28.03.08

Спрос на складскую недвижимость удовлетворен на треть – эксперты

В Екатеринбурге количество складов класса А и В увеличилось за последний год почти в два раза и составляет на сегодня 363 тысячи квадратных метров – сообщил участникам семинара «Складская логистика на Урале» коммерческий директор консалтинговой компании «Jones Lang LaSall» Олег Альтшуль.

Высококачественные склады, считает эксперт, составляют не более сорока процентов от общего количества складских площадей. Однако через два-три года они будут занимать на рынке до 80 % . Екатеринбург, как и большинство российских городов, имеет очень низкий показатель обеспеченности складами: 400 квадратных метров на тысячу жителей, что в три раза меньше, чем в Европе.

Бал на рынке по-прежнему правят склады низкого качества (класс С и Д), хотя Екатеринбург прошел уже стадию превращения в склады овощебаз и заводских цехов. Сегодня город, полагает эксперт «Jones Lang LaSall», находится на этапе спекулятивного появления помещений класса А и В. Впереди – этап зрелости, когда на открытый рынок выйдут спекулятивные проекты высокого класса.

О том, что последний этап не за горами, свидетельствуют не только планы девелоперов, но и намерения ряда крупных компаний (например, «Вим Билль Данн») прийти в Екатеринбург. Основными арендаторами, однако, выступают логистические операторы, которые берут от 10 до 40 тысяч квадратных метров. По словам коммерческого директора «Русской логистической службы» Дмитрия Полетаева, компании начинают все активнее предлагать услугу 3PL-провайдинга (оказание клиентам комплексного логистического сервиса по принципу аутсорсинга), который в Европе занимает до сорока процентов, а у нас не более трех.

Потенциал рынка складской недвижимости в связи с этим весьма впечатляющ. Спрос, по мнению Олега Альтшуля, удовлетворен лишь на одну треть, то есть через 2 – 3 года качественных складов должно быть не менее 900 тысяч квадратных метров.

В настоящее время объем заявленного строительства составляет около одного миллиона квадратов (из наиболее крупных – проекты «Евразии Логистик», которые в общей сложности составят около 400 тысяч метров; комплекс ООО «Терминал «Чкаловский» площадью 250 тысяч квадратов; последующие очереди «Евро-Азиатского международного транспортно - логистического центра» общей площадью 120 тысяч квадратных метров и т.д.).

Олег Альтшуль, однако, убежден, что реализованы будут далеко не все проекты, несмотря на рост доходов екатеринбуржцев, развитие торговых сетей и логистики в регионе. К очевидным минусам территории эксперт относит наличие некачественных дорог, непрозрачного рынка земли, а также затягивание процесса получения разрешительных документов: девелоперы готовы построить склад за 8-10 месяцев, но на практике на проект уходит 1,5 – 2 года.

Исполнительный директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин сообщил, что правительство области ставку сделало на компанию «Евразия Логистик». Уральцам понравился комплексный подход и география присутствия «ЕЛ» на постсоветском пространстве. По словам Чумерина, нужно только расширить спектр услуг, связанных со страхованием и быстрым прохождением грузов через таможенные посты. Если компания поможет в продвижении стройматериалов на рынки Казахстана и Китая, то правительство, пообещал Чумерин, поможет в продвижении проектов «Евразии Логистик» на рынки Урала и Сибири. Сотрудничество власти и бизнеса уже дает плоды: «Евразия Логистик» серьезно опередило своих конкурентов по скорости возведения качественных складов.

Девелопер, правда, столкнулся с тем, что не все арендаторы готовы платить высокие ставки в новых складах класса А. Мешают стереотипы, что это неэффективно. На самом деле, полагает Олег Альтшуль, если полностью использовать площадь и высоту склада класса А, то на круг получается дешевле, чем в складах более низкого класса.

Арендные ставки, между тем, в Екатеринбурге сопоставимы с московскими: 110 – 130 долларов за квадратный метр в год. И они будут расти еще 2 – 3 года. На рост, говорят консультанты, влияет главным образом не земля, как многие думают, а иные факторы – в том числе постоянное удорожание строительства.

Помимо непрозрачности рынка земли и сложностей с получением разрешительной документации существует еще одна причина, влияющая на планы девелоперов. Коммерческий директор компании «Евразия логистик» Сергей Верещагин говорит, что в последнее время возникли сложности с финансированием из-за текущего кризиса ликвидности. Строительство складов же – процесс финансовоемкий: на взгляд консультантов, возводить меньше 10 тысяч метров не имеет смысла, а нормальные проекты начинаются и вовсе от 20 тысяч квадратов. Размах строительства требует инвестиций в сотни миллионов долларов. Кредиты же стали дорогие, и их тяжело получить.

Тем не менее, убеждены эксперты, через три года спрос на складские площади будет удовлетворен. Основными движителями развития складского бизнеса выступают несколько факторов: рост уровня жизни и внутреннего регионального продукта, инвестиции, широкий торговый сектор, развивающееся производство в регионе и присутствие диструбьютеров. Все эти факторы наличествуют в Екатеринбурге, поэтому, полагает Олег Альтшуль, он может стать логистическим центром Урала уже в обозримой перспективе.

АПИ; 28.03.08