Складской расклад
Рынок складской недвижимости по-прежнему остается наименее развитым сектором коммерческой недвижимости в Москве, пишет Московский комсомолец. Инвестиции в складскую недвижимость сдерживаются нехваткой объектов высокого качества, но с появлением на рынке объектов международного стандарта возрастет и активность инвесторов.
Как заявил президент компании STS Logictics Рустам Юлдашев, сегодня спрос на качественные склады в Москве и Подмосковье превышает предложение. По оценке Максима Шакирова, регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн. кв. м. При этом ситуация не изменится и после ввода в эксплуатацию крупных складских проектов (см. таблицу). Особенно острый спрос на специализированные склады, к примеру фармацевтические и склады-холодильники. “Ощущается большой дефицит на cross-docking терминалы”, — добавил Рустам Юлдашев.
“Более всего востребованы крупные склады площадью свыше 10 тыс. кв. м, хотя их доля и снизилась до 36% (по сравнению с 43% в конце первого полугодия 2007 года)”, — отметил Максим Шакиров. С его слов, также заметный спрос сохраняется на площади среднего масштаба (от 5 до 10 тыс. кв. м) — он составляет 28%. Площади от 3 до 5 тыс. кв. м выбирают 23% арендаторов, а от 1 до 3 тыс. кв. м — 13%. По-прежнему наиболее популярными остаются южное (40% от общего объема спроса) и северное (29%) направления. Восточному и западному направлениям отдают предпочтения 13% и 18% арендаторов соответственно. В цене складские комплексы, расположенные в 15—30 км и 30—45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 49% и 43% соответственно. В 4% случаев потенциальные арендаторы готовы разместиться в складских комплексах, расположенных далее 45 км или ближе 15 км от МКАД.
На рынке складской недвижимости Московского региона наблюдался рост ставок аренды в среднем на 5—10%, при этом арендные ставки оставались одними из самых высоких в Европе. Интересно, что часть договоров аренды заключается в евро. “Надо признать, что отечественный продовольственный бизнес, как и другие направления торговли, зачастую находится в тени. А это значит, что его игрокам не нужна высокотехнологичная и абсолютно прозрачная логистика, — говорит директор по маркетингу городского распределительного центра “Виктория” Дмитрий Партон. — Еще одна проблема — это неуверенность производителей и дистрибьюторов, что им окажут должный уровень услуг 3-PL-операторы. В связи с этим нонсенс — склад класса А вы сможете сдать логистическому оператору в Москве приблизительно за $160—180 за 1 кв. м, а сдать площади маленького складика класса С в прямую аренду — за $200—250 за “квадрат”.
Операционные расходы для складов класса А, по оценке специалистов, составляют $30—40 за 1 кв. м в год, при этом для крупных объектов они могут быть выше. Цены продажи складских комплексов класса А находятся в диапазоне $950—1350/кв. м, класса В — $800—1100/кв. м. Ожидается, что в 2008 году в эксплуатацию будет введено свыше 1 млн. кв. м качественных складских площадей класса А.
Оговоримся, что выше речь шла только о терминалах класса А и В, поскольку оценить теневой складской рынок на сегодняшний день в Москве просто невозможно. В склады переоборудуют заводы и бойлерные, автобазы и предприятия. Пока в Москве никто не хочет взяться за сертификацию складских помещений, а ставки прямой аренды очень велики даже на самых убогих складах. Собственникам невыгодно реконструировать или строить заново хорошие складские помещения. Более того, по признанию бизнесменов, мэрия Москвы только на словах выступает за легализацию оптовой и розничной торговли, создание современной логистической инфраструктуры. На деле при улучшении собственных обветшалых складских фондов предпринимателей принуждают заплатить десятки миллионов рублей за право строительства и подключения к электросетям и теплу. С таким подходом строить современные склады в Москве становится невыгодно.
“В нашем секторе перспективы в руках государства. Если оно действительно хочет добиться легализации товародвижения и жесткого контроля за качеством продовольствия на всех этапах поставок, то нужно поддержать собственников складских помещений и площадок, 3-PL-операторов, производителей и дистрибьюторов. Надо дать не только преференции, но и оказать реальную материальную поддержку для создания такой системы. Есть прекрасный опыт в Китае и Италии, во Франции и даже Польше”, — отметил Дмитрий Партон. В этих условиях в готовую складскую недвижимость вкладываются только западные инвесторы. Это объясняется прежде всего более высокой доходностью, чем в европейских странах.
Новые площади, как обычно, сдаются с большим опозданием относительно заявленных сроков. “Строительство новых складов сосредоточено в основном за МКАД, — говорит президент логистического холдинга RLS Кирилл Власов. — Конкуренция по всем направлениям складской деятельности, несмотря на высокий уровень неудовлетворенного спроса, велика. Игроки рынка борются за наиболее выгодных и перспективных клиентов с одной стороны, наиболее легких в обслуживании — с другой. Опыт работы на качественных площадях с качественным оборудованием пока недостаточен, чтобы брать на обслуживание клиентов со сложными схемами обработки и получать при этом прибыль от деятельности. Часто потенциальные клиенты логистических операторов, недовольные результатами сотрудничества с несколькими подрядчиками, начинают задумываться об аренде собственных площадей и создают дополнительный спрос на склады”.
По словам консультанта CB Richard Ellis Елены Суровой, в течение января и февраля продолжалась практика заключения долгосрочных договоров предварительной аренды на стадии строительства объекта. Все больше расширяется тенденция структуризации ставок аренды по принципу triple net (определение базовой арендной ставки отдельно от эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, без учета НДС). Сроки договоров аренды увеличиваются до 10 лет. “Наибольшим спросом для хранения товаров народного потребления пользуются складские помещения, находящиеся за чертой города, предлагаемые компаниями, оказывающими услуги с области логистики. В то же время в целях большего контроля над операциями по логистики у крупных компаний появляется тенденция прямой аренды складских помещений с последующим привлечением логистического оператора по оказанию услуг на арендованных площадях”, — пояснила Елена Сурова.
Как считает Кирилл Власов, рынок заинтересован в built-to-suit-проектах, но тенденции к реализации подобных объектов в крупных масштабах пока не наблюдается. Многие логистические операторы готовы сдавать арендованные для работы с клиентами площади в субаренду — не успевают заводить клиентов, срываются контракты из-за неисполнения девелоперами обязательств по срокам сдачи площадей.
Эксперты предсказывают увеличение количества объектов, построенных для собственных нужд. При этом девелоперы все чаще будут строить объекты под требования конкретного заказчика. В ближайшее время интенсивная реализация складских проектов может развернуться между “бетонкой” (А-108) и ЦКАД. Конкуренция в Москве и Подмосковье обострится, поскольку на рынок выйдут новые профессиональные игроки. “Насыщение рынка произойдет только к 2010—2011 годам”, — заключил Рустам Юлдашев.
VCH.RU; 26.02.08