Складный бизнес: как в Петербурге развивается сегмент self-storage
Self-storage или склады индивидуального хранения - это небольшие складские помещения или мини-боксы, которые сдаются в аренду на срок от суток до года. Для раскрученных площадок характерна высокая заполняемость вне зависимости от сезона. «Коммерческая недвижимость» рассмотрела перспективы развития этого сегмента в Петербурге.
Согласно отчету Maris | CBRE, наибольшее число складов формата self-storage расположено в Выборгском и Московском районах Петербурга. Есть такие объекты в Невском, Адмиралтейском, Кировском и Пушкинском районах. Размер площадок – от 400 до 6500 кв.м. Склады индивидуального хранения размещаются, как правило, в черте города вблизи крупных жилых массивов.
В сегменте self-storage работает свыше десятка компаний, большая часть которых оказывает такие услуги не более двух-трех лет: Mobius, Red Box Co, NordBox, Black Boxes, MyCell, CentralBox, «МиниСклад Санкт-Петербург», «ПриватСклад», «Ди-Эл-Джи лоджистикс», «Деликатный переезд», ЭМСК и «Своя Логистика».
Первые сети пришли в город с московского рынка пять-шесть лет назад. Местные игроки пока что имеют только одну или две точки. Кроме того, такую услугу предоставляют несколько логистических компаний, выделив под временное хранение некоторые площади на территории собственных терминалов. С начал года петербургский сегмент пополнился, по крайней мере, еще одним складом индивидуального хранения. Компания Nordest открыла self-storage на Сампсониевском проспекте.
Операторы предлагают для хранения вещей в аренду закрытые помещения разного метража – от одного до ста кв.м. Это могут быть индивидуальные отапливаемые боксы или мобильные модульные контейнеры на закрытых или открытых площадках. Чаще всего такие склады застрахованы и обеспечены централизованной системой охраны. Условия хранения позволяют оперативно менять количество боксов в зависимости от потребностей арендатора. Клиент имеет, как правило, постоянный доступ к помещениям и может забирать свои вещи со склада как единовременно, так и разово.
Большинство компаний работают по предоплате, но предлагают гибкую систему расчетов, а также включают в оплату, например, охрану объекта и базовую страховку. Как отмечается в исследовании Maris | CBRE, для клиентов могут сделать пересчет согласно фактическому времени или площади аренды. Некоторые склады рассчитывают стоимость хранения исходя из объема вещей, что актуально для хранения сумок и чемоданов. Дополнительно можно приобрести следующие услуги: погрузку, транспортировку и разгрузку вещей, упаковку, страховку имущества. При каждом self-storage работает свой магазин сопутствующих товаров, например, упаковочных материалов, замков и полок. Стоит отметить, что у фирм действует система скидок, связанная со сроком аренды (чем больше срок, тем выше скидка) и транспортировкой.
Ключевые потребители – семьи со средним и высоким достатком, которые выбирают хранение в формате self-storage в целях высвобождения жилого пространства. Спрос на услуги растет также и за счет мелких операторов интернет-торговли, которым удобно складировать в таких помещениях поступающий товар. Еще одна причина роста популярности складов – резкое сокращение количества частных гаражей. Боксы арендуются для хранения запасов товара, под архив, для мебели, личных вещей и др. Заполняемость складов индивидуального хранения превышает в среднем 80%.
Впрочем, по словам Ильи Гутмана, владельца сервиса хранения вещей «под ключ» MyCell (есть два склада), раскрутить подобный старт-ап – дело кропотливое и затратное. При этом спрос на такие услуги в Петербурге по-прежнему узок. Сейчас этот оператор обслуживает 500 клиентов; компания рассчитывает в этом году увеличить оборот вдвое и выйти на рынок Москвы.
На запуск проекта может уйти от полугода до девяти месяцев – это при условии, что объект не строится, а арендуется. Переоборудование собственного склада обойдется в меньший срок. Период окупаемости – от трех до шести лет.
Ставки аренды на склады в формате self-storage
|
Помещения / боксы |
Руб./кв.м в месяц с учетом НДС |
|
Отапливаемые |
от 840 до 1500 |
|
Контейнеры |
от 600 до 1000 |
|
Холодные |
около 300 |
По данным Maris | CBRE
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка компании Maris | CBRE Maris:
- Помимо специализированных операторов индивидуальные складские помещения стали предлагать и крупные логистические фирмы и мувинговые компании. Например, у компании «Своя логистика» имеются собственные большие складские комплексы, в которых часть помещений выделена под индивидуальное хранение. Фирма «Деликатный переезд», которая специализируется на переездах, также предлагает подобные услуги. При аренде self-storage в больших складских комплексах, хранение организованно не в боксах, а методом стеллажного хранения. На таких площадках можно хранить вещи от минимального метража – один «квадрат». Интерес к такой услуге стали активнее проявлять юридические лица. Интернет-магазины используют такие помещения для хранения запасов товара. Можно также арендовать помещение под архив, для хранения оргтехники, рекламных материалов и другой продукции, и складировать офисную мебель на момент переезда. Тем не менее, основной спрос все же сформирован со стороны граждан. Например, на площадке «Деликатного переезда» доля физлиц среди арендаторов занимает 80%.
Алла Сидоренко, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
- Сегмент self-storage достаточно молодой. В Петербурге вид индивидуального хранения активно развивается только около трех лет. Наиболее крупные арендодатели – транспортные и логистические компании, предлагающие данный вид услуги в качестве дополнительной. Кроме того, есть некое противоречие в оценке доходности бизнеса, а вследствие этого и определении конечной потребительской цены. Наиболее эффективная локация для организации self-storage – это спальные районы города. Требуемые площади – от 1500 до 3000 кв.м. Но предложения со стороны собственников складов поступают в основном из промзон. Новое строительство логистики ведется только за КАД. В центральных районах расположены, как правило, устаревшие промышленные здания, которые прежде нужно перепрофилировать под складские нужды. А собственники зачастую не хотят нести такие затраты.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International Россия:
- Этот сегмент уже довольно давно обсуждается на петербургском рынке, однако пока мы не наблюдаем бурного развития, – в отличие, например, от Европы, где формат self-storage закрепился как отдельная ниша складского сегмента. За последний год количество игроков принципиально не изменилось. В настоящее время в Петербурге представлено около десяти операторов, специализирующихся на представлении услуг индивидуального хранения. Напомним, что первый такой склад в городе открыла Red Box Co в 2011 году. Низкая скорость развития спроса отчасти обусловлена историческими предпосылками. Основными пространствами хранения вещей по-прежнему остаются дачи, отдельно стоящие гаражи, а также балконы и лоджии квартир. Однако по мере сокращения подобных «хранилищ» будет развиваться и сам сегмент: гаражи постепенно сносятся, дачи перестраиваются. Конструктивные особенности квартир в современных жилых комплексах и стоимость квадратных метров все меньше располагают к неэффективному использованию жилого пространства.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора компании Knight Frank St. Petersburg:
- Этот рынок, в принципе, уже можно считать сформировавшимся. Бурное развитие происходило в 2012-2014 годах, когда крупные московские компании выходили в Петербург. Сейчас мы не наблюдаем активных запросов на аренду под self-storage, хотя подходящие объекты на рынке есть. Такие компании ищут, как правило, промышленные здания в городе площадью 2000-4000 кв.м, с невысокой арендной ставкой – около 350 руб. за кв.м в месяц.