Вернутся ли логистические операторы на рынок складской недвижимости?
В прошлом году владельцы складской недвижимости московского региона ощутили дефицит арендаторов, причем основную долю нынешних вакансий составляли площади, которые ранее занимали логистические компании. По каким причинам им пришлось отказаться от арендуемых площадей? Какой фактор оказал наибольшее влияние: проблемы в логистической отрасли, высокие арендные ставки и другие существенные условия аренды, трудности с банками? Можно ли сказать, что логистические компании не ушли с рынка, но ушли из текущего спроса, первоначально обладая переизбытком площадей? Стоит ли в 2010 году ожидать их возвращения в складские комплексы и крупных сделок аренды складских помещений? Какая логистика будет наиболее востребованной в 2010 году и почему? Ответить на эти вопросы RealEstate.ru попросил девелоперов складской недвижимости, логистических операторов, представителей консалтинговых компаний. Надо отметить, что к участию в Экспертном совете была приглашена и "Евразия Логистик", чей объект ПЛК "Северное Домодедово" использовали остальные участники Экспертного совета в качестве позитивного примера. Однако компания предпочла не комментировать данную тему. Руководитель отдела исследований складской недвижимости CB Richard Ellis Байрам Карлиев: До экономического спада складской рынок московского региона развивался очень быстро с большим количеством крупных чисто спекулятивных схем девелопмента, которые выводились на рынок в прошедшие несколько лет. Агрессивная спекулятивная аренда со стороны местных логистических компаний только подогревала спекулятивный девелопмент по всей стране, а не только в московском регионе. С начала 2009 года на рынке произошёл процесс массовой переоценки: уровень вакантных площадей быстро рос в течение всего года, что значительно усилило давление на арендные ставки. Это падение постепенно снижает обороты только сейчас, когда мы уже имеем первые видимые признаки стабилизации арендных ставок. Местные логистические компании и провайдеры логистических услуг пребывали под очень сильным давлением в течение всего 2009 года. До начала кризиса эти компании были самыми активными пользователями премиальных складских помещений в Московской области. Эти группы были очень агрессивны и арендовали складские блоки с большим запасом, чем им было необходимо в краткосрочной и среднесрочной перспективе. По мере развития кризиса агрессивный спекулятивный спрос со стороны этих компаний испарился. Многие из них ведут операционную деятельность и в данный момент, но под очень существенным риском дефолта по своим обязательствам по аренде складских помещений. В 2009 году немногие провайдеры логистических услуг инициировали агрессивную стратегию уменьшения занимаемых складских помещений после периода агрессивной спекулятивной аренды, которая практиковалась на рынке до начала третьего квартала 2008 года. Логистические операторы на данный момент ищут возможность занимать меньшие по размеру помещения и увеличить их эффективность. Очень многие провайдеры логистичских услуг ищут возможность, чтобы реструктурировать свои договора аренды и уменьшить все затраты связанные с недвижимостью, а не только арендные ставки (операционные расходы, оплату коммунальных платежей, парковки и т.д.). Логистические компании, которые арендовали большие складские блоки на самой вершине рынке, сейчас пытаются сдать излишки в субаренду, если даже необходимо и по меньшей арендной ставке, чем сами они платят. Некоторые пытаются вернуть излишки обратно собственникам. С ростом уровня вакантных площадей в 2009 году по всем проектам в Московской области собственники начали конкурировать с другими собственниками за привлечение потенциальных арендаторов, а также усилилась конкуренция со стороны субарендных предложений, которые наводнили рынок. С повышением числа предлагаемых проектов, арендаторы стали более избирательными в 2009 году. Основной задачей в 2009 года среди всех компаний, пользующимися качественной складской недвижимостью, была задача достигнуть как можно большей экономии по всем объектам недвижимости, которые имеются или арендуются. Задача была уменьшить все затраты по недвижимости, а не только снизить арендные ставки. В виду этого следует понимать, что строительство новых помещений в будущем будет ограничено и ввод новых площадей будет очень нестабильным. Мы ожидаем, что в 2010 году на рынок будет выведено примерно 250– 300 тыс. кв. м нового предложения. Складской сектор очень сильно зависит от долгосрочных финансовых инструментов в процессе девелопмента, а слабый спрос, увеличивающаяся доля вакантных помещений, падающие ставки аренды и недостаток капитала являются реальными и серьёзными преградами для потенциальных инвесторов. И, как результат, мы не увидим спекулятивные схемы по тех пор, пока ставки аренды не достигнут как минимум 120 долл./кв м/год, и пока значительно не снизится доля вакантных площадей Уровень арендных ставок в московском регионе постоянно снижался в течение всего 2009 года. Слабый спрос и большая доля вакантных помещений очень сильно давили на арендные ставки, и в целом по рынку падение арендных ставок в московском регионе составило 35% от докризисных показателей. На данный момент арендные ставки разнятся от проекта к проекту, но в целом находятся на уровне 100-105 долл./кв.м/год без операционных расходов и НДС. Большинство собственников пытаются удерживать арендные ставки, но они делают очень агрессивные предложения при встрече лицом к лицу с потенциальными арендаторами. Собственники стали очень гибкими и предоставляют различные улучшения для арендаторов и многие собственники предлагают рублёвые и краткосрочные контракты для потенциальных арендаторов. На данный момент девелоперы в полной мере осознали ценность международных клиентов против локальных компаний и предоставляют этим компаниям отличные условия по аренде для привлечения их к себе на проект. Генеральный директор Эспро Девелопмент Виталий Антонов: Логистические компании арендовали площади с запасом, на будущее развитие в условиях дефицита качественных складов. Большие площади арендовались с расчетом на привлечение новых больших именитых клиентов. В период активного роста арендаторов хватало всем, среди логистических компаний крупные арендодатели выбирали в качестве арендаторов только лучших и наиболее устойчивых, но даже самым лучшим из них пришлось нелегко в кризис. Помещения пустовали, перспектив их заполнения не было, начался бум субаренды, многие оказались не в состоянии прокормить пустующие площади. Стоит отметить, что при этом логисты садились на жесткие неразрывные контракты с множеством штрафов в случае досрочного расторжения. Не думаю, что причиной банкротств логистов стали высокие ставки, поскольку многим удалось пересогласовать ставки и условия аренды с арендодателями, для которых в возникшей ситуации дефицита арендаторов и роста вакантных площадей, стало важным сохранение существующих клиентов. Можно ли сказать, что логистические компании не ушли с рынка, но ушли из текущего спроса, первоначально обладая переизбытком площадей? Действительно, можно и так сказать. Все переоценили свои возможности и возможности других участников рынка. В 2010 году можно ожидать, что логистические компании будут заполнять свободные, уже арендованные ими площади, а спрос на новые площади с их стороны появится не ранее, чем через год. Возращение на докризисный уровень произойдет нескоро. Для нас все арендаторы желаемы. Как правило, отношения с крупными арендаторами выстраиваются даже сложнее, чем с более мелкими. Причины здесь не только в завышенных требованиях со стороны больших клиентов, но и риски их ухода в случае банкротства. Мы заинтересованы в том, чтобы иметь сбалансированный портфель арендаторов на наших комплексах. На наших объектах есть и крупные компании, и те, кто арендовал 3 тыс. кв.м. Так, например, в индустриальном парке «Истра», 4 очередь которого мы ввели в эксплуатацию в минувшем году, нашими арендаторами стали такие крупные компании как «Терминал – Восток», «Bacardi & Martini», «DSV Solutions», «Seacontinental». А в офисно-складском комплексе «Кулон Пулково» компании WemaTec, Морон и др. Директор по стратегическому развитию компании STS/RLS Logistics Кирилл Власов: Основными потребителями услуг, предлагаемых логистическими провайдерами, были крупные производители народного потребления (FMCG), которые рассматривали склады класса А как распределительные центры. В кризис их объемы существенно уменьшились – соответственно, уменьшились и потребности в складских услугах, а также усилилось желание экономить бюджет. Несмотря на то что по показателю «объем складских площадей класса А на душу населения области» многие регионы существенно ниже среднеевропейской нормы, объективный спрос уже к весне 2008 года был меньше, чем объем предложения. Начался демпинг складских услуг – логистические компании, чтобы выжить, начали предлагать свои услуги склада по цене ниже себестоимости просто для того, чтобы занять пустующие площади. К сегодняшнему дню часть компаний, предлагающих в основном услуги склада класса А, уже обанкротилась, другая часть, которая не может отказаться от ненужных имеющихся площадей, – убыточна и существует на средства, постоянно выделяемые инвесторами. Те логистические компании, которые смогли масштабировать свой бизнес, отказавшись от части арендованных площадей, смогли встретить кризис и успешно его преодолевают. Помимо фактора «уменьшение спроса» следует отметить и завышенные ставки как прямой аренды складов, так и стоимости услуг. Не секрет, что ставки аренды складов в России выше среднеевропейских в среднем на 30 – 40%. Размер добавленной стоимости на складских услугах до кризиса тоже составлял примерно 20 – 30% от себестоимости. Этому были объяснения, но сейчас такой подход уже не устраивает клиентов – соответственно, цены за полгода упали. Сегодня рынок предложения складских услуг превышает спрос и предложения часто делаются ниже себестоимости услуги. Например, я регулярно вижу СПАМ-рассылку одного известного оператора склада с предложением ставки ответственного хранения на складе класса А про цене 6 руб. включая НДС за стандартное паллетоместо в сутки, что явно ниже себестоимости аренды и амортизации складского оборудования. Анализы рынка услуг 3PL операторов на период 2009 – 2012 годов говорит о том, что спрос постепенно стабилизируется, но резкого увеличения спроса (на 20 – 40% в год), как это было в 2005 – 2006 года уже не будет. В самом оптимистичном сценарии объем спроса в 2012 году вернется на уровень начала 2008 года, т.е. на докризисный уровень. Именно поэтому можно делать аккуратные прогнозы о стабилизации объемов существующих операторов. Прогнозы о новых поглощениях площадей в долгосрочной перспективе я бы делать не стал. Большинство современных складов, построенных в период 2006 – 2008 годы, построено как спекулятивные, т.е. для сдачи в аренду. По практике логистические компании арендуют 30 – 50% таких площадей и являясь крупными долгосрочными операторами, привлекательны для девелоперов. Наша компания ЗАО «СТС Логистикс» является логистической и арендует все свои складские площади, поэтому все площади нашей компании мы рассматриваем как логистические. Часть площадей мы используем подсобственные проекты (например, LTL или услуги добавленной стоимости склада, на котором установлено специальное оборудование), а часть предлагаем, как услугу ответственного хранения. Мне приятно добавить, что сегодня практически все площади, арендуемые СТС ЛОГИСТИКС, заполнены. Вице-президент Giffels Management Russia Руслан Суворов: Владельцы складской недвижимости ощутили дефицит арендодателей в прошедшем году, причем основную долю нынешних вакансий составляют площади, которые ранее занимали логистические компании. В том, что провайдеры логистических услуг стали освобождать площади, есть несколько причин: 1) Среди их клиентов началась паника, у них резко упали объемы, а при низком заполнении площадей 3PL провайдер не может позволить себе аренду. 3PL провайдер не связан с клиентами жесткими долгосрочными договорами, поэтому для небольших, или не очень опытных провайдеров всегда есть риск, что они не смогут оплачивать площади из-за нехватки клиентуры. 2) Большое значение сыграла неразвитость нашего рынка 3PL – большое кол-во площадей были арендованы впрок, на вырост, а вместо этого произошел спад, и соответственно провайдеры остались с избытком площадей. 3) Большое количество неопытных, но очень амбициозных 3PL на рынке – в результате площади освободили в основном именно они, так как (а) переоценили свои силы и набрали много площадей, и (б) в конкурентной борьбе не смогли удержать клиентов. 4) Многие конечные пользователи – поклажедатели решили перейти от полного аутсорсинга логистики к сценарию с арендой и самостоятельным оперированием складом или арендой и привлечением внешнего оператора для того, чтобы воспользоваться кризисными условиями и зафиксировать беспрецедентно привлекательные условия аренды на качественные складские площади на длительный срок. Можно ли сказать, что логистические компании не ушли с рынка, но ушли из текущего спроса, первоначально обладая переизбытком площадей? Стоит ли в 2010 году ожидать их возвращения в складские комплексы и крупных сделок аренды складских помещений? Какой потенциальный объем складских площадей смогут поглотить логистические компании в 2010 году? Какая логистика будет наиболее востребованной в 2010 году и почему? 3PL провайдеры безусловно вернутся на рынок. Сделки с ними имели место и в 2009 г. Но в ближайшей перспективе их доля будет заметно меньше прошлой. Разумеется они очень осторожно подойдут к вопросу расширения площадей, и их общий объем поглощения за год может составить около 100.000 – 150.000 м2. Являются ли для владельцев складской недвижимости логистические операторы наиболее желаемым арендатором? Какой объем своих площадей Ваша компания готова сдать под логистику? Для владельца складской недвижимости, предоставляющих в аренду дорогостоящие объекты с довольно низкой доходностью, наиболее желанным является тот арендатор, кто гарантированно способен выполнять взятые на себя обязательства по договору аренды. Среди логистических операторов это либо крупные западные операторы, либо крупные и опытные российские компании, имеющие отлаженные процессы и зарекомендовавшие себя на рынке, а также способные предоставить достаточные гарантии от банка, или головной компании. У нас сейчас есть около 30.000 м2 свободных площадей, и мы готовы к сотрудничеству с логистическими операторами на предмет их аренды. Председатель Совета директоров ЗАО "Смарт Лоджистик Групп" (SLG) Владимир Елин: На самом деле это не совсем корректно, что избыток пустующих площадей на российском рынке создали именно логистические операторы. И до кризиса, и в период его разгара на рынке складской аренды и субаренды было представлено несколько определенных групп, потребляющих арендные услуги. Назовем их поименно: российские и зарубежные производители товарных групп, дистрибьюторы товаров широкого потребления, логистические операторы, разовые держатели стоков различной продукции, транспортные компании, лицензированные хранители и потребители товаров, и др. Как видите, игроков гораздо больше, чем Вы имели в виду в Вашем вопросе. Кризис приравнял всех, но одни компании нашли в этот период интересные ходы и даже набрали дополнительные возможности, а другие сдулись, сократились до критических размеров в своём классе бизнеса. Приведу пример: в ПЛК "Северное Домодедово" в самый разгар кризиса 2009 года уменьшили свои арендуемые площади такие операторы, как НЛК, ТЛК на 50%, а компания "ЮниТранс Логистик" вообще отказалась от помещений. С другой стороны в такой же ситуации оказались и ряд производственных компаний в том же Домодедово. Только грамотная и гибкая позиция владельца и девелопера "Евразия Логистик" к финансовой политике по действующим и вновь размещенным арендаторам в ПЛК "Северное Домодедово" не допустила значительного объема пустующих складских площадей этого крупнейшего логистического парка России. Причины отказа от арендуемых складских и офисных помещений у каждой компании сугубо индивидуальны, хотя есть и общий тренд. У одних компаний еще до кризиса было арендовано складских помещений с избытком, вот они и тянули весь этот объем площадей за собой, так ничего не придумав по их доходному использованию. А когда стало совсем очевидно, что не потянут, сбросили излишки площадей своим арендодателям. У производственных и дистрибьюторских компаний тоже из-за кризиса упали объемы, как производства, так и хранения стоков готовой продукции. Значительно снизились импортные поставки товаров из ассортимента дистрибьюторов. Поэтому эти компании также сократили арендуемые помещения до лучших времен. Даже специфическое хранение в лицензированных складах с уклоном на фармацевтику, алкоголь, бытовую химию не помогло операторам удержать излишки пустующих помещений. Основными факторами возврата складских и офисных помещений явились следующие причины. Невозможность рассчитать продолжительность мирового финансового кризиса и российского в том числе. Невозможность спрогнозировать временной отрезок возврата потребительского спроса населения и активность бизнеса, а как следствие, рассчитать собственные риски по удержанию излишних складских и офисных площадей. Как отдельный финансовый фактор - не готовность в период кризиса к финансированию, кредитованию бизнеса нашей государственной и коммерческой банковской системы. Свое дело сделало значительное давление потенциальных арендаторов и владельцев грузов на понижение арендных ставок и снижение цен на логистические услуги. В середине 2009 года сложилась ситуация, когда дешевле было отказаться от избыточных площадей, чем совершать в убыток себе логистические операции для настойчиво экономных клиентов. Поэтому совокупность всех перечисленных факторов и явилась основной причиной сокращения потребления складских площадей, причем по всем вышеперечисленным потребителям и пользователям складской аренды. Кроме небольшого числа разорившихся в кризис логистических операторов, ни один логистический провайдер не покинул очень перспективный российский рынок, прогнозные объемы которого до кризиса оценивались нашими экспертами в 120-140 млрд долл. Каждый из логистических операторов принимал для себя индивидуальное решение, что же делать с излишком складской площади и как жить дальше. Всё зависит от лояльности и финансовой возможности владельцев складов и девелоперов промышленной недвижимости к своим арендаторам, включая логистических операторов. Ценны для них эти компании, есть ли в этих компаниях потенциал к росту на исходе кризиса, в расчет берется и многое другое. Возможность возврата в 2010 году к крупным сделкам со складской недвижимостью в части долгосрочной аренды можно прогнозировать на осень. К этому времени, скорее всего, восстановится спрос населения на товары и услуги, который и потянет за собой необходимость в дополнительных складских помещениях. Пока же на выходе из кризиса у любого логистического оператора в наличии лишь та складская площадь, которую он гарантировано заполняет своими операциями по хранению, переработке и упаковке товаров клиентов. Скорее всего, в 2010 году будет востребована высокопрофессиональная, технологичная и универсальная логистика, оказываемая 3PL операторами. Первыми, кто вернется к логистическому аутсорсингу, это крупные международные производители и поставщики широкой гаммы товаров. Так было после кризиса 1998 года, так будет и сейчас. Нам, как логистическому оператору, очень повезло с владельцем и девелопером ПЛК "Северное Домодедово", компанией "Евразия Логистик". Если бы не их гибкость и профессионализм, наша компания в разгар кризиса могла бы легко лишиться 40% площадей из арендуемы 85 тыс. кв.м в «Северном Домодедово». Но мы в серии переговоров с руководством "Евразии Логистик" нашли компромисс и постепенно восстанавливаем объемы заполнения пустующих помещений. При этом, ещё до кризиса мы сразу предполагали, что половина помещений у нас будет заполнено собственной операционной логистикой. А другая половина будет использована для сдачи в субаренду лотами по 2880 кв. м и более. Так что в самый разгар кризиса у нас уже была готовая модель выживания. Всё, что пустовало от не догрузки нашего логистического оператора "SLG-operating", мы старались сдать в субаренду на любой срок, включая короткий 3-х месячный! Затем, в определенный период, когда начали активно съезжать небольшие субарендаторы и безбожно кроить свои площади крупные субарендаторы, мы завели временные стоки необоротистой продукции от таких крупных компаний, как "Пепси Кола", "Лотте", "Эйрмаунтинг" и др. Мы так же, по согласованию с "Евразия Логистик", отработали гибкую схему скидок по аренде и удобную для клиентов схему оплаты. Всё это позволило удерживать избыточные площади при не больших затратах на персонал и модернизацию помещений и вовремя рассчитываться с владельцем складов за аренду. Коммерческий директор ООО "ЛИТЕР Терминал" Матвей Гулин: В условиях кризиса изменилась структура арендаторов складских площадей. До кризиса львиная доля рынка (50%) приходилась на логистические компании, в настоящее время их доля существенно снизилась – до 20%. В докризисный период логистические операторы арендовали большие площади с учетом развития, при этом рынок развивался динамично. С приходом кризиса логистические компании, во-первых, избавились от излишков площадей, и, во-вторых, их клиенты тоже оптимизировали свои арендуемые площади по причине снижения объемов хранения. Упали объемы и у производителей (как западных, так и российских) и, как следствие, у дистрибьютеров. Большую роль сыграли требования потенциальных клиентов о снижении тарифов. В результате у логистических операторов высвободились складские площади, а заполнить их в кризисных условиях оказалось непросто. Таким образом, основными факторами отказа логистических операторов от складских площадей, стали сложности в бизнесе клиентов, приведшие к сокращению объемов хранения товаров, а также высокие арендные ставки, но это следствие – основные причины: существенное снижение импорта, снижение объемов производства, снижение грузопотоков. В комплексах, сданных в 2009 году, остаются серьезные объемы свободных площадей, что в сочетании с появляющимися площадями на "'вторичном"' рынке будет удерживать баланс спроса и предложения с креном в сторону предложения. В то же время количество новых спекулятивных площадей в 2010 будет крайне ограничено. Эксперты отмечают, что сегодня новые крупные проекты со сроком ввода в эксплуатацию в 2010-2011 году почти отсутствуют, что в перспективе может вызвать дефицит складов. Во второй половине 2010 года, скорее всего, восстановится спрос населения на товары и услуги, который и потянет за собой необходимость в дополнительных складских помещениях. По этой причине сохранится уровень ставок в первом полугодии 2010-го, но ближе к концу года не исключается рост, связанный с небольшим объемом новых вводимых площадей. Крупные логистические операторы не ушли с рынка, а только сократили объемы арендуемых площадей. Скорее всего, в 2010 году будет востребована высокопрофессиональная, технологичная и универсальная логистика, оказываемая 3PL операторами. Основной спрос будет обеспечиваться розничными сетями, а доля рынка логистических операторов в общем количестве сделок вряд ли превысит уровень 2009-го. На рынке складской недвижимости сохранится серьезный разброс по ставкам и условиям договоров в зависимости от качества проектов и финансовой стабильности собственников. Спрос со стороны логистов будет во многом обусловлен запросами клиентов. В 2009 году и начале 2010 года основные сделки по аренде складов логистическими операторами осуществлялись под определенных клиентов (алкогольные компании, дистрибьюторов бытовой техники и т.п.). Яркий пример – недавняя аренда 21 тыс. кв.м на ПЛК «Северное Домодедово» компанией «ЮНИКС» для клиента, специализирующегося на бытовой технике и электронике. Таким образом, в 2010 году наиболее востребованными на логистическом рынке будут услуги по организации складской логистики для конкретных клиентов, в ряде случаев это может быть организация складской логистики непосредственно на собственных или арендованных площадках клиентов. Спрос на склады со стороны логоператоров будет обусловлен состоянием бизнеса грузовладельцев, т.е. общеэкономической ситуацией в целом. Real Estate; 09.04.10