Удар по складам
Мировой кризис ликвидности добрался до петербургских складов: по прогнозам аналитиков, до конца года будет сдано не более 40% всех заявленных к вводу в эксплуатацию логистических комплексов.
Если раньше основными причинами переносов сроков сдачи объектов были задержки с получением разрешительной документации и вялые темпы развития транспортной инфраструктуры в зонах строительства складских комплексов, то сейчас реализация проектов переносится из-за нехватки денежных ресурсов, вызванных финансовым кризисом. По мнению некоторых экспертов, это может позитивно сказаться на здоровье сектора в целом – выживут лишь лучшие проекты.
Мимо прогнозов
По данным исследовательских компаний, в третьем квартале 2008 года в эксплуатацию было введено около 130 тыс. кв. м складских площадей (см. таблицу), что составляет 30% от заявленного объема и в три раза превышает аналогичный показатель за второе полугодие 2008 года. С учетом площадей, введенных в третьем квартале, общий объем предложения складских площадей в Петербурге, по данным компании ASTERA St.Petersburg, составляет около 1,42 млн кв. м.
Набирающий обороты финансовый кризис заставил специалистов консалтинговых компаний существенно скорректировать свои прогнозы относительно увеличения объемов складских площадей в Петербурге. Так, в конце 2007 года аналитиками было заявлено о вводе в текущем году в эксплуатацию свыше 1,4 млн кв. м качественной складской недвижимости. «Следует учесть, что многие проекты были заявлены в период благоприятной конъюнктуры, поэтому значительная часть из них не будет реализована, – говорит эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. – Прогнозы по вводу качественных складских комплексов в 2008 году составляли (когда они делались в конце 2007 года) около 700–800 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. По нашим оценкам, около 20% проектов не реализуются, а еще у 30% сроки ввода будут перенесены на следующий год».
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Андрей Амосов, старший консультант отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle
Влияние кризиса заметно во всех сегментах коммерческой недвижимости, включая складскую и индустриальную. В результате срок выхода ряда складских проектов затянется и сместится на следующий год. В то же время проекты, находящиеся в финальной стадии, активно достраиваются и выводятся на рынок. Примером тому могут служить проекты британского фонда Raven – Megalogix, Espro – Кулон, АКМ, проекты MLP. Себестоимость строительства изменится, но это окажет влияние только на проекты в самой начальной стадии. Уже сейчас можно отметить удешевление цемента, металла, но эффект от этого будет заметен нескоро. Таким образом, проекты выходящие на рынок сейчас, не могут «играть» этими составляющими себестоимости.
Фактически с начала года в Петербурге было введено около 300 тыс. кв. м складских площадей. Наиболее крупными объектами, введенными в эксплуатацию, стали 1-я очередь логопарка «Нева» (инвестор Raven Russia, площадь – 56 тыс. кв. м), 2-я очередь «Теорема Терминал» (инвестор УК «Теорема», площадь – 28 тыс. кв. м), 1-я очередь проекта ГОРИГО (инвестор EPI, площадь – 86 тыс. кв. м), «Би Лоджистик» (инвестор ЗАО «Парфюм», площадь – 18 тыс. кв. м), индустриальный парк «Скай-трейд» (инвестор ООО «Скай-трейд», площадь – 11 тыс. кв. м).
До конца года, по данным компании GVA Sawyer, ожидается введение 1-й части 1-й очереди индустриального парка «Колпино» (инвестор «Евразия логистик», площадь – 120 тыс. кв. м). Ранее заявлялось о введении всей 1-й очереди до конца 2008 года, однако девелопер не успел закончить строительство и теперь следует ожидать введение 2-й части 1-й очереди весной 2009 года. Помимо этого в 2008 году ожидается введение 2-й очереди комплекса «МЛП «Уткина Заводь» (инвестор Multinational Logistics Partnership, площадь – 110 тыс. кв. м) и 1-й очереди «АКМ-Лоджистикс» в Шушарах (инвесторы – по 50% у фондов Raven Russia Ltd и Venture investments & yield management, площадь – 52 тыс. кв. м). В 2009 году следует ожидать появления на рынке 2-й очереди логопарка «Нева». Ранее заявлялось о введении этого объекта в эксплуатацию уже в нынешнем году. На следующий год переносится и ввод в эксплуатацию 3-й очереди комплекса «Теорема Терминал». Есть ряд проектов, первоначальный срок реализации которых был обозначен как 2008 год, но дальнейшая их судьба неизвестна. В качестве примера можно привести «Мегаполис ЛенКАД» (он же ЛЦ «Евроград») от ИК «Пантикапей», 2-ю очередь логопарка «Осиновая роща» (корпорация «Стерх»). «В результате из заявленных на 2008 год 1,4 млн кв. м можно говорить о введении около 450–550 тыс. кв. м», – резюмирует Владислав Фадеев.
Примерно такие же цифры приводит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Владислав Ковалевский: «До конца года мы прогнозируем ввод 250–300 тыс. кв. м качественных складских площадей. Общий объем ввода качественных складских площадей в 2008 году составит менее 40% от заявленных к вводу в начале года. Ввиду зависимости складского сегмента от слишком многих внешних, в том числе и макроэкономических, факторов, спрогнозировать дальнейшее развитие складского сегмента в настоящее время достаточно трудно. Вероятнее всего, в первом полугодии 2009 года будет сдано в эксплуатацию не более 150 тыс. кв. м».
Ставки заморожены
Арендные ставки на рынке складских помещений не претерпели существенных изменений. «Пока говорить о значительных изменениях в размере ставок не приходится, – говорит Валерий Трушин, руководитель департамента исследований и аналитики Colliers International. – За прошедшие девять месяцев 2008 года ставки аренды в складских помещениях класса А составляли в среднем $120–140 за кв. м в год, в объектах класса В – $110–120 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Есть единичные случаи, когда ставки корректировались. Это произошло с теми объектами, где изначально объявленные ставки были выше рыночных».
«В настоящий момент говорить о снижении арендных ставок еще рано, скорее, относительно них арендодатели пересматривают свои «желания», – считает Владислав Фадеев из GVA Sawyer. – Есть примеры, когда владелец склада хотел расторгнуть существующий договор и искать новых арендаторов по более высоким ставкам, однако в условиях кризиса пересмотрел свое решение и предпочел оставить прежнего арендатора на старых, невыгодных в докризисный период, условиях». Эксперты отмечает еще одну особенность: если ранее некоторые собственники при возможности выбора между сдачей помещения в аренду и ответственным хранением выбирали последнее (и это в некоторой степени вызвало насыщение рынка ответственного хранения), то сейчас они переориентируют свой бизнес под сдачу помещений в долгосрочную аренду.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Владислав Ковалевский, руководитель отела складской и индустриальной недвижимости «Knight Frank Петербург»
В ситуации развития кризиса смена собственника некоторых проектов вполне возможна. В качестве объектов для покупки могут быть выбраны проекты складских комплексов класса A – с удачной локацией и грамотно построенной концепцией, девелоперы которых испытывают трудности с финансированием. В качестве покупателей могут выступить крупные сетевые девелоперы, имеющие собственный финансовый ресурс, или инвестиционные организации.
Существенно снизилась активность спроса на складские помещения. «Потенциальные арендаторы опасаются принимать решения об аренде склада в сложившейся непростой финансовой ситуации. Во-первых, они надеются на скорое падение ставок аренды, – рассуждает Владислав Ковалевский из Knight Frank. – Во-вторых, в данной ситуации многие предприятия столкнулись с падением объемов продаж, и на этом этапе не могут предсказать дальнейшее развитие своего бизнеса, а соответственно, и потребность в новых складских площадях. Ну и в-третьих, часть потенциальных арендаторов из-за проблем на рынке кредитования просто не имеют средств на аренду».
Вместе с тем требования арендаторов, которые все-таки приняли решение об аренде складских площадей, несколько ужесточились. «Арендаторы становятся более избирательны и стараются выбрать максимально подходящий под их требования объект, не закрывая, как раньше, глаза на некоторые недостатки комплекса», – считает Владислав Ковалевский.
Предпочтения арендаторов к объемам арендуемых помещений пока не претерпели изменений. Сегодня наиболее востребованы арендаторами площади от 3,5 тыс. кв. м в складах класса А, для класса В это площади 0,5–1 тыс. кв. м и 1,5–3 тыс. кв. м. В классах С и D арендуются совсем небольшие площади – до 500 кв. м.
Пока аналитики не отмечают массового «перетекания» арендаторов из складов высокого класса в здания классом ниже. «Рынок сейчас находится в состоянии ожидания со стороны клиентов. Пока нельзя сказать, что происходит отток из сегмента класса А в более низкие складские сегменты, – считает Андрей Амосов, старший консультант отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle. – Не стоит сейчас ожидать резкого падения арендных ставок: себестоимость уже построенных проектов не может измениться и, соответственно, ставки имеют минимальное значение, ниже которого сдавать проект не имеет смысла».
«Сейчас доходность девелопера в складском секторе сравнительно невысока и составляет 12–14%, что не позволяет снижать арендные ставки на склады, так как это приведет к чрезвычайно низкой доходности от девелопмента складской недвижимости, – соглашается Владислав Фадеев из GVA Sawyer. – Однако при снижении стоимости земли возникнет дополнительная возможность снижения ставок аренды, не меняющая показателей доходности проекта в целом».
Инвесторы в позиции hold on
Инвестиционная деятельность на рынке складов замерла, инвесторы вырабатывают стратегию поведения в новых кризисных условиях. «Многие инвесторы в конце лета – начале осени заняли позицию hold on, основной тенденцией стало ожидание ценовых корректировок», – считает Владислав Ковалевский.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Владислав Ковалевский, руководитель отела складской и индустриальной недвижимости «Knight Frank Петербург»
В ситуации развития кризиса смена собственника некоторых проектов вполне возможна. В качестве объектов для покупки могут быть выбраны проекты складских комплексов класса A – с удачной локацией и грамотно построенной концепцией, девелоперы которых испытывают трудности с финансированием. В качестве покупателей могут выступить крупные сетевые девелоперы, имеющие собственный финансовый ресурс, или инвестиционные организации.
«Рынок складских помещений сейчас замер, сделки по купле-продаже практически не совершаются, поскольку все игроки боятся ошибиться: продавцы не хотят продешевить, покупатели – переплатить, – говорит Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. – Поэтому говорить о смене собственников пока рано. Продажа частично реализованных проектов по заниженной цене возможна при острой необходимости девелопера в финансах. Однако такое развитие событий будет происходить только в крайнем случае, в других условиях девелоперы постараются заморозить строительство своих объектов и дожидаться стабилизации ситуации и выхода экономики страны из кризисного состояния».
Вместе с тем постепенно растет объем предложения объектов на продажу. «Объем предложения объектов на продажу действительно существенно возрос, причем продаются объекты на разных стадиях реализации – как просто земельные участки с проектом, так и объекты с готовностью 70–80%», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St.Petersburg.
По мнению Владислава Фадеева, смена собственника прежде всего грозит объектам, которые находятся на начальной стадии реализации и в которых высока доля кредитных средств. «Вследствие растущей стоимости кредитов финансировать строительство данных проектов становится тяжело, и девелоперы будут вынуждены продавать такие проекты, – считает он. – Летом сменил инвестора проект «АКМ – Лоджистикс». Осенью пока нет информации о сделках по смене собственников проектов складских комплексов. Однако для крупных проектов требуется некоторое время для оценки потенциальным покупателем продаваемого объекта, поэтому можно ожидать информации о совершенных сделках в первые месяцы 2009 года».
Время кратких форм
Быстро и существенно меняется ситуация на рынке земельных участков, предназначенных для строительства складских и производственных помещений. «На рынок выброшено большое количество земельных участков, происходит серьезная корректировка цен, – говорит Вера Бойкова. – Если раньше собственники продавали участки по $180–200 за кв. м, то сегодня спрос диктует цену не больше $100 за кв. м».
Пока трудно спрогнозировать судьбу крупных лэнд-девелоперских проектов. «В ближайшей перспективе реализация ряда крупных проектов будет заторможена, отложена или вовсе не начнется, – говорит Владислав Ковалевский. – Это касается некоторых крупных проектов green field с очевидными проблемами в переводе земель, подведении инженерии и в согласованиях – такие проекты будут отложены в долгий ящик. Соответственно, девелоперы будут сокращать свои инвестиционные программы – в зависимости от конкретной ситуации – либо придерживать свои участки, либо продавать их. Таким образом они будут избавляться от балласта, более тщательно рассчитывать экономическую эффективность проектов и уходить от непрофильных, менее доходных проектов. Это приведет к тому, что участки будут дешеветь».
В кризисной ситуации вложения в землю для сохранности средств или игры на будущем росте – сомнительны. Коммерсанты, зарабатывающие на перепродаже земельных участков и проектов, наверняка охладеют к этому рынку. «А вот для приобретения земель и проектов в целях развития бизнеса, а также для формирования пула земель под реализацию будущих проектов сейчас складывается вполне подходящее время, – считает Владислав Ковалевский. – Вполне стабильный интерес к земельным участкам наблюдается со стороны промышленников и ритейлеров. Сегодня бизнес имеет возможность приобрести не только участки, но и проекты в высокой степени проработки».
Очистительный эффект
Несмотря на сокращение объемов ввода новых площадей и растерянность многих игроков рынка складской недвижимости, аналитики не склонны драматизировать ситуацию, заявляя о том, что на рынок складов Петербурга кризис может оказать оздоравливающее действие. «Финансовый кризис будет способствовать росту конкурентной борьбы, – считает Владислав Ковалевский. – Положительной стороной сложившейся в настоящее время финансовой ситуации может стать «вымывание» с рынка наименее качественных проектов и непрофессиональных девелоперов».
БН.ру; 10.12.08