02.08.07

Склады уйдут за 101-й километр

Складской сегмент рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии 2007-го «отличился»: общая площадь предложения упала по сравнению с тем же периодом прошлого года более чем в 2 раза. Объяснение феномену долго искать не нужно: землю под складское строительство найти все сложнее. В поисках участков девелоперы обращают внимание и на дальнее Подмосковье, и 100 км от столицы уже не кажутся им огромным расстоянием.

Прочь от центра

«Это абсолютно типичная ситуация для всех крупных мегаполисов, где стоимость земли напрямую зависит от удаленности от центра и черты города, – комментирует такого рода «экспансию» логистического строительства директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. – А говоря о спекулятивном складском девелопменте, следует отметить, что основную роль при выборе земельного участка под будущий проект играет именно стоимость земли». И если еще 1,5-2 года назад для девелоперов реально было купить землю под складской проект в 10-15 км от МКАД, то сейчас подходящей земли по цене, зонированию, форме, коммуникациями, подъездным путям практически не осталось.

«Сегодня девелоперы смело размещают складские комплексы в 40-50 км от города. А основная масса новых объектов сосредоточена в районе «бетонки» – это единственное интересное место для реализации крупных проектов», – считает генеральный директор «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. По мнению же директора департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Романа Сокова, дальше отметки в 30 км от МКАД пока что строят в основном «под себя» – преимущественно это специализированные склады предприятий и заводов.

Пора на Север!

Складов сейчас не хватает на всех направлениях, поэтому строить, в принципе, можно «на все четыре стороны света» – покупатели и арендаторы все равно найдутся. Но некоторые предпочтения у девелоперов все-таки есть, и связаны они с распределением грузовых потоков. «Прежде всего, несмотря на свою загруженность, очень популярен Север (Ленинградское шоссе) из-за своего стратегического направления – Петербург, Финляндия. Затем – Юг и Юго-Восток (Симферопольское шоссе, Каширское, Новорязанское)», – рассказывает Шакиров.

«Кроме традиционно популярного Ленинградского шоссе, можно назвать трассы западного, северо-западного и южного направлений, через которые проходят основные грузовые потоки, – добавляет Андрей Бушин. – К тому же относительно небольшая загруженность этих магистралей объясняет их привлекательность для девелоперов. К ним можно отнести Минское, Киевское, Симферопольское и Каширское шоссе. Застройщики проявляют интерес и к Новорижской трассе, хотя реализация там складских комплексов маловероятна за счет дефицита земельных участков».

Практически по всем направлениям проекты «забираются» все дальше в Подмосковье: «На данный момент складские проекты строятся как в уже упомянутых 30 км от МКАД (на границах «бетонки» – А107), так и за ее пределами, в 50-60 км. Плюс сейчас уже многие рассматривают земли и в большем удалении, вплоть до 100 км», – говорит Максим Шакиров.

Только этого мало

Правда, ситуацию это не слишком спасает: уровень вакантных площадей близок к нулю, а сроки экспонирования складских объектов самые низкие на рынке. «Все, что строится, строится «под заказчика», с соблюдением требований и технологий заказчика. Таким образом, все, что на сегодняшний день построено, уже занято, и нужно еще. Примером может служить логистический парк «Томилино»: запущено строительство 500 тыс. кв. м, и уже планируется дополнительное строительство», – комментирует Роман Соков. По словам эксперта, свободными сейчас остались разве что переоборудованные заводские цеха и производственные помещения: «Эти здания строились в 50-80-х годах, они неудобные для складирования: где-то высота потолка не позволяет, где-то нет достаточной мощности».

Всего, по словам генерального директора Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, за истекшее полугодие на рынке экспонировалось 133 складских объекта. Это на 20% меньше «в штуках», чем за тот же период прошлого года. А если считать по площади – разрыв еще более заметен: складских площадей стало на 52% меньше, чем в первом полугодии 2006 года. В абсолютном выражении – 0,68 млн кв. м. Неудивительно, что средневзвешенная цена* складских объектов выросла за год, по данным RRG, на 76% (и составила к июлю $1710 за кв. м).

Просвета ждать в 2011 году

По оценке Максима Шакирова, доля вакантных площадей в складских помещениях класса А сейчас на уровне 0,3-0,4%, и до конца года улучшения ждать точно не стоит. А, по информации Андрея Бушина, в складах В-класса вакантны в 10 раз больше (целых 3%) площадей. И тут ничего нового до конца года не ожидается. «Выбор может появиться только года через 3-4, когда количество стоящихся складов будет превышать спрос, – резюмирует Роман Соков. – Тогда и появится возможность выбора по цене, качеству и особым требованиям». Ну что ж, 2011 год – он уже очень скоро.

* Здесь: отношение суммарной стоимости всех экспонирующихся объектов к их суммарной площади.

Собственник; 01/08/07