Строительство складских площадей под нужды конкретного заказчика -built-to-suit
Владимир Елин, к.т.н., председатель совета директоров ЗАО SLG
Руслан Суворов, директор по развитию бизнеса Praedium ONCOR International
B условиях нестабильной экономической ситуации выигрыш-стратегией для девелоперов и инвесторов может стать строительство проектов по схеме built-to-suit. Такие объекты будут всегда востребованы производственными компаниями - заказчиками номер один подобных проектов.
Вuilt-to-suit - удобная и востребованная на западных рынках форма девелопмента. Ею пользуются компании, которые оперируют товарными группами, требующими соблюдения нестандартных, индивидуальных параметров складских помещений, - поставщики охлажденных и замороженных продуктов питания, фармакологические холдинги, поставщики тяжелого оборудования и многие другие. Одним словом, те, кому нужны специализированные складские производственные площади, построенные с учетом особенностей конкретного технологичного процесса.
В России примеров складских комплексов не производственных помещений, построенных девелоперами под конкретных заказчиков, сегодня единицы. Например, в индустриальном парке "Шереметьево" есть несколько зданий, арендаторами которого стали такие компании, как Akzo Nobel Zeppelin, York, Simmins. Кроме того, в логистическом парке "Крекшино" было построено здание под заказ компании BMW.
Основная практика адаптации зданий под нужды конкретных арендаторов в нашей стране - частичный вариант built-to-suit Обычно было лишь ограниченное использование built-to-suit в варианте частной перепланировки складских, технических и офисных помещений для клиента при общих стандартных габаритах складских помещений. При этом лишь в редких случаях в проект built-to-suit под клиента вносят кардинальные изменения, так как это может значительно увеличить затраты девелопера и растянуть окупаемость проекта. В ближайшие годы built-to-suit будет не очень востребован на российском рынке не только из-за кризиса, но и из-за его дороговизны.
Индустриальные парки
Одним из наиболее удобных форматов для развития проектов built-to-suit являются индустриальные парки. Это территории с размежеванными участками, подготовленными к постройке, и с подтянутыми коммуникациями в объеме, достаточном для всей территории, здесь же, как правило, присутствует сопутствующая инфраструктура. Такие характеристики делают индустриальные парки гораздо более
привлекательными для размещения легких производств, нежели самостоятельное развитие объекта в чистом поле. Экономия и времени, и капитальных инвестиций для создания нового производства очевидна. Однако инвестирование в такой проект в наших условиях вызывает ряд сомнений: появление клиентов на проекте в обозримые сроки не гарантировано; производственники чаще всего желают взять здание с запасом земли под возможное расширение. Таким образом, с одной стороны, от инвестора на первоначальном этапе требуются значительные вложения в развитие инфраструктуры, а с другой - сроки окупаемости оказываются длинными, если их вообще можно определить. Поэтому в условиях острой нехватки заемного капитала для финансирования при стремлении инвесторов к надежности и высокой доходности инвестиций вероятность развития индустриальных парков в нашей стране чрезвычайно мала.
Финансирование built-to-suit При финансировании проектов built-to-suit в классическом виде применяются обычные схемы с привлечением заемных средств через банки. При этом поиск финансирования облегчается, так как изначально сняты риски простоя площадей. Также могут применяться схемы форвардного финансирования с участием фондов, специализирующихся на инвестициях в недвижимость. Нередки случаи, когда девелопер ожидает финансирования со стороны будущего арендатора, но на практике это не работает из-за высоких рисков строительства, отсутствия должного опыта у девелопера.
Мировой кризис сильно изменил финансовый ландшафт девелоперской деятельности. И в этих сложных условиях, вероятнее всего, строительство built-to-suit будет осуществляться либо за счет клиента, либо за счет обеспеченного финансами девелопера. Банковские кредиты сейчас чрезмерно дороги и коротки.
Каковы арендные ставки сегодня? На рынке спекулятивных стандартных складских площадей в данный момент наблюдается снижение уровня арендных ставок.
В силу уменьшения активности арендаторов и пересмотра ими планов по развитию на рынке складской недвижимости появились вакантные площади. Такая ситуация привела к некоторому снижению ставок аренды на складские площади класса А, и сейчас они составляют $120-140 triple net (не включая операционные расходы, НДС, коммунальные платежи) в зависимости от местоположения объекта и арендуемой площади. Владельцы простаивающих площадей снизили требования к арендаторам.
На небольших частных объектах можно договориться о фиксации ставок аренды в рублях. Более существенное падение ставок наблюдается в классе В, поскольку до кризиса такие объекты были сильно переоценены. Часто ставки на площади 1000-4000 кв. м превосходили ставки в классе А, их уровень был разнороден, поэтому диапазон их падения широк - от 10 до 30%.
Существенное отличие объектов, построенных по принципу built-to-suit. состоит в том, что, во-первых, договоры аренды долгосрочные и пересмотра условий не предполагают, во-вторых, у арендатора практически нет альтернативных вариантов переезда, если ему предложат более низкие ставки аренды. Поэтому пересмотр ставки на подобных объектах маловероятен.
Для достижения такой стабильности необходимо предусмотреть риски и соблюсти ряд требований к арендатору и договору аренды.
Договоры аренды на объекты в формате built-to-suit должны быть достаточно длительными, поскольку здание изначально проектировалось с учетом требований конкретного заказчика. Значит, необходимы гарантии того, что арендатор будет достаточно долго вносить арендную плату, а арендодатель, в свою очередь, не будет менять условия аренды в течение всего срока договора. Поэтому договора аренды обычно заключаются на срок 10-20 лет.
В проектах built-to-suit следует особое внимание уделить риску невыполнения арендатором своих обязательств по договору аренды. Поскольку здание специализировано под конкретного клиента, в случае его неплатежеспособности найти нового арендатора
будет существенно сложнее, чем е обычное здание. Поэтому главным критерием выбора компании становится надежность, а обеспечение по исполнению договора аренды (депозит, банковская гарантия, поручительство) должно быть существенным. Остальные риски вполне стандартны и связаны с себестоимостью материалов, получением разрешений, "сюрпризами" с коммуникациями и т. п.
В условиях развивающегося финансового кризиса и неопределенности в деловом сообществе существуют опасения, что крупномасштабных проектов built-to-suit на рынке не появится. В тоже время перестанут появляться новые стандартные площади на спекулятивной основе. Во-первых, из-за сомнений инвесторов в уровне и стабильности арендных потоков. 8о-вторых, из-за повышенного риска дефолта арендатора, обусловленного: разницей между докризисными и после кризисными уровнями ставок аренды; -девальвацией рубля, приводящей к фактическому повышению стоимости аренды для арендаторов, получающих доходы в рублях; неблагоприятной деловой конъюнктурой для арендаторов, угрожающей жизнеспособности их бизнеса.
При этом нельзя забывать о том, что по соотношению качественных складских площадей и населения Россия в разы отстает от развитых стран мира. Поэтому момент, когда появившиеся на рынке вакантные площади будут полностью заняты, может настать быстрее, чем кажется сейчас, в ситуации неопределенности и панических настроений на рынке. Тогда в силу нехватки площадей и в отсутствие интереса у крупных инвесторов к развитию спекулятивных проектов built-to-suit сможет стать временным выходом для многих пользователей стандартных складов. Однако долго такая ситуация не продлится, поскольку большая часть спроса - это стандартные склады со сроками доступности до 6 месяцев, что полноценный формат built-to-suit обеспечить не может. Для удовлетворения разнообразных нужд арендаторов мог бы служит некий универсальный формат: стандартный склад с элементами адаптации под конкретного арендатора.
CRE №7 (113) 01-15.04.2009