Складской запас для девелопера
Насыщение рынка начнется со складов высшего класса
СПб. В Петербурге бум складских проектов. Инвесторы, ощущая острый дефицит этих помещений, закладывают новые комплексы, стремясь занять лидирующие позиции.
Наступающий год может стать переломным для рынка коммерческой недвижимости Петербурга. По мнению аналитиков, самый привлекательный его сегмент - торговый - постепенно насыщается и внимание девелоперов постепенно будет смещаться на другие, пока не освоенные ниши. У рынка склад-ской недвижимости, на котором сейчас определяющим является ост-рый дефицит, появляется шанс на серьезный приток инвестиций. Президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Петербурга Юрий Борисов называет петербургский рынок складской недвижимости "пустой поляной". По его словам, первые проекты терминалов класса А в Петербурге появились только в прошлом году. "В Москве бум логистической недвижимости произошел в 2005 г., в Петербурге он наступает сейчас", - говорит Юрий Борисов.
Начни с себя
Ситуация на рынке складской недвижимости характеризуется увеличением спроса на качественные складские помещения, дефицитом качественных складских помещений особенно помещений пло-щадью более 3000 м2.
Острая необходимость в складах обусловлена расширением торговых сетей Петербурга, увеличением объема производства пищевых и промышленных предприятий. Вице-президент ГУД, генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст" Александр Гришин прогнозирует, что развитие рынка складской недвижимости идет по такому же пути, по какому развивались торговые и бизнес-центры: в первую очередь компании открывают склады для собственных нужд, и на начальном этапе это оставляет склад-скую недвижимость вне рынка.
"Кроме того, возникает проблема со складами классов В и С. Многие территории в черте города, исторически сложившиеся как склад-ские, "вымываются". Возведение же новых складов пониженного класса не представляется целесообразным с точки зрения окупаемости. Существует и проблема со специализированными помещениями, предназначенными для хранения промышленной продукции (например металлобазы). Найти такие склады проблематично, именно поэтому арендаторы в черте города сидят до последнего", - говорит Александр Гришин.
Действительно, весь прошлый год лидеры пищевого рынка заявляли о планах строительства складов под собственные нужды и лишь в перспективе рассматривали возможность сдачи излишков в аренду.
Сейчас в Петербурге работает около 20 крупных холодильников средней вместимостью по 5 тыс. т (эти компании только оказывают услуги по хранению). Всего на складах Петербурга может единовременно храниться около 250 тыс. т замороженной продукции, но участники рынка отмечают, что это только половина от по-требностей города. Эксперты отмечают нехватку низкотемпературных складов категории А, а потому именно такого класса проектов в прошлом году было заявлено больше всего.
Так, производитель замороженных полуфабрикатов ООО "Равиоли" обещает построить низкотемпературный логистический терминал в Шушарах. Предполагаемый объем инвестиций - около 10 млн евро. Руководство ООО "Равиоли" заявляет, что компания будет размещать на складе не только свою продукцию, но и продукцию сторонних компаний.
ООО "Айсберг" (входит в московский концерн "ГазРезерв", занимающийся поставками мяса) заявило, что планирует построить на Таллинском шоссе на выезде из города логистический комплекс общей площадью 100 тыс. м2. Он будет включать в себя также холодильный терминал для хранения мяса. Другой поставщик мяса - группа компаний "Рубеж", импортер мясного сырья и производитель мясных полуфабрикатов, построит низкотемпературный терминал емкостью до 40 тыс. т на Софийской ул., рядом со своим действующим колбасным производством. Группа компаний "Митлэнд", крупнейший поставщик мяса в Петербурге, уже имеющий холодильный склад емкостью 9 тыс. т, намерена построить в Петербурге еще один склад. ООО "МБК Замороженные Продукты", контролирующее 60% рынка продуктов глубокой заморозки, открыло в прошлом году второй холодильно-складской комплекс. Полезная площадь складского комплекса составляет 4500 м2, рассчитан он на 5000 палето-мест. Это позволило компании увеличить свои складские площади в 2,5 раза. Инвестиции в проект составили около $7 млн.
СОСТОЯНИЕ И ПРОГНОЗ РЫНКА ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
- Существенное увеличение спроса на складские площади класса А и В площадью от 2000 м2.
- Увеличение в 2-3 раза количества инвестиционных проектов в черте города и ближайшем пригороде под логистические центры (площадь земельных участков от 5 га).
- Тенденция к освоению больших "советских" производственных площадок с целью организации крупных логистических терминалов и складов класса В+.
- К концу года прогнозируется увеличение количества предложения складских площадей классов А и В и, соответственно, цен аренды.
- Ситуация на рынке складской недвижимости характеризуется увеличением спроса на качественные складские помещения, дефицитом качест-венных складских помещений, особенно помещений площадью более 3?000 м2. Имеющиеся складские мощности не могут удовлетворить запросы всех потенциальных арендаторов.
Есть мнение
Сергей Рябинин, первый заместитель генерального директора ООО "Центр проектов развития недвижимости "Вечер":
"Территории под строительство складов в Петербурге сейчас продается в среднем от $20 до $100/м2, в зависимости от места. Сами складские помещения продаются по цене $300-1000/м2".
Олег Барков, генеральный менеджер Knight Frank Санкт-Петербург прогнозирует:
"Объем рынка качественных складских помещений (класс А и В) в 2007 году составит уже около 1 млн м2. Общая же площадь заявленных складских проектов со сроками ввода в ближайшие 2-3 года составит, по его мнению, порядка 2 млн. м2".
"Деловой Петербург"; 22.05.07