Складские проекты государственного масштаба
Складские площади сегодня в таком дефиците, что полностью устранить его не сможет даже удвоение предложения. А существующий объем качественных складских помещений действительно будет удвоен к 2008 году за счет введения ряда крупных проектов – если, конечно, будут соблюдены сроки.
Неофициальный рынок
Общая площадь складских помещений Москвы сегодня находится на уровне 5,7 млн кв. м. Однако, по словам Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль», с большей степенью точности оценить ситуацию на рынке сейчас невозможно: большая часть используемых под склады площадей не зарегистрирована в качестве складских помещений, соответственно неизвестны их собственники и арендаторы.
Объем качественных складских помещений (класса А и В), по словам руководителя отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслана Суворова, составляет к началу II квартала 2007 года 2 млн 136 тыс. кв. м. Прирост же качественных складских площадей за первый квартал текущего года, по словам директора департамента индустриальной недвижимости компании Colliers International Максима Шакирова, составил лишь 30 тыс. кв. м.
Столь малым предложением качественных складов объясняется и тот факт, что сделки купли-продажи на рынке практически отсутствуют, а уровень цен на существующее предложение высок – колеблется от $1100 до $1400 за кв. м. Что касается арендных ставок, для класса А они составляют, по словам Суворова, $110-135, для класса В – $90-110 в год. «На самые востребованные площади в 3000-6000 кв. м полная арендная ставка по классу А достигла диапазона $210-250, по классу В –$180-220 за кв. м в год», – уточняет Айдар Галеев.
Новый масштаб
Ситуация с балансом спроса и предложения, по сути, не меняется с самого зарождения рынка складской недвижимости (2003-2004 годы): спрос до сих пор стабильно превышает предложение, а новые складские комплексы поглощаются рынком за 3-4 месяца до завершения строительства. И даже рост предложения не решает проблему: во-первых, элементарно вводится недостаточно площадей (несмотря на большие объемы, поскольку неудовлетворенный спрос очень и очень велик). Во-вторых, растет и сам спрос – с приходом на рынок все новых игроков, которым необходимы складские помещения. «В ближайшие 3 года рынок вряд ли будет насыщен, т. к. параллельно с увеличением предложения растет и спрос на качественные складские помещения, на рынок выходят новые логистические операторы и торговые компании», – поясняет Максим Шакиров.
«В 2007 году спрос будет стабильно расти в связи с общим экономическим ростом в стране, – прогнозирует Айдар Галеев. – До 2008 года вероятно строительство 2,4-2,7 млн кв. м складских площадей высокого класса, но даже это не насытит рынок полностью, поэтому максимальные арендные ставки сохранятся как минимум до 2009 года».
Отметим, что означенные 2,4-2,7 млн кв. м фактически означают удвоение существующего высококлассного предложения. И достигнуто оно будет во многом за счет введения ряда объектов большой площади – именно укрупнение проектов участники рынка называют основной тенденцией рынка в 2006-2007 годах.
На этот рынок вначале месяца обратил свое внимание Президент РФ Владимир Путин, который заявил о необходимости создания мощных логистических центров на основе государственно-частного партнерства.
Что характерно, в последнее время само понятие «крупный проект» подразумевает совсем иной масштаб, чем, скажем, 2 года назад. «В 2005 году крупным можно было назвать проект площадью 200 тыс. кв. м, – рассказывает Руслан Суворов. – В 2006-м появились проекты площадью 500 тыс. кв. м и даже больше». Есть объекты площадью за 1 млн кв. м, и о них ниже.
5 самых крупных проектов – 2007
Пятерку самых крупных проектов, заявленных на 2007 год, возглавляет логистический парк «Северное Домодедово» (девелопер – «Евразия»), расположенный в 11 км от МКАД на незагруженной трассе Дон. Общая площадь комплекса – 1 млн 100 тыс. кв. м. Вдвое меньше по площади (557 тыс. кв. м) комплекс «Южные ворота» – 30 км от МКАД по той же трассе. Девелопером проекта является компания Giffels.
Логистический парк «Крекшино» на Киевском шоссе (24 км от МКАД) компании «РосЕвроДевелопмент» добавит рынку 350 тыс. кв. м складских площадей. Еще 180 тыс. будут введены в рамках проекта логистического парка «MLP Подольск» девелопера MLP на Симферопольском шоссе (17 км от кольцевой автодороги). И, наконец, замыкает пятерку индустриальный парк «Кулон Истра» на Новой Риге, 40 км от МКАД, его общая складская площадь, как отмечает Руслан Суворов, составит 150 тыс. кв. м.
Впрочем, продолжает эксперт, полностью введены в 2007 году все эти проекты, скорее всего, не будут: «Сроки ввода переносятся часто. Перенос на 1 месяц является нормой де-факто и даже переносом не считается».
«Определенно будут смещения, – соглашается Максим Шакиров. – Что касается сроков ввода складских проектов, то в лучшем случае опоздание случается на 1-2 месяца, в некоторых случаях возможно и больше. Генподрядчик зачастую не выдерживает сроков из-за возможных непредвиденных обстоятельств во время строительства: сложности с подведением коммуникаций (в основном это касается электричества и газа), рост цен на строительные материалы, непредвиденные погодные условия. Так, например, в этом году некоторые проекты заявили о смещении сроков строительства в связи с невозможностью подготовки и заливки полов из-за сильно промерзшего грунта в результате поздней зимы».
«Собственник»; 17.05.07