Ушли на склад
Участники VI ежегодной конференции по рынку складской и индустриальной недвижимости обсудили перспективы развития отрасли и прогнозы на 2011 год. Рост спроса на рынке складских помещений привел к снижению количества вакантных площадей. Существенное сокращение доли свободных помещений характерно в первую очередь для готовых к въезду складских комплексов, наиболее востребованных со стороны конечных потребителей и логистических компаний. В строящихся и недавно построенных объектах этот показатель продолжает оставаться довольно высоким - 30-40%.
По мнению директора по продажам компании Tablogix Дениса Савельева, большой процент вакантных площадей создает определенные трудности на рынке: "Девелоперу открывается гораздо больший сегмент, чем логистическому оператору, потому что девелоперы работают не только с логистическими операторами, они также работают с дистрибьютерами, с производителями, которые также обслуживают свою логистику. Та доля вакантных площадей, которая сейчас есть на рынке, не дает нам продвигаться дальше. Если арендные ставки повысятся, то наши услуги станут неконкурентоспособными".
Тем не менее, по мнению некоторых экспертов, доля вакантных складских площадей должна присутствовать постоянно. Это поможет сбалансировать ситуацию на рынке.
"Во всем мире дефицита площадей нет, - говорит заместитель финансового директора компании ItellaNLC Денис Щербаков. - Всегда есть какие-то заполненные объекты, какие-то только частично заполненные. И я надеюсь, что в России этот процесс будет таким же. Уже хватит этого безумия на рынке, когда есть ощущение острого дефицита и берут все по любой цене. Приходит масса непрофессиональных игроков, начинают инвестировать, происходит переизбыток предложения, возникают виртуальные сделки. Честный, полноценный и привлекательный спрос весьма ограничен. Для того чтобы бизнес был стабильным, ситуация должна быть сбалансирована".
За последние полгода ставки аренды не изменились. По данным компании Cushman & Wakefield, предлагаемые ставки аренды на сегодняшний день составляют 100-110 долларов за квадратный метр. При этом для наиболее качественных проектов уровень предлагаемых арендных ставок превышает среднерыночный на 10-15%. По мнению экспертов, увеличение ставок следует ожидать до 120 долларов за квадратный метр, но не ранее 2011 года.
"Именно те ставки, которые сейчас сформировались, интересны, - говорит Денис Савельев. - Сейчас никто, на мой взгляд, не подпишет договор, где будет ставка аренды 125 долларов за квадратный метр. Такие значения были до кризиса, но тогда и положение экономики было другое. Сейчас идет восстановление экономики, мы наблюдаем стабильный рост. Мы видим, как западные компании приходят на российский рынок, инвестируют в нашу экономику. В 2009 году, как мы помним, был большой провал по всем сегментам экономики. Сейчас мы видим восстановление, и этот процесс способствует развитию иностранных компаний на российском рынке. Я думаю, что уровня 2008 года мы сможем достигнуть к 2013 году".
Низкие арендные ставки и высокая стоимость финансирования пока сдерживают девелоперов, однако как только ставки пойдут вверх, за строительством складов дело не станет.
"Если строить склады сейчас, сохранения ставок не получится, - рассуждает директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Россия и СНГ Вячеслав Холопов. - Стройки сейчас дорожают и будут дорожать, если не предпринимать никаких мер по удешевлению строек. Близко к Москве удешевлять, к сожалению, не получается, потому что земля и коммуникации не подешевели. Поэтому у нас складов рядом с Москвой больших и качественных нет и не предвидится".
В Санкт-Петербурге ситуация тоже неутешительная. По подсчетам экспертов, общая площадь складов класса А и В составляет 1213 тыс. квадратных метров. Но в 2010 году произошло не только существенное снижение темпов ввода складских комплексов в эксплуатацию, но и насыщение рынка. Поэтому в 2010 году прирост сегмента складской недвижимости, по мнению экспертов, будет одним из самых низких - около 150 тыс. квадратных метров.
В 2007-2008 годах санкт-петербургский рынок быстро заполнился складскими комплексами класса А, что в условиях кризиса привело к перенасыщению рынка складами класса А. В результате они пустуют, хотя, по мнению экспертов, склады класса В и ниже достаточно успешно сдаются.
По прогнозам компании Astera, к концу 2010 года рост спроса на склады класса В продолжится, а спрос на склады более низкого класса останется на прежнем уровне.
"Российская Бизнес-газета" №770 (37) от 5 октября 2010 г.