Склады отыгрывают падение
По данным JLL, за первые три квартала 2016 года в Петербурге было введено 152,5 тыс. кв. м складских помещений. Это в 2,5 раза больше, чем за январь-сентябрь 2015 года.
С начала года объем поглощения качественных складских помещений превысил объем ввода на 9%. Доля свободных площадей сокращается, что свидетельствует о стабильности спроса.
Эффект «низкой базы»
«Превышение ввода складов с начала 2016 года связано с низкими объемами ввода в этот же период в прошлом году, – поясняет резкий рост новых складских площадей заместитель директора, руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. – В первом квартале 2015 года рынок получил 62 тыс. кв. м складских помещений, но при этом ни во втором, ни в третьем кварталах не было введено ни одного качественного складского комплекса».
Надо отметить, что 2015 год в целом оказался провальным для складской недвижимости региона: ввод новых складов сократился почти вдвое по сравнению с предыдущим годом. Аналитики связывают эти изменения в основном с переносом сроков ввода ряда проектов built-to-suit из-за пересмотра коммерческих условий в связи с ослаблением рубля в конце 2014 года.
Теперь рынок наверстывает упущенное. indent>За первый квартал 2016 года в Петербурге уже было выведено 77 тыс. кв. м качественных складских площадей – на 20% больше, чем годом ранее. По данным экспертов JLL, результат стал вторым за всю историю рынка: больший объем в первые три месяца появлялся лишь в 2009 году, когда было построено 88 тыс. кв. м. Это дало основание уже в начале года предполагать вывод на рынок около 300 тыс. кв. м складских площадей – на 120% выше итогов прошлого года.
Форсированный ввод площадей наметился еще с четвертого квартала 2015 года: тогда за последние три месяца на рынок поступила почти треть годового объема новых складов. В JLL полагают, что в этом году такого «всплеска» уже не будет. До конца 2016 года к вводу планируется 62 тыс. кв. м складских помещений, что на 19% ниже объема ввода за последние три месяца 2015 года, а в целом результат четвертого квартала обещает быть самым низким за последние четыре года.
Ввод новых качественных складов с начала года увеличил суммарную арендную площадь на 6%, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. Две трети новых складских помещений построены по схеме built-to-suit, 27% предназначены для собственных нужд компаний. Новые складские комплексы относятся преимущественно к классу А, на объекты класса В приходится 21% введенной площади.
«Суммарная арендная площадь качественных складских комплексов по итогам третьего квартала 2016 года составила около трех миллионов квадратных метров», – прокомментировала руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. Всего, по данным компании, в процессе строительства с учетом очередей находятся 18 качественных объектов суммарной площадью 250 тыс. кв. м, из которых 74% относится к классу А.
Склад для себя и для арендаторов
Доля складов, занимаемых собственниками или реализованных по принципу built-to-suit, продолжает увеличиваться: по итогам 2016 года она может составить 30% от общего объема складских площадей с учетом нового ввода, отмечают в JLL.
По данным Knight Frank St Petersburg, совокупный объем крупных сделок по аренде и продаже качественных складских объектов, заключенных в течение трех кварталов 2016 года, достиг 149 тыс. кв. м. Основной спрос на аренду формируют логистические компании: в третьем квартале они обеспечили 70% сделок.
С начала года объем поглощения качественных складских помещений превысил объем ввода на 9 % и составил 180 тыс. кв. м. Снижение вакантных площадей отмечается в складских комплексах и А, и В-класса, в том числе за счет низкой доли спекулятивных складских площадей. В общем объеме новых комплексов эта доля составляет всего 7%.
Доля свободных площадей составила 5,3%, в классе А она снизилась на 1 п. п. по сравнению с показателем второго квартала, а в классе В – на 2 п. п.
Ставки пошли вниз
Хотя складской рынок продолжает расти преимущественно в формате built-to-suit, развитие получают другие схемы взаимоотношений между девелопером и арендатором – лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей.
«На фоне роста рынка складской недвижимости запрашиваемые арендные ставки, выраженные в рублях, остаются практически неизменными, и предпосылок к существенным изменениям пока нет», – уверяет Владислав Фадеев.
На размер ставок оказывает существенное влияние объем вакантных качественных складских площадей, который сохраняется на уровне выше 150 тыс. кв. м, начиная с третьего квартала 2014 года, полагают в Knight Frank St Petersburg. Так, в третьем квартале 2016 года суммарное свободное предложение по качественной складской недвижимости оценивалось в 161 тыс. кв. м, хотя за период со второго по третий квартал оно сократилось на 16%.
По данным компании, средневзвешенная заявленная ставка аренды (включая НДС и операционные расходы) в классе А в третьем квартале 2016 года составила 481 рубль за кв. м в месяц, в классе В – 430 рублей за кв. м. В обоих случаях она сократилась не более чем на 2% по сравнению с данными за второй квартал.
В структуре предложения по итогам третьего квартала увеличилось количество складских площадей на продажу, при этом возможная скидка от экспонируемой цены достигает 5%. Во всех складских комплексах Санкт-Петербурга, помещения в которых выставлены на продажу, существует возможность приобретения недвижимости в лизинг, подчеркивают аналитики Knight Frank St Petersburg.