Склад редкого качества
Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга пока далек от насыщения: у большинства компаний, объекты которых находятся на стадии строительства, сформирован лист ожидания, а уровень заполняемости уже построенных складских помещений всех классов близок к 100%. Однако уже через три-четыре года ситуация может измениться.
"Рынок складской недвижимости Петербурга находится на стадии формирования и бурного роста", -- говорит Владислав Ковалевский, директор департамента складской недвижимости Becar Consulting. По словам Владимира Голованя, коммерческого директора Центрального агентства недвижимости, в Европе на 1 тыс. человек приходится 200-700 кв. м складов, а в Петербурге -- лишь 100 кв. м. "Именно это обеспечивает доходность проектам складской недвижимости", -- полагает он.
Производственные мощности
По данным специалистов компании Becar Consulting, общий объем предложения на рынке составляет около 6 млн кв. м складских помещений. При этом в Петербурге насчитывается более 100 крупных (площадью свыше 5 тыс. кв. м) объектов складской недвижимости. Уровень арендных ставок в зависимости от класса складской недвижимости, по данным экспертов рынка, составляет от $14 до $160 за квадратный метр в год. "Стоимость продажи складских помещений колеблется от $400 до $600 за квадратный метр", -- говорит Вал Жердес, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis Consulting & Brokerage. Наибольшей популярностью у арендаторов складской недвижимости пользуются помещения площадью 1500-2000 кв. м. В то же время если российские фирмы берут в аренду и небольшие помещения -- площадью 100-500 кв. м и 500-1000 кв. м, то западные компании отдают предпочтение помещениям от 2000 кв. м.
"К сожалению, общая структура складской недвижимости в последние годы не претерпела значительных изменений, и ее основой являются склады невысоких классов -- С и D. Они занимают около 90 процентов рынка и расположены обычно в помещениях бывших промышленных предприятий", -- рассказывает Владислав Ковалевский. Склады классов А и В занимают 4% и 5% соответственно. "По нашим данным, общая площадь качественных складских помещений, без учета складов, построенных компаниями для собственных нужд, составляет около 350 тыс. кв. м, примерно 76 тыс. кв. м из них были введены в эксплуатацию только в этом году", -- рассказывает Кирилл Малышев, заместитель директора департамента офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International. Всего же, по данным Praktis Consulting & Brokerage, в Петербурге функционирует около 500 тыс. кв. м качественных складских помещений. По словам Сергея Сосновского, генерального директора агентства недвижимости "Александр-Недвижимость", дефицит таких складов связан прежде всего с затратностью подобных проектов и большим, по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, сроком окупаемости.
При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди которых таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. д. "Кроме того, при прочих равных арендаторы отдают предпочтение тем складам, у которых одни ворота приходятся на каждые 500 кв. м общей площади, высота потолков не ниже 8 м, полы выдерживают нагрузку от 4 т, а помещения оборудованы современными системами поддержания температурного режима и влажности воздуха". Все это -- отличительные черты складских комплексов классов А и B. Есть у арендаторов складских помещений предпочтения и по районам. Так, на юге города наибольшей популярностью пользуется промзона Предпортовая, на востоке -- промзона Нева, на севере -- промзона Парнас и частично промзона Коломяги.
Братство кольца
"В перспективе арендаторами будет востребована вся территория вдоль КАД на расстоянии до 30 км", -- считает Владимир Головань. "Близость к центру города для складских помещений почти не имеет значения. Гораздо более важным фактором успешности такого проекта является близость к транспортным развязкам", -- говорит Сергей Сосновский. Однако если ранее, по данным компании Becar Consulting, лидерами предложений по аренде складов являлись промзоны Предпортовая, Обухово и промышленные территории Кировского района, то теперь предложение сосредоточено в стороне КАД -- в зонах Шушары и Горелово. "Рост предложения произошел здесь за счет развития крупных производственно-складских объектов, таких как ПНК-2, 'Астрос логистик центр'", -- комментирует ситуацию Владислав Ковалевский. Кроме того, по мнению специалистов Praktis Consulting & Brokerage, большую долю в предложении по аренде складских помещений занимают Невский, Кировский, Московский и Красногвардейский районы. "Это происходит за счет большого количества пустующих производственных корпусов на территории расположенных в этих районах промышленных предприятий", -- комментирует ситуацию Вал Жердес.
Фактор роста
По данным компании Colliers International, объем неудовлетворенного спроса составляет примерно 500 тыс. кв. м. Поэтому, несмотря на то что рынок складской недвижимости находится на стадии становления, инвесторы считают его перспективным с точки зрения вложений. "Складская недвижимость всегда отличалась не самой высокой доходностью по сравнению с остальными сегментами рынка коммерческой недвижимости, -- комментирует Владимир Головань. -- Однако сейчас доходность рынка складской недвижимости существенно выросла в связи с дефицитом таких помещений". По оценкам специалистов компании Colliers International, сегодня доходность качественной складской недвижимости составляет 10-15%, а срок окупаемости -- до 10 лет.
Впрочем, в скором будущем рынок складской недвижимости ждет насыщение. В настоящий момент на стадии проектирования и строительства находится более 1 млн кв. м качественных складских площадей. Около 100 тыс. кв. м из них планируется сдать до конца 2006 года. Рост арендной ставки в 2007 году, по прогнозам Becar Consulting, останется на уровне 2006 года -- 12-15% в год. По словам Владислава Ковалевского, скорее всего арендная ставка будет увеличиваться еще в течение трех-четырех лет, до тех пор, пока на рынок не будет выведено заявленное девелоперами на текущий момент количество современных логистических комплексов. Затем темпы роста арендных ставок станут замедляться. При этом благодаря появлению на рынке современных складских комплексов арендаторы начнут освобождать низкокачественные площадки, что приведет к снижению стоимости аренды недорогих складов.
Коммерсантъ в Санкт-Петербурге; 06.12.06