Складской рынок пугают насыщением
Ожидается, что в Петербурге стадия первичного насыщения складской недвижимостью наступит примерно через полтора года. По прогнозам, к этому времени объем площадей для аренды вырастет в два-три раза
По оценкам аналитиков, сегодня на петербургском рынке складской недвижимости спрос (около 1,5 млн кв. м) в три раза превышает предложение (менее 500 тыс. кв. м). По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, в начале года Петербург располагал более чем 6 млн кв. м складских площадей – с учетом встроенных помещений и отдельно стоящих зданий. Однако большинство складов были построены для конкретных предприятий и на рынке аренды не присутствуют.
Инвесторы, которые возводят крупные складские комплексы специально для сдачи в аренду, появились на петербургском рынке только в 2006 году. В результате, по данным Colliers International, в третьем квартале 2007 года площадь качественных складских помещений увеличилась на 43% и достигла 470 тыс. кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, но исключая склады под собственные нужды и холодильники). Прогноз ввода до конца нынешнего года – примерно 90 тыс. кв. м складских площадей сухого хранения.
Сегодня в Петербурге и Ленинградской области на разных стадиях реализации находятся складские проекты почти на 2,5 млн кв. м, из них в процессе строительства – около 1 млн кв. м, которые предполагается сдать в эксплуатацию в 2008 году.
По словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Кирилла Малышева, обилие заявок на новое строительство в прошлом году заставило арендаторов занять выжидательную позицию: как поведут себя ставки, куда двинется рынок? Ответить на эти вопросы пока нельзя – подписание контрактов происходит только сейчас. Логистические компании готовы брать в аренду площади 10−20 тыс. кв. м, компании-дистрибуторы и торговые предприятия – 3−5 тыс., производственники – от 500 кв. м.
На рынке пользуются спросом и менее «навороченные» складские помещения. Однако предложений в этом сегменте нет. «Большинство арендаторов хотят снять площади класса „В“, – говорит Малышев. – Если такое предложение появится на рынке, часть арендаторов переместится в этот сегмент». Но сейчас строить склады класса «В» девелоперам невыгодно: затраты на землю и инженерию одинаковы при строительстве складов любого размера и уровня качества, а спрос на склады высших категорий пока достаточно велик.
Рентабельность ненадолго
Рентабельность инвестиций в складские комплексы, по некоторым оценкам, составляет 20−25%. Генеральный директор компании Praktis СВ Илья Еременко считает эту цифру завышенной, оценивая рентабельность лишь в 12−13%. По его мнению, при расчетах инвесторы не учитывают рост цен на стройматериалы, который в этом году, например, уже составляет 27%. При этом многие специалисты сомневаются, что через два-три года складской бизнес будет по-прежнему рентабельным. Сегодня минимальный срок окупаемости складских проектов – семь лет, средний – девять. Для сравнения: проект торгового комплекса можно окупить за четыре-пять лет.
Доходность соответствует уровню рисков. Главное, что привлекает сегодня инвесторов в складской сегмент, – меньшие по сравнению с другими нежилыми объектами риски. «Рынок разогрет известиями об огромном спросе, – утверждает Кирилл Малышев. – Поэтому нет риска, что площади останутся пустующими: арендаторы придут».
Консультант отдела стратегического консалтинга компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Леонид Захаров возражает: «Стоимость строительства складских комплексов ниже, чем торговых, поскольку используется больше типовых конструкций, недорогая отделка. По крайней мере сухие склады обходятся дешевле».
«Наверное, важна не только окупаемость проектов, – рассуждает Кирилл Малышев. – Важен также опыт. Компания с опытом работы на рынке индустриальной и складской недвижимости предпочтет знакомый сегмент. Опытные инвесторы не делают лишних трат». Например, не тратят деньги на приобретение земельного участка. По словам Малышева, земля вдоль Кольцевой автодороги и на расстоянии 3−5 км от нее дороже, следовательно, срок окупаемости больше; на расстоянии 15 км от КАД земля дешевле, значит, срок окупаемости меньше. При том что арендные ставки везде приблизительно одинаковы. Кроме того, отмечает Леонид Захаров, девелопер может выйти из проекта еще до того, как он окупится, – года через два, получив более высокую доходность, если продаст готовый склад, заполненный арендаторами с долгосрочными договорами аренды. «Сейчас есть спрос на инвестиционную покупку», – говорит Захаров.
Пробки затормозят развитие
На волне высокого спроса на рынок складской недвижимости выходят новые игроки, у которых этот сегмент ранее не вызывал интереса. Например, компания «М-Индустрия», чья специализация – жилье, сооружает логистический терминал площадью 95 тыс. кв. м в Уткиной Заводи. Для реализации проекта «Индустриальный парк „Марьино“ (130 га рядом с промзоной Нойдорф-Стрельна, Ломоносовский район Ленобласти) создан ПИФ недвижимости «Промышленная недвижимость» под управлением «ВТБ Управление активами». Планируется соорудить восемь терминалов общей площадью 260 тыс. кв. м.
По данным администрации Ленинградской области, сейчас работают холодильные склады компаний «Петро-Фриго» и «Хома», терминал «Астрос Логистик» в Горелово, только что введен в эксплуатацию логистический терминал компании «МЛП» во Всеволожском районе, идет строительство логистического комплекса финской компании «Спонда». Крупная логистическая компания «Интерпорто» (Италия) также рассматривает возможность прихода в Ленобласть. По данным Colliers, началось строительство складского комплекса АКМ площадью 150 тыс. кв. м в Шушарах, ЗАО «КПД-Карго» заявило о сооружении складского комплекса в Отрадном, ООО «Национальная контейнерная компания» (НКК) начала строительство логистического комплекса в Шушарах.
Некоторые специалисты обещают через год-полтора удвоение или даже утроение складских площадей, другие высказывают сомнения в том, что все заявленные (и даже начатые) проекты состоятся. Прогноз на будущее зависит от динамики ввода объектов в эксплуатацию.
Если в Ленобласти своеобразным складским центром служит Горелово, то в Петербурге складские комплексы сконцентрированы в Шушарах, где уже действует или строится с десяток объектов: объявлено о сдаче площадей в аренду в комплексе PNK-2 (ИК Fleming Family & Partners), рядом идет строительство терминала «ЛогопаркНева» (британский инвестфонд Raven Russia Ltd), первую очередь которого должны сдать к концу 2007 года. Строятся терминалы «Руслан» (14,8 тыс. кв. м), «ПАН» (20 тыс. кв. м) и другие. Всего в работе – 450 тыс. кв. м.
В Петербурге растет объем грузоперевозок и при отсутствии специально предназначенных для грузового транспорта дорог на выездах уже сейчас постоянно образуются пробки. Склады притягивают к себе транспортные потоки, а поскольку развитие транспортной инфраструктуры в России отстает от роста строительства коммерческих объектов, после введения в эксплуатацию сразу нескольких крупных комплексов пробки неизбежно вырастут.
Между тем в планах городской администрации – дальнейшее развитие зоны Шушар. Илья Еременко находит это логичным: «Промзона прирастает промышленными предприятиями, складские комплексы – складами. Вполне естественный процесс». Также он считает полезным строительство складов на Пулковском шоссе, на выездах из города на Мурманскую трассу и на Выборг.
Многие публично заявленные проекты пока существуют только на бумаге. От заявки до реализации может пройти неопределенно большой срок. По мнению Кирилла Малышева, дату, на которую «назначено» насыщение рынка, можно смело отодвинуть на год-другой. Из заявленных 4 млн кв. м в оговоренные сроки будет сдано не больше 1,5 млн, полагает он. «Очень мало объектов сдается вовремя, – отмечает Малышев. – Уже идут задержки».
Когда наступит «день икс»
Сегодня специалисты пугают потенциальных инвесторов насыщением рынка. Как полагает Илья Еременко, емкости спроса хватит еще на год – слишком высокими темпами идет насыщение.
Вняв экспертам, многие компании разбили строительство складских комплексов на несколько очередей, что, по мнению Кирилла Малышева, дает свободу для маневра. Например, УК «Теорема» ввела в эксплуатацию в 2007 году первую из четырех очередей складского комплекса на проспекте Обуховской обороны. «КМ-Логистика» собирается строить складской комплекс в три очереди по 50 тыс. кв. м каждая. Консультанты утверждают, что после завершения строительства каждой очереди инвесторы будут переоценивать ситуацию и, возможно, откажутся от сооружения третьей.
Малышев считает, что до 2010 года рынок, скорее всего, не насытится. Но даже если насыщение произойдет, снижения арендных ставок не будет. Леонид Захаров отмечает: ставки на складские площади стабильны, в течение нескольких лет демонстрируют небольшой рост – в пределах инфляции. Как поясняет Кирилл Малышев, ставки не снизятся потому, что большинство контрактов заключаются на пять, а то и на десять лет. Следовательно, когда в эксплуатацию сдадут новые склады, действие контрактов еще не закончится и ставки не изменятся. Между тем аналитики московского офиса Colliers напоминают: НДС и коммунальные услуги будут расти.
По мнению Леонида Захарова, сейчас на рынке складских помещений наблюдается стадия бурного роста: «Наш рынок еще не достиг стадии первичного насыщения. Может быть, это произойдет в 2009−2010 годах. Тогда начнется стадия острой конкуренции. Пока она незначительна. Объем ввода в этот период уменьшится, девелоперы будут обращать больше внимания на качество. Но поскольку рынок цикличен, следующим этапом опять станет подъем». Впрочем, если аналитики расходятся во мнении, когда нам ждать насыщения рынка, прогнозировать следующий этап подъема они не берутся.
Эксперт Северо-Запад; 03.12.07