Складской сегмент в 2015: всплеск активности
Европейский рынок индустриальной недвижимости показал рекордные результаты, и 2015 год имеет все шансы стать самым успешным за всю историю.
По данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, ожидается, что 2015 год станет самым успешным за всю историю с точки зрения поглощения индустриальной и складской недвижимости в Европе. Спрос на потребительские товары на европейском рынке продолжает расти, в результате чего онлайн-ритейлеры приобретают новые специализированные площади.
В третьем квартале на европейском рынке количество проектов на стадии строительства оставалось в целом стабильным. В Германии, Нидерландах, Польше и Чешской Республике к существующим объектам продолжают добавляться значительные складские площади. Объем спекулятивной застройки в Европе растет, но остается ограниченным в связи с тем фактом, что предпочтение отдается проектам складских центров, выполняемым на заказ.
В среднем доля вакантных площадей в основных транспортных центрах Европы по-прежнему составляет от 5% до 7%, хотя в качественном сегменте рынка наблюдается дефицит площадей. Это вызвало рост спроса на второклассные объекты и локацию, однако данные площади преимущественно используются для временного хранения складских излишков. Временный характер отношений с такими арендаторами упрощает заполнение пустующих складских помещений, но за счет сокращения сроков аренды и снижения доходности от аренды.
Объем инвестиций в индустриальную недвижимость значительно сократился в квартальном исчислении, в основном, в связи с квартальной неравномерностью, наблюдаемой на рынке Великобритании, на долю которой приходится 40% от общего объема инвестиций в Европе. Эта неравномерность обусловлена закрытием крупных портфельных сделок, однако ежеквартальное число сделок фактически остается неизменным, а скользящий средний квартальный показатель объема инвестиций на европейском рынке остается на рекордной отметке, близкой к 6 млрд. евро.
Рост арендных ставок в регионе Европа, Ближний Восток и Африка стал более уверенным по сравнению с предыдущими кварталами, но в целом, остается скромным. Как и в предыдущих кварталах, рост сосредоточен там, где труднее реализовать новые проекты застройки, в частности, в Великобритании. Доходность индустриальной недвижимости остается на нисходящей траектории, причем на рынках, ранее отличавшихся более высокой доходностью, таких как Франция, Италия и страны Центральной Европы, снижение стало более заметным. Средневзвешенная доходность в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки опустилась ниже 6,8%, и на большинстве рынков достигнуты или обновлены прошлые минимумы.
Макиэль Уолтерс, директор отдела исследований рынка индустриальной и складской недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки CBRE, пояснил: «Ожидается, что этот год станет рекордным с точки зрения поглощения площадей, поскольку торговые логистические операторы продолжают пользоваться высоким уровнем потребительской активности в Европе. Заглядывая вперед, мы ожидаем больший интерес к локациям, удаленным от центров городов, в идеале - современным центрам обработки посылок на периферии крупных городов. Инвесторы, которых раньше отпугивал размер, специфика планировки и низкая цена продажи, начинают обращать внимание на этот класс активов, что подтверждает сильное падение уровня доходности».
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений, CBRE сказал: «В 2015 году в России объем деловой активности в складском сегменте, несмотря на кризис, имеет все шансы превысить рекорд 2013 года, когда было заключено сделок на 1,23 млн. кв. м. По итогам трех кварталов 2015 года этот показатель уже составил 1,07 млн. кв. м.
Хотя данная статистика выглядит достаточно странно на фоне текущего падения розничного товарооборота в России, заметно превышающего 8% в реальном выражении, она имеет логичное объяснение. Всплеск активности на рынке связан с тем, что и арендные ставки, и цены на склады упали до исторически и циклически минимальных значений. При этом потенциал дальнейшего снижения становится все более неочевидным.
В этих условиях крупные федеральные и международные игроки активизировали инвестиции в развитие собственной логистики. В их число входят компании из таких сегментов, как продовольственные дискаунтеры, DIY, детские товары и другие».