Здесь будет город-склад
Для нижегородского рынка складской недвижимости, еще 3 года назад не существовавшего как отдельный сегмент, наступил благоприятный период роста. В условиях дефицита качественных складских площадей действующие и потенциальные игроки уверенно строят и начинают реализовывать свои планы. Правда при этом инвесторами движет не стремление получить высокую доходность, а намерение закрыть потребности основного бизнеса.
При определении общего объема складских площадей данные аналитиков отличаются на порядок. По информации ГК «Триумф», в Нижегородской области сосредоточено не менее 4,5 млн кв. м складов, в то время как Поволжская логистическая ассоциация оценивает этот объем намного скромнее - около 400 тыс. кв. м (70% из них расположено в Нижнем Новгороде). Тем не менее эти два мнения не противоречат друг другу: основная доля складской недвижимости, представляющая собой нереконструированные производственные помещения с минимальным количеством специализированного оборудования, не поддается классификации или относится к низким классам. Учет именно этих площадей позволил ГК «Триумф» зафиксировать большую цифру.
Иными словами, львиную долю рынка складов занимают некачественные помещения, не выдерживающие современных требований логистики. Зачастую такие объекты не обладают приемлемой транспортной доступностью, не обладают достаточными электрическими мощностями, а коммуникации на них сильно изношены и требуют капиталовложений в ремонт или восстановление.
Качество в дефиците
Высококлассных складов в регионе единицы. К этой категории, в частности, относится дистрибьюторский центр компании «Сладкая жизнь» в Дзержинске, в который входит склад класса А на 10 тыс. кв. м, складской комплекс компании «Алиди», построенный на границе Нижнего Новгорода и Кстовского района (10 тыс. кв. м), комплекс ХК «Логопром» в Сормове, где часть помещений (около 5 тыс. кв. м) доведена до класса А, остальные (около 50 тыс. кв. м) относятся к классу В, а также комплекс ГК «Каскад» в Сормовском районе, соответствующий классу В (25 тыс. кв. м).
В прямой зависимости от качества помещений находится спрос на них. «Дефицита площадей старого образца на территории региона нет, поскольку компании-потребители предъявляют все более высокие требования к складским комплексам», - отмечает президент Поволжской логистической ассоциации Андрей Иванов. А это значит, что востребованы в первую очередь площади классов А, В и С, и спрос на них в 3-4 раза превышает предложение.
«Сегодня в Нижнем Новгороде действительно наблюдается серьезный недостаток современных складских комплексов классов А и В+, - подтверждает тенденцию руководитель отдела индустриальной недвижимости ГК «Триумф» Вадим Новиков. - Если в прошлом году этот дефицит оценивался специалистами на уровне 200-250 тыс. кв. м, то в 2008 г. он только увеличится». Что касается общей потребности бизнеса в качественных складах, то еще 3 года назад она составляла 300-350 тыс. кв. м, однако сегодня цифры пересмотрены и выросли вдвое.
Разная степень востребованности площадей (а следовательно, неодинаковый уровень ставок и их рост) свидетельствует о том, что складской рынок вошел в стадию дифференциации. В частности, в 2007 г. средний темп роста ставок продажи составил 40-50%, однако стоимость некоторых лотов выросла в 2-2,5 раза и выше. По мнению г-на Новикова, процесс дифференциации еще более усилится в текущем году: произойдет «выброс» на рынок низколиквидных объектов, а ставки продажи на них, в отличие от стоимости качественных помещений, быстро расти не будут и вряд ли поднимутся выше уровня инфляции.
Двигатели рынка
Движущей силой нижегородского рынка, которая уже несколько лет формирует основной спрос на склады высокого класса, являются ритейлеры и дистрибьюторские компании, работающие в FMCG-секторе. Другой, все более многочисленной группой арендаторов складов и потребителей логистических услуг становятся промышленные предприятия. «Промышленная логистика оказывается востребованной у компаний, которые завозят оборудование для обновления основных фондов или намереваются передать на аутсорсинг функцию отгрузки готовой продукции, - комментирует Андрей Иванов. - Можно сказать, что этот сегмент в Нижнем Новгороде уже «созрел».
Состав участников рынка, оказывающих складские и логистические услуги, тоже неоднороден. В первую группу входят логистические операторы (в частности, «Алиди» и «Логопром»). «Такие компании оказывают весь комплекс услуг по аренде складских помещений, ответственному и временному хранению, а также транспортные услуги, - поясняет г-н Иванов. - Их деятельность либо сфокусирована на конкретном заказчике, либо рассчитана на сложившиеся грузопотоки и логистические схемы».
Вторая группа игроков владеет «старым фондом» (зданиями и площадками, построенными в советские годы, не доведенными до современного уровня) и в основном сдает их в аренду. Чтобы выжить на рынке, эти участники, по словам Андрея Иванова, занимаются демпингом и снижают арендные ставки на отапливаемые помещения до 50 руб. за кв. м в месяц.
Наконец, к третьей группе относятся компании, которые решили сменить арендуемые склады на собственные, купили землю или объект и занялись строительством или реконструкцией. Таким путем на рынок складской недвижимости выходят крупные производители (Coca-Cola, «Балтика», «Нижфарм», построившие склады класса А исключительно для собственных нужд), а также дистрибьюторские и торговые компании - например, оптовый поставщик напольных покрытий «Энко».
«Мы занялись непрофильным бизнесом, потому что в настоящее время сами арендуем площади в полуподвальном помещении и не вполне довольны их качеством, - рассказывает исполнительный директор компании «Энко» Виктор Домащук. - На наш взгляд, компаниям, крепко стоящим на ногах и не собирающимся в ближайшей перспективе уходить со складского рынка, проще и экономически целесообразнее обзавестись собственными помещениями. Однако строить склад на 5-10 тыс. кв. м только для себя нам показалось неинтересным, и мы решили увеличить площадь застройки». Административно-складской комплекс (начало строительства запланировано на июнь 2008 г., а завершение - на середину 2009 г.) будет состоять из двух корпусов общей площадью свыше 30 тыс. кв. м. Треть этих площадей компания-собственник планирует занимать сама, а остальные две трети намерена сдавать в аренду.
Не доходность, а потребность
Таким образом, компаний, эксплуатирующих или строящих складские комплексы исключительно в инвестиционных целях, в настоящее время на нижегородском рынке нет. Игроки предпочитают использовать складскую собственность для себя, считая, что главное не доходность, а потребности бизнеса, и площади для сдачи в аренду рассматривают как дополнительную «опцию».
«Подходить к складскому бизнесу как к девелоперскому невозможно, поскольку с точки зрения вложения средств этот вид недвижимости выглядит рискованно, - считает президент Поволжской логистической ассоциации. - Представьте: стоимость строительства 1 кв. м складских площадей класса А составляет примерно $800. При существующей сегодня арендной ставке в $10 за кв. м в месяц и с вычетом текущих затрат на эксплуатацию срок окупаемости превысит 8 лет. Какой здравомыслящий инвестор пойдет в этот сектор, если другие виды недвижимости сейчас являются более перспективными?»
Однако риэлторы высказывают иную точку зрения. Как отмечает Вадим Новиков, коэффициент доходности складской недвижимости варьируется от 17% до 20%, а поскольку ставки аренды постоянно поднимаются на фоне устойчивого роста продажной стоимости объектов, рынок складов оценивается как привлекательный для инвестирования. «Доходность здесь выше, чем на рынке офисной недвижимости и почти равна доходности на рынке торговых помещений, - продолжает он. - Но пока инвесторы не освоили этот сектор. Сегодня им более понятна стоимость магазина на улице Белинского, чем стоимость склада в Сормовской промзоне. Видимо поэтому инвестиционные потоки еще не в полной мере пришли в этот сегмент».
На высокую доходность на складском рынке, пожалуй, могут рассчитывать лишь временные игроки, не собирающиеся долго на нем присутствовать и эксплуатировать складскую собственность. Приобретя объект и восстановив его до качественного состояния, они, как правило, проводят межевание, продают площади по частям и действительно неплохо зарабатывают на этом.
Склады - в зоны
В Нижнем Новгороде складские помещения локализуются в нескольких зонах. «В основном они располагаются вдоль транспортных артерий города или рядом с железнодорожными путями, - говорит руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов. - Лидерами по их концентрации являются 3 района - Сормовский (за счет промзоны вокруг улицы Федосеенко), Канавинский (вдоль улицы Кузбасской) и Ленинский (зона вокруг Силикатного озера)». Вслед за ними идут Нижегородский район, где склады сосредоточены вдоль улицы Деловая, Автозаводский - с промзоной, прилегающей к ГАЗу, а также Приокский район, в котором концентрация этих помещений наблюдается вдоль улицы Ларина.
Правда сейчас формируются новые складские зоны - в ближайших пригородах Нижнего. В частности, речь идет о кстовском направлении: по словам Андрея Иванова, вслед за «Алиди» земельные участки у СПК «Ждановский» купили еще несколько компаний, намеревающихся построить складские комплексы. Кроме того, на федеральной трассе М7 расположится и «Волжский индустриальный парк», куда войдут 3 складских здания класса А по 60 тыс. кв. м каждое (строительство уже началось). Другой масштабный проект, который компания «ДомЦентр» будет реализовывать на участке вдоль той же трассы М7, - запуск в 2009 г. комплекса общей площадью 350 тыс. кв. м, состоящего из складских, офисных и гостиничных помещений.
Вынос складов за город вполне совпадает с планами нижегородского правительства по созданию индустриально-логистического комплекса, сконцентрированного в трех основных зонах. «Первая, в районе поселка Доскино, включит в себя логистический парк с центром таможенного оформления и авиационно-терминальный комплекс, - уточняет Андрей Иванов. - Вторая зона будет располагаться в районе поселка Большое Козино, в нее войдут терминально-логистический комплекс с грузовым речным портом и промышленный кластер по производству строительных материалов. Третья, в районе Кстова, кроме логистического комплекса будет включать объекты по производству товаров народного потребления».
За каким классом будущее?
О планах по строительству складских объектов (объединенных в зоны регионального индустриально-логистического комплекса или развивающихся самостоятельно) сегодня заявляют очень многие компании. Как отмечает г-н Чемоданов, подобных проектов, прошедших через Инвестиционный совет, только в 2007 г. насчитывалось более 20. Кроме перечисленных выше, это проекты компании «Тезаурус НН», входящей в логистическую сеть «Литер» (логистический центр около поселка Доскино на 200 тыс. кв. м), УК «Дельта Капитал» (транспортно-логистический комплекс на 50 тыс. кв. м недалеко от Дзержинска), немецкой компании Garbe World Cargo Center (мультимодальный логистический центр площадью 45-50 тыс. кв. м около аэропорта), компании «ВКТ» (складской комплекс площадью 30 тыс. кв. м в нижегородском пригороде) и др.
Большинство заявленных объектов будут позиционироваться в классе А. Но соответствуют ли такие планы реальной потребности арендаторов? С одной стороны, спрос на высококлассные складские помещения формируют иностранные и федеральные ритейлеры (в первую очередь, крупные продуктовые сети, пришедшие в регион). Этот факт дает экспертам основание утверждать, что потребность в складах класса А сохранится и в будущем.
С другой стороны, даже компаниям-арендаторам, представляющим мировые бренды, зачастую важно не одно лишь соответствие технических характеристик склада самым высоким международным требованиям. «Вопрос не в том, какой класс будет присвоен складскому комплексу, а в том, какие логистические услуги в нем будут предоставляться, - уверен Андрей Иванов. - Два года назад мы начали улучшать классность своего комплекса и часть площадей довели до высшего уровня. Но когда мы поняли, что большинству клиентов это не так важно (лишь бы были хорошие полы, современные погрузчики и качественные логистические услуги), мы не стали продолжать процесс».
По мнению президента Поволжской логистической ассоциации, Нижнему Новгороду не хватает главного - массового строительства простых складов и, следовательно, инвесторов, которые обратили бы внимание на класс В (а возможно, и С) и изначально не претендовали на повышенную классность. Ведь развитие рынков складской недвижимости в Москве, Петербурге, Ростове-на-Дону и других городах шло по такому сценарию: быстрый и масштабный ввод площадей, которые удовлетворили основной спрос.
При подготовке использованы материалы заседания бизнес-клуба «Реалист», организованного ГК «Триумф».
Деловая неделя (Нижний Новгород); 23.04.08