23.07.07

Складный бизнес

Инвестиционный бум, который переживает рынок недвижимости, затронул, кажется, все его сегменты - они поделены, освоены и уже не показывают сверхдоходность. Остались ли ниши, где еще можно развернуться?

Активность инвесторов всех мастей и национальностей на российском рынке поражает даже видавших виды специалистов: по данным ИК "Финам", общая сумма инвестиций в коммерческую недвижимость в России в прошлом году составила 6-8 миллиардов долларов. Аналитики предсказывают, что в 2007 году объем инвестиций возрастет вдвое. Куда вкладываются эти немаленькие деньги?

Самый популярный объект инвестирования в прошлом сезоне - торговая недвижимость. Как утверждают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, 49 процентов средств были вложены в торговые объекты. Немного отстал офисный сектор - 39 процентов. Говорят, что еще год-другой, и доходность этих объектов сравняется со среднеевропейской: 8-10 процентов - за счастье. Интересно ли это инвестору? Конечно, но куда занимательнее найти сегмент, где этот показатель выше хотя бы раза в два. Сегодня, считают специалисты, такой недооцененной и недоокученной недвижимостью является складской сектор. Инвестиции в него в прошлом году составили всего 12 процентов, в этом, судя по всему, будет уже 20. Динамика налицо, а старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова объясняет причины: средняя девелоперская доходность таких проектов - 20-25 процентов, а доходность инвестиционных сделок с готовыми зданиями - в пределах 10-12. Это значит, что склады в России - не для хранения денег. Там, в тиши и покое, деньги отлично растут. Да, офисная и торговая недвижимость дает меньшие сроки окупаемости, но дефицит складских площадей огромен, риски невелики, а потому перспективы очевидны.

Специалисты утверждают, что складской рынок столичного региона находится в стадии формирования, а спрос на качественный склад (не сарай с полками, а современный логистический комплекс с приличными подъездными путями и оборудованием) так сильно превышает предложение, что, по словам директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Int. Максима Шакирова, сдача в аренду происходит еще тогда, когда у склада только-только появился фундамент. "В 2006 году уровень вакантных площадей класса "А" был ноль процентов, класса "В" - три, - говорит руководитель отдела складской недвижимости компании Praedium Руслан Суворов, - и в перспективе на 2007 год особых перемен не предвидится: 1,5-3 процента в классе "А" и 3-5 в классе "В".

Чтобы насытить только столичный регион, надо как минимум 4 миллиона "квадратов" складских помещений. При этом, согласно данным Colliers, неудовлетворенный спрос только на класс "А" составляет около миллиона квадратных метров, на класс "В" - до двух миллионов.

Где их строить? В столичном регионе сравнительно недавно самой популярной территорией была линия МКАД. Оно и понятно: помещения, расположенные в этой зоне, крайне нужны компаниям, ориентированным на ежедневную дистрибуцию товаров. Но девелоперы справедливо посчитали, что торговые комплексы и бизнес-центры в пределах города строить выгоднее и тактически правильнее (разница в арендной ставке между складской, торговой и офисной недвижимостью очень приличная: склады класса "А" - 115-130 долларов за квадрат в год, офисы того же класса, к примеру, от 700 долларов в год).

Сейчас наибольшее число складов размещено неподалеку от аэропортов Шереметьево и Домодедово, а также на пути основных магистралей, по которым идут грузоперевозки из Европы и регионов. Аналитики Colliers уверены, что Минское и Киевское направления привлекают инвесторов благодаря реконструкции аэропорта Внуково и расширению Киевского шоссе.

Следующей линией обороны станет, скорее всего, ЦКАД: планируемое строительство дороги серьезно повлияет, считает Максим Шакиров, "на увеличение складских площадей вдоль данной транспортной магистрали". Напомним, что строительные работы на этом транспортном кольце вокруг Москвы будут начаты уже в 2007 году, а завершатся в 2020 году.

От фур в пятидесятикилометровой зоне столицы будет не протолкнуться, если, конечно, требуемые миллионы введут в строй. Впрочем, активность инвесторов, занятых поисками самых перспективных на ближайшую пятилетку сфер приложения, весьма высока: девелоперов, рассматривающих Россию как перспективную территорию для реализации складских проектов, предостаточно и среди российских, и среди западных компаний. С огромными проектами выходит "Евразия логистик", большие планы у фонда Raven Russia. Руслан Суворов предлагает обратить внимание на развитие Deutsche Bank и American International Group складских проектов Capital Partners в Пушкине и Белых Столбах, которые они приобретают.

Столь большой интерес к складскому сектору некоторых аналитиков даже пугает. Если объекты будут введены в заявленном объеме, рынок может быть обрушен, говорят одни. Однако их успокаивают другие: на этом рынке принято надувать щеки и просто "застолбить" место. А между обещанным и построенным порой бывает "дистанция огромного размера". Заместитель директора отдела складских и индустриальных площадей Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий говорит: "Если и правда введут четыре миллиона квадратов в ближайшие пару лет, то рынок будет близок к насыщению".

Но Москва не единственный город в России. Девелоперская активность очевидна в Санкт-Петербурге и вокруг городов-миллионников. Основным рыночным трендом на ближайшее время называют переключение внимания девелоперов из столиц в регионы. В условиях, когда склады класса "А" можно разыскать лишь в двух-трех регионах, здесь открывается непочатый край работы. Подстегивает процесс и заявленное государством вливание в строительство инфраструктурных и логистических объектов. Объем российского рынка логистики внушителен: в 2005 году он составлял 93 миллиарда долларов. При этом на предоставлении транзитных услуг Россия зарабатывает немногим больше трех миллиардов долларов, тогда как Голландия, к примеру, "поднимает" все 20 миллиардов. В Минтрансе давно уже носятся с идеей перенаправить товаропотоки через территорию России. Разработана специальная программа "Развитие экспорта транспортных услуг", предусматривающая, как сказано в документе, "реализацию комплексных масштабных инвестиционных проектов на условиях государственно-частного партнерства". А где автопотоки, там и, понятное дело, склады. Стоимость всего проекта оценивается в триллион рублей, причем государство возьмет на себя создание инфраструктуры. В Минтрансе считают, что для успеха необходимо построить 15 крупнейших логистических центров - хабов. В списке министерства города Москва, Петербург, Калининград, Мурманск, Новороссийск, Архангельск, Нижний Новгород, Волгоград, Астрахань, Махачкала, Екатеринбург, Новосибирск, Иркутск, Владивосток и Находка.

Заметим, что складской сектор - самый инерционный в сфере недвижимости. Когда он начинает бурно развиваться и приносить прибыль не меньше, чем офисы, собирая очередь из инвесторов, это означает уверенность бизнеса в экономике страны. И уже это приятно, не считая того, что можно неплохо заработать.

burocrats.ru 23.07.07