Светлое прошлое
Еще полгода назад складов не хватало, спрос на складские помещения в полтора раза превышал предложение. Договоры аренды подписывались задолго до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. При этом доходность складских помещений в России была в два раза выше, чем в Европе,— около 15%.
Вести с полей
Первые признаки кризиса на рынке складов начали появляться уже в конце лета 2008 года, когда многие предприятия стали ощущать падение объемов продаж. Ряд компаний-производителей, продукция которых носит ярко выраженный сезонный характер или относится к нижнему ценовому сегменту, пока не ощутил на себе его последствий. Однако большинство ключевых потребителей качественных складских площадей — логистических операторов и сетевых ритейлеров — пересматривает планы развития в России. Причина этого — сокращение грузопотоков, которое привело к уменьшению потребности арендаторов в складских площадях, что в первую очередь сказалось на наполняемости складских комплексов. "По нашим данным, по итогам 2008 года средний уровень вакантных помещений в складских комплексах класса A составил более 25%, в комплексах класса B — менее 4%",— констатирует Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg. О том, что проекты придется заморозить, аналитики говорили еще осенью прошлого года. В том же Knight Frank прогнозировали, что около 20% проектов на рынке складской недвижимости России может быть заморожено на неопределенное время в связи с финансовым кризисом. Затем стало известно о том, что девелоперская структура ИПГ "Евразия" якобы планирует приостановить освоение новых 500 га земли в регионах, MLP также пока не готова приступать к строительству новых проектов. А партнерство ГК "Авалон" и британского фонда Raven Russia пока не определилось с планами освоения семи новых площадок. В результате в прошлом году в Москве и Московской области было около 8 млн кв. м складских помещений. При этом пустовало только 1-3% площадей (по европейским стандартам нормальным считается 10% невостребованных площадей). Доля свободных площадей класса А составляла в среднем 0,5%, класса В — не более 3%. До 2010 года было заявлено к строительству около 6 млн кв. м складских площадей, общий объем инвестиций на 2007 и 2008 годы составлял около $10 млрд.
В ходе кризиса себестоимость строительства снизилась на 15-20%. Происходит либерализация рынка земли: некоторые игроки готовы предлагать участки со скидкой до 30-50%. По сравнению с 2008 годом объем заявленных к реализации площадей в Москве и области сократился на 1 млн кв. м (500 тыс. кв. м вместо заявленных 1,5 млн кв. м). Похожая ситуация во втором крупнейшем мегаполисе страны. По оценке экспертов, инвестиции в складскую недвижимость в Петербурге и окружающей его Ленобласти в 2008-2009 годах должны были вырасти в четыре раза — до $4 млрд. В 2008 году в городе и области можно было ожидать ввода порядка 1 млн кв. м складской недвижимости, а к 2010 году — удвоения имеющихся объемов. Однако в четвертом квартале 2008 года из заявленных 1 309 000 кв. м в эксплуатацию было введено только 63 625 кв. м. Всего за 2008 год было введено 230 395 кв. м складских комплексов классов А и В, что составляет всего 15% площадей, заявленных к вводу в 2008 году. В российских регионах, которые переживали бум складского строительства буквально накануне кризиса, заморожены многие проекты в городах-миллионниках.
Туманное будущее
Как считают участники рынка, уже строящиеся проекты вряд ли будут заморожены. В первую очередь будут завершены проекты высокой степени готовности (70-80%), на которые уже заключены контракты с будущими арендаторами/покупателями. Реализация проектов, которые прошли "точку невозврата", даже несмотря на неопределенность спроса, также не отменится, считают эксперты. "Из-за уменьшающейся нормы прибыли в складском девелоперском бизнесе, горизонт окупаемости которого находится в пределах 12-14 лет с учетом действующей кризисной фазы неопределенности, сегодня вряд ли найдутся инвесторы-альтруисты. Многие девелоперы и инвесторы заморозят свои проекты до лучших времен, например до 2010 года — предполагаемого года выхода России из кризиса. Такие мрачные последствия стали итогом того, что компании не смогли в полной мере просчитать риски "невостребованности". "Не все логистические операторы смогли выйти на запланированные мощности по обработке товаров, все крупные логисты имеют свободные площади или сдают их в субаренду. Это касается именно крупных операторов, которые замахнулись на аренду более 20 тыс. кв. м. По сути, им просто не хватило времени выйти на запланированные мощности",— рассказывает Евгений Гриханов, генеральный директор IQ Property Management.
Злая шутка
По словам председателя совета директоров логистической группы SLG Владимира Елина, российские логистические компании столкнулись с комплексом проблем. Прежде всего это "значительное падение потребления услуг 3PL-операторов практически по всем направлениям (транспорт, складская логистика, таможенные услуги) в связи с падением продаж в сетевых супер- и гипермаркетах, повсеместным свертыванием программ строительства жилого сектора, а также из-за замораживания ряда региональных госпрограмм. Вторая проблема — это давление клиентов на логистических операторов в части снижения нормы доходности с переводом большинства услуг в рублевый эквивалент. Третья — отсутствие возможности финансирования разрывов своей хозяйственной деятельности. Банки не хотят финансировать предприятия в период падения спроса на их услуги из-за боязни потерять кредитные ресурсы",— говорит Владимир Елин. Еще одна проблема, добавляет он, заключается в давлении на бюджет логистических операторов арендных платежей, зафиксированных, как правило, либо в долларах, либо в евро, что дополнительно снижает рентабельность.
В результате более 50% снятых ранее площадей сегодня пустует. "Причина в том, что ожидания логистической компании по их заполнению не оправдались. Дело осложняется тем, что площади были арендованы в 2007-2008 годах. В то время рынок был на стороне арендодателя и договор аренды заключался на пике арендных ставок на долгие сроки с очень жесткими условиями по досрочному расторжению договора",— отмечает Валентин Туртиа, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. Как отмечают игроки рынка, арендаторы будут уходить, даже несмотря на штрафы.
"До кризиса они готовы были арендовать большие площади, но сегодня их потребности сократились как минимум вдвое. Кроме того, в нынешней финансовой ситуации потенциальные арендаторы просто опасаются принимать решения об аренде склада. Во-первых, они надеются на скорое падение ставок аренды. Во-вторых, многие предприятия столкнулись с падением объемов продаж и сейчас не могут предсказать дальнейшее развитие своего бизнеса, а соответственно, и потребность в новых складских площадях",— комментирует господин Пашков. Ну и, наконец, часть потенциальных арендаторов из-за проблем на рынке кредитования просто не имеет средств на аренду.
Вечный вопрос
Проблему отсутствия свободных средств, как считают эксперты, можно решить путем уменьшения нормы прибыли девелоперов и владельцев складов, а также повышения уровня доверия. "Ключевой момент здесь скорость прохождения денег от производителя к конечному потребителю: чем выше этот показатель, тем выше уровень доверия, тем больше возможностей для маневра",— уверен Роман Исаенко, руководитель проектов Savant. С ним соглашается господин Елин. "Владельцы логопарков могут сохранить клиента, переведя часть платежей арендаторов, в частности операционные расходы, в рубли и помесячные предоплаты вместо поквартальных. Может помочь и сокращение базовой части арендной ставки в пределах 10-15% от докризисной, то есть величины, предлагаемой еще в середине 2008 года на условиях triple net. Фактически это чистая арендная ставка без операционных и других дополнительных расходов",— отмечает он. Кроме того, собственники могут рассматривать предпочтения арендаторов по уменьшению площади арендуемых блоков, а также условий аренды: они должны быть готовы смягчить условия внесения страховых депозитов и сократить размер предоплаты. "Одной из антикризисных мер для многих собственников складских комплексов, которые готовы идти навстречу спросу, становится размещение на территории комплекса легкого производства. Что касается системы WMS, то к процессу ее оптимизации нужно подходить с особой осторожностью, если она уже отлажена и работает долгое время. В этом случае арендаторы к ней уже привыкли. Если говорить об оптимизации как, например, о возможности сократить операционные расходы (например, на вывоз мусора, найти более дешевые услуги подрядчиков), то уменьшение ставки операционных расходов (для класса А это около $35) даже до $30 может в итоге помочь арендаторам сэкономить солидную сумму",— заключает господин Пашков.
Впрочем, денежная сфера — это не единственное, на чем могут выиграть владельцы складской недвижимости. Эксперты советуют пересмотреть саму модель терминала. "Не всем нужны одинаково высокие десятиметровые потолки, спринклерные системы, видеонаблюдение и прочие дорогие услуги, за которые вынуждены платить арендаторы. Разумно учесть и то, что сейчас на рынке чрезвычайно мала доля низкотемпературных складов и холодильников. Еще один момент, характерный для складского бизнеса, ориентированного на инвестиционные продажи,— весьма жесткие условия подписания договоров, не всегда подходящие не только российским, но и иностранным компаниям",— замечает господин Исаенко. В самих компаниях, владеющих складскими помещениями, рассказывают о своей работе над оптимизацией процессов. "В этом году в компании разработана новая система планирования объемов производства для заводов. Такой подход делает наши действия еще более организованными и позволит свести к минимуму потери, связанные с логистикой. Для России это проект, не имеющий аналогов. Система позволяет на основе прогноза продаж централизованно планировать работу всех 11 заводов "Балтики", распределять объемы производства между этими заводами таким образом, чтобы компания понесла как можно меньше расходов, связанных с производством и доставкой готовой продукции",— рассказывает Евгений Поломошнов, начальник отдела управления складами пивоваренной компании "Балтика". По данным специалистов пивоваренного холдинга, снижение транспортно-логистических расходов было достигнуто за счет использования собственного парка вагонов в течение последних нескольких лет, а также уменьшения среднего плеча доставки.
Приложение к газете "Коммерсантъ" № 71(4126) от 21.04.2009