Рынок логокомплексов в ожидании инвестиций
Баланс спроса и предложения на рынке логистических комплексов по итогам 2016 года сменился переизбытком вакантных площадей. Несмотря на это, эксперты отмечают нехватку таможенно-логистических комплексов и прогнозируют приток инвестиций в этот сегмент в течение ближайших нескольких лет в связи с активным развитием ВЭД на территории ЮФО. Сейчас компании стремятся максимально оснастить свои объекты современными логистическими и IT-технологиями в связи с возросшими требованиями клиентов к качеству предоставляемых услуг.
Логистический переизбыток
Экономическая ситуация скорректировала рынок логистических комплексов на Юге в 2016 году: характерный для него дефицит свободных складских площадей до 2013 года сменился их переизбытком. И если за шесть месяцев прошлого года на рынке наблюдался так называемый баланс cпроса и предложения, то сейчас вакантные площади занимают уже 37,5% от общей площади функционирующих логокомплексов классов А и В. Эти данные по Ростовской области приводит директор департамента складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Максим Загоруйко. Он уточняет, что общий объем предложения качественной складской недвижимости в регионе составляет 480 тыс. кв. м, при этом для арендаторов и покупателей на рынке Ростова доступно почти 180 тыс. кв. м логокомплексов. «Увеличение уровня вакантных площадей обусловлено завершением реконструкции корпусов одного из складских комплексов, а также освобождением площадей в одном из объектов класса А. Наиболее крупные объекты в регионе — комплекс A2 Logistics «Дорожный» общей площадью 150 тыс. кв. м, Raven Russia «Дон» площадью 100,77 тыс. кв. м и складской центр «Ростсельмаша» площадью более 100 тыс. кв. м»,— говорит Максим Загоруйко.
Участники рынка сходятся во мнении, что в условиях текущей ситуации у клиентов повысились требования к качеству обслуживания и хранения продукции, автоматизации логокомплексов. «Определенные кризисные явления в экономике еще раз показали востребованность рынком высококачественных услуг логистического провайдера уровня 3PL (доставка и адресное хранение до управления заказами и отслеживания движения товаров.— „Ъ“). Увеличению спроса на наши услуги также способствуют освоенные процессные технологии уровня 4PL — работа с информационной системой клиента, в частности с его базами данных, участие в процессе товародвижения поклажедателей»,— говорит гендиректор Северо-Кавказского логистического предприятия Виктор Халын. Руководитель региона «Юг» Itella в России Игорь Клименко говорил ранее, что самый распространенный путь снижения затрат в складской логистике — оптимизация складских процессов, поэтому складские провайдеры сейчас стараются как можно тщательнее изучить запросы клиентов, автоматизировать как можно больше процессов. Максим Загоруйко замечает, что рынок складской недвижимости Ростова-на-Дону сейчас является одним из наиболее развитых как в Южном федеральном округе, так и во всей России. «Вместе с Краснодаром Ростов формирует единое логистическое пространство, обеспечивающее складскими площадями большую часть Южного и Северо-Кавказского федеральных округов. О важности развития сегмента складской недвижимости в регионе можно судить и по количеству присутствующих профессиональных участников рынка, а также по активности локальных и федеральных арендаторов и покупателей»,— добавляет эксперт. Основными клиентами представители логистических комплексов называют крупных международных и российских поставщиков продукции на потребительский рынок юга России. По данным Knight Frank, в структуре спроса на складские помещения за 2016 год розничные сети и дистрибьюторы суммарно составляют 91% от общего объема в региональных городах.
Нехватка таможенной составляющей
Эксперты отмечают, что, несмотря на крупный объем предложения качественной складской недвижимости, в регионе не хватает таможенно-логистических комплексов. Крупными объектами в этом сегменте в Ростовской области они называют таможенно-логистический терминал «Новошахтинский» общей площадью 24,5 тыс. кв. м, а также комплекс компании «Южный таможенный представитель» (ЮТП), расположенный на площади 36,36 тыс. кв. м в Таганроге. При этом для внешней торговли сейчас благоприятные условия, что может способствовать увеличению спроса на таможенно-логистические комплексы и их услуги. К таким положительным факторам директор международного экспортного агентства «Свои люди» Юлия Ханталина относит увеличение доли несырьевого экспорта на фоне поддержки государства и девальвации рубля, улучшение экспортно-импортных взаимоотношений с Ираном и упрощение процедуры расчетов с иранскими партнерами через систему «МирБизнес». «Юг России как нельзя лучше подходит для развития внешней торговли. Этому способствуют географическое положение, транспортное сообщение: Азовский, Новороссийский и Таганрогский морские порты, Ростовский речной порт и др.»,— говорит она. Директор ростовского филиала «БКС Премьер» Руслан Хисматуллин приводит данные, что за минувший год на ростовской таможне было оформлено на 18–20% больше деклараций на товары, чем за аналогичный период 2015 года. На круглом столе, проведенном на базе Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты (ТМТПП), был отмечен рост доли автоматически зарегистрированных таможенных деклараций с 14,9% в 2015 году до 19,2% в 2016 году.
По данным пресс-службы Южного таможенного управления, внешнеторговый оборот ЮФО в 2016 году составил $19,8 млрд, или 94,1% к уровню аналогичного периода прошлого года. При этом объем экспорта составил $12,8 млрд, а основные объемы поставок обеспечили Ростовская область (43,2% стоимости) и Краснодарский край. Как сообщает Южное таможенное управление, чаще всего на экспорт отправлялись продовольственные товары и сельхозсырье для их производства и минеральные продукты. Ведущими экспортерами сельскохозяйственных товаров в ЮФО выступают Ростовская область и Краснодарский край, а основными торговыми партнерами — Турция, Египет, Украина, Саудовская Аравия, Иран и др. Юлия Ханталина отмечает, что на сегодня российское законодательство способствует наращиванию несырьевого экспорта: упрощена процедура таможенного оформления до четырех документов, действуют нулевые вывозные пошлины и возврат НДС. «Многие предприятия в процессе реализации экспортного проекта сталкиваются с необходимостью модернизации производства, закупки нового оборудования. Это связано с тем, что иностранный рынок требует „перепрошивки“ технологического процесса, наращивания мощностей или обновления производства для создания конкурентоспособного продукта для внешнего рынка. Думаю, что целевое снижение ввозных пошлин для таких экспортно ориентированных предприятий на оборудование и запчасти к нему еще больше способствовало бы наращиванию несырьевого экспорта»,— полагает она. Юлия Ханталина добавляет, что сейчас 90% клиентов, с которыми работает «Свои люди»,— компании, экспортирующие продовольственные товары. Данный вид товара также преобладал в структуре импорта ЮФО, по данным пресс-службы Южного таможенного управления. При этом основные объемы импортных поставок также обеспечили Ростовская область и Краснодарский край.
В течение ближайших нескольких лет товарооборот Ростовской области, Краснодарского края и других регионов ЮФО может возрасти за счет налаживания логистического сообщения с Крымом после введения в эксплуатацию моста, соединяющего полуостров с Кубанью, считают эксперты. «Поэтому в ближайшие годы возможно активное строительство новых логокомплексов. Учитывая оживление потребительского спроса, не исключен бурный приток инвестиций в эту деятельность»,— полагает первый вице-президент общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Павел Сигал.
Нестабильность и новые проекты
В текущем году логистический рынок ожидает небольшое сокращение объема вакантных помещений. По прогнозам Максима Загоруйко из Knight Frank, это будет обусловлено высоким спросом потенциальных арендаторов на складские помещения в регионе, а также отсутствием спекулятивного строительства новых комплексов. Девелоперы и логистические провайдеры уже не строят логистические комплексы в надежде на растущий спрос, как это было до кризиса, их строят под конкретного клиента, говорил ранее Игорь Клименко. Господин Загоруйко также не исключает снижения арендных ставок на логокомплексы класса А на фоне высокого уровня вакантных помещений. «На данный момент потенциальных арендаторов пугает нестабильность рынка. В случае изменения текущей ситуации, при улучшении покупательской способности населения и прочих экономических показателей в регион потянутся как розничные сети, так и дистрибьюторы и логистические компании»,— считает он.
На Юге уже заявлен ряд новых инвестпроектов в этом сегменте. Донское ООО «Турана Дон» собирается к 2018 году запустить складской комплекс площадью около 14,5 тыс. кв. м в Мясниковском районе Ростовской области. В компании заявляют, что комплекс строится под потребности нескольких крупных клиентов, занимающихся оптовой торговлей строительными инструментами. Объем инвестиций в проект составит около 1 млрд руб., срок окупаемости — десять лет. СКЛП завершает строительство нового логистического терминала класса А, запустить который планирует до конца первого квартала текущего года. «С вводом в строй данного терминала складские мощности предприятия составят порядка 35 тыс. палетомест. В нем будут использоваться инновационные решения по организации хранения и обработки грузов, основанные в том числе и на принципах „зеленой логистики“»,— говорит Виктор Халын.
Другой тенденцией нынешнего года эксперты называют активное оснащение комплексов современными логистическими и IT-технологиями, что позволяет компаниям сократить время и издержки на транспортировку товаров. Сейчас развития требует не только сам сегмент логистических комплексов в виде строительства новых объектов, но и технологии логистических провайдеров, которые будут отвечать современным требованиям рынка, резюмирует господин Халын.