04.05.11

Стратегия складского девелопмента

Качественные складские площади практически закончились на современном российском рынке. По данным экспертов, доля свободных площадей составляет всего 2%, а арендные ставки растут бешеными темпами. О ближайшей перспективе складского рынка девелоперы, инвесторы и арендаторы рассказали на конференции, организованной компанией Cushman & Wakefield.

По данным консультантов, все предпосылки сегодня сводятся к тому, что рынок вскоре увидит новый бурный скачок складского девелопмента подобный скачку 2006-2007 годов. «У нас есть явный дисбаланс спроса и предложения. Арендные ставки растут, ситуация с финансированием исправляется. Мы смотрим на рынок позитивно», - заявил Егор Дорофеев, руководитель отдела складской недвижимости, партнер компании Cushman & Wakefield.

Недавняя сделка Raven Russia и Х5 Retail Group по аренде 75 тыс. кв. м в комплексе «Ногинск-Восточный» стала для многих сигналом о том, что площади закончились. Эту ситуацию девелоперы трактуют по-разному.

«На наш взгляд происходит плохая вещь, – считает исполнительный директор «PNR Group» Олег Мамаев. – Мы вернулись к докризисному состоянию: сейчас опять выгодно строить дорого, неэффективно, некачественно – потому что рынок съест все. Сейчас ситуация не способствует развитию отрасли, а способствует откату на 4-5 лет назад».

Эксперт смотрит на ситуацию пессимистично. По его словам, сегодня стало невыгодно вкладываться в эффективность. «Сейчас выгодно вкладываться в объемы, в низкое качество с низкой стоимостью. Кризис заставлял делать девелоперов хоть что-то приличное на этом рынке и развиваться. Сейчас только внутренняя стимуляция в компании может заставить делать качественный продукт», - считает Олег Мамаев.

В свою очередь Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia, отметил, что в их компании готовы работать под конкретных арендаторов. «Что касается спекулятивного девелопмента, то наши инвесторы внимательно отслеживают ситуацию, и дефицит вакантных площадей не является важным фактором для них. Важным на, их взгляд, является наличие на рынке арендаторов, способных поделить устойчивый спрос на помещения», - сказал он.

Тем не менее ситуация пока такова, что дефицит в складском сегменте может привести к неконтролируемому росту цен – до $150 за кв. м. Это может сузить рынок: еще меньше компаний смогут позволить себе арендовать склады. «Мы искренне считаем, что уровень ставок в $130 – предельный. Даже это вредно, а больше $130 вредно очень. В идеале это $115–120 за кв. м. Мы не испытываем иллюзий, что можно управлять ставками. К сожалению, рынок будет диктовать их рост», - считает Олег Мамаев.

По мнению же Руслана Суворова, ставки на складском рынке слишком высокими быть не могут. «Номер, когда девелоперы спекулятивно начнут задирать ставки, может пройти с одним-двумя арендаторами, но с арендаторами, которые хотят снять 10-20-30 тыс. кв. м. этот номер не пройдет. Если девелоперы начнут задирать ставки, крупные арендаторы начнут сами себе строить», - считает он.

Видимо это и будет происходить, возможно в формате build-to-suit, поскольку рост ставок не планирует останавливаться. «Они растут только из-за дисбаланса спроса и предложения. Потом возможна коррекция, когда появятся новые качественные предложения и конкуренция», - отметил Егор Дорофеев, подчеркнув, что конкуренция на российском складском рынке происходит между ограниченным числом игроков. По данным экспертов, более 3,5 млн кв м складских площадей контролируются всего десятью игроками.

Commercial Real Estate