Склады показывают оптимальные ставки и очень рады клиентам
Арендные ставки в складских комплексах стабилизировались. По мнению аналитиков, вряд ли в ближайшее время они будут значительно расти или снижаться. Однако рынок пока не перешел во власть арендодателя. Клиенты логистических объектов все еще диктуют условия на рынке.
По данным CB Richard Ellis в Украине, сейчас арендные ставки на наилучшие складские помещения стабилизировались и находятся в среднем на уровне $5,5-6,5 за 1 кв. м. Конечно же, размер ставки может варьироваться существенно в зависимости от месторасположения, качества и уровня вакантности конкретного склада. В среднем по рынку Киева и Киевской области вакантность складских помещений составляет около 30%.
«В первой половине 2010 г. условия на рынке складской недвижимости являются благоприятными как для существующего, так и для потенциального пользователя. Арендатор продолжает диктовать свои условия арендодателю и находится в более выгодном положении на рынке. Владельцы логистических комплексов продолжают идти на компромиссы, удерживая качественных арендаторов гибкостью коммерческих условий и распределением арендной площади в ущерб себе»,— говорит Людмила Глущенко, консультант по промышленной и логистической недвижимости CB Richard Ellis. Эксперт приводит пример: если раньше арендодатель мог навязать арендатору офисную площадь и мезонин, который относится к складской секции, независимо от потребностей арендатора, то сегодня позволяет отказаться от него. Кроме того, арендодатели готовы сдавать помещения более мелким арендаторам. В то же время собственники некоторых качественных складов, оказавшись в стесненном финансовом положении, не пожелали снизить арендные ставки до уровня текущих, рыночных.
Рынок складской недвижимости в 2009 г. переживал не лучшие времена. По данным исследования Knight Frank Ukraine, в минувшем году спрос на складские площади (особенно со стороны торговых и логистических операторов) сократился более чем в два раза по сравнению с 2008 г. К декабрю вакантность в сегменте выросла до 30% против 10%-ного показателя в декабре 2008 г. Арендные ставки снизились на 40%. Наибольшее падение наблюдалось в первом полугодии минувшего года, когда ставки упали на 30% по сравнению с четвертым кварталом 2008 г. К концу первого полугодия наиболее снизились базовые арендные ставки по краткосрочным договорам — до $6,0-6,5 за 1 кв. м в месяц (здесь и далее арендные ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов). Ставки по долгосрочным договорам снижались менее резко — до $6,5-7,5 за 1 кв. м. Согласно информации о проведенных трансакциях на рынке в 2009 г., средняя арендная ставка составила $6,7 за 1 кв. м.
Ситуация улучшилась
Логистические операторы отмечают улучшение ситуации. «Сейчас на рынке продолжает диктовать условия клиент, а провайдеры остаются сговорчивыми и ориентируются на заказчика. Ставки на обслуживание и обработку остались прежними. В целом рынок складского обслуживания движется и работает. Застоя нет, как и нет ощущения, что предложение значительно превышает спрос. Предложение есть, но оно только позволяет заказчику выбрать лучший вариант, а не перебирать»,— сказала Светлана Гайдайчук, управляющий логистическим центром AsstrA в Украине. По ее словам, логистический провайдер сейчас — это поставщик решений для заказчика, а не создатель логистических продуктов, которые никому не нужны, при этом каждый проект делается под конкретные требования и ожидания заказчика.
Положительным моментом в первом полугодии стала первая сделка в складском сегменте киевского региона за последние полтора года. Украинская дочка международной логистической группы Raben (Нидерланды), компания «Рабен-Украина», купила у компании Prologis Group of Companies часть арендуемого компанией складского комплекса в Броварском р-не (Киевская обл.) и расположенный рядом земельный участок. Как писали «i», последние несколько сделок в складском сегменте были в 2008 г. Так, компания Akron приобрела у Eurocon и Vicus логистический комплекс Baltic Logistic Park площадью 46 тыс. кв. м за $7 млн., а у GLD Invest — складской комплекс East Gate Logistic за $53 млн.
По информации Knight Frank Ukraine, в 2009 г. большинство собственников, имея склады с готовностью 75%, но не имея предварительных договоров на аренду помещений, заморозили строительство своих объектов. Ожидается, что замороженные объекты появятся на рынке не ранее 2011-2012 гг., что может замедлить темпы развития сектора после начала роста экономики. Людмила Глущенко отметила, что, по оценке компании, в 2010 г. рынок недосчитается около 100 тыс. кв. м в не менее чем шести проектах. По ее словам, наиболее значимые проекты, ввод в эксплуатацию которых ожидается в 2010 г.,— «Терминал Бровары» (Aisi Realty Group), Biocon (вторая очередь), «Профессиональный фреш кросс-док» («Рабен-Украина»), Krasilovka Industrial Park (первая очередь, V-log) и «ЮТА Сервис». Светлана Гайдайчук добавляет, что если будут запускаться проекты, то, скорее, построенные под конкретного заказчика.
Ставки замрут — вакантность стабилизируется
В Colliers International в Украине прогнозируют, что умеренный рост интереса локальных и зарубежных инвесторов к рынку складской недвижимости возобновится не ранее третьего квартала 2010 г.— при условии устойчивого улучшения макроэкономических показателей страны. Аналитики компании считают, что в нынешнем году будет отсутствовать выход на рынок складской недвижимости новых девелоперов — из-за высокой стоимости кредитных ресурсов и нерентабельности девелопмента при текущих ставках аренды.
«Ситуация на рынке логистических помещений начнет улучшаться, когда экономика будет показывать существенный рост на протяжении длительного периода. Для начала должен окрепнуть внутренний спрос. Это оживит торговлю и, соответственно, вынудит основных пользователей пополнять и увеличивать запасы. Первые признаки этого, возможно, уже будут замечены в начале 2011 г.»,— сказала Людмила Глущенко.
«Рынок складского обслуживания зависит от оживления потребительского спроса. Если траты украинцев будут расти, импортеры и производители будут увеличивать складские запасы товара под спрос. Соответственно, будут больше востребованы услуги логистических провайдеров, таких как AsstrA»,— отметила Светлана Гайдайчук.
Что же касается ставок и вакантности, эксперты вряд ли ожидают значительных колебаний. Прогноз Colliers International в Украине: стабилизация арендных ставок и незначительное снижение вакантности — ввиду ограниченного будущего предложения складских помещений. «Вакантность может незначительно снизиться во второй половине 2010 г.»,— предположили аналитики компании. В CB Richard Ellis в Украине также считают, что к концу года не ожидается существенных изменений на рынке. Арендные ставки будут находиться на прежнем уровне. «Объективных причин для роста арендных ставок нет. Экономика только начала восстанавливаться, новые компании практически не выходят на наш рынок, спрос по-прежнему слабый, а высокая вакантность в уже существующих помещениях — в сочетании с новым предложением — будет дополнительно сдерживать рост ставок. Что касается вакантности, то данный показатель скорее всего останется на том же уровне либо сократится, но несущественно, т.к. к концу года ожидается ввод в эксплуатацию еще как минимум 90 тыс. кв. м складских помещений»,— считает Людмила Глущенко.
По словам директора ООО «Рабен-Украина» Анджея Козловски, вакантность должна стабилизироваться, а спрос потихоньку будет восстанавливаться. «Но если на украинский рынок продолжат активно выходить новые международные компании, уменьшая тем самым вакантность складов, а девелоперы не будут готовы к новым инвестициям, то через пару лет может наступить ситуация, когда спрос на складские помещения возрастет и, соответственно, можно будет ожидать скачка цен на складские помещения»,— резюмировал господин Козловски.
О жизни логистических операторов
Анджей Козловски, директор ООО «Рабен-Украина»
Вопрос: Что изменилось в отношениях между арендодателями и арендаторами на рынке складских помещений за эти полгода?
Ответ: Кризис 2009 г. внес очень серьезные коррективы в рынок складской недвижимости, и не только в Украине: произошли изменения в условиях аренды, в ценовой политике и т.д. Что касается первого полугодия 2010 г., то вместе с некоторой стабилизацией политической обстановки в стране и курса национальной валюты начали прослеживаться первые признаки оживления данного сектора среди ритейлеров, производителей и дистрибуторов. Кроме того, на рынок Украины вышли некоторые международные бренды, которым нужна высококлассная логистика и складские помещения класса А.
Отношения между арендодателями и арендаторами, соответственно, тоже поменялись в связи с событиями начала 2009 г. Положительным моментом стало то, что сложившаяся ситуация помогла возникновению конструктивного диалога. Девелоперы, заботясь о заполнении складских помещений, начали предлагать реальные цены и стали более гибкими при обсуждении условий аренды. Это хорошие изменения, так как показывают реальную ситуацию. В связи с вышесказанным думаю, что новых резких переездов из одного складского комплекса в другой не должно появиться в 2010 г.: каждый клиент для арендодателя сейчас слишком дорог.
В: Улучшилась ли ситуация на рынке логистических услуг у операторов?
О: Ситуация после кризиса значительно улучшилась: появились новые интересные проекты международных компаний, которые выходят на рынок Украины, и им нужна качественная логистика. Кроме того, многие компании, которые давно работают на нашем рынке, пересмотрели свой подход к логистике и провели новые, достаточно интересные тендеры. Таким образом, первые шесть месяцев 2010 г. были очень активными и важными для логистических операторов.
В: Почувствовала ли ваша компания повышение деловой активности?
О: Движение на рынке есть — и это очень хорошо. Более того, можно говорить даже о появлении некоторых тенденций. В последнее время стала очень заметна тенденция к передаче комплексного обслуживания логистическим операторам. Клиенты начали искать операторов, которые смогут в полном объеме соответствовать их ожиданиям.