Рынок складской недвижимости Екатеринбурга и пригорода, IV квартал 2014 года
Несмотря на рост негативных тенденций в экономике страны и региона, их влияние еще слабо отразилось на показателях рынка складов. Снижение оборотов розничной торговли пока не привело к падению спроса на такие площади. Большинство игроков сейчас заняли выжидательную позицию. В условиях неопределенности бизнес не может принимать долгосрочных решений о покупке или аренде помещений, и это останется одной из ключевых проблем рынка коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы.
Осторожную позицию занимали в последнее время и девелоперы. Из анонсировавшихся ранее крупных проектов логистичеких комплексов в 2014 году не было начато ни одного. Исключение составил лишь проект ленд-девелопмента «Про-Бизнес-Парк», в рамках которого сейчас возводят свои распределительные центры федеральные торговые сети «Спортмастер» и «Верный». Из-за приостановки работ по многим другим площадкам объемы активного строительства и его темпы в 2014 году заметно снизились. За двенадцать месяцев было введено только 38 тыс. кв. м складов, из которых 32 тыс. кв. м относятся к качественному сегменту – классам А и В+. Для сравнения, в предыдущие три года в Екатеринбурге и городах-спутниках было построено 300 тыс. кв. м новых объектов, что позволило на +19 % увеличить объем действующего фонда, который достиг отметки 1,8 млн. кв. м.
В то же время, как отмечают участники рынка, спрос на склады и услуги ответхранения в Екатеринбурге в это время практически не снижался. Интерес к городу со стороны крупных федеральных и международных торговых сетей, как к одному из наиболее развитых региональных рынков, по-прежнему высок. Несмотря на интенчивное пополнение рынка в 2011-2013 гг., девелоперы не могли полностью удовлетворить спрос на современные склады со строны оптовых и розничных торговых компаний. Поэтому объем вакантных площадей в наиболее дефицитном сегменте качественных складов класса А и В+ по-прежнему не превышает 1 %. То есть, можно сказать, что свободных площадок такого уровня в городе просто нет. В сегменте складов класса В уровень вакантных площадей в течение последних двух лет не превышает 5 %.
Несмотря на изменения внешней конъюнктуры и некоторое охлаждение спроса, цены на аренду складских площадей классов А и В+ в городе в течение года почти не менялись. Ставки достигли некого «потолка», и в условиях стабилизации и снижения оборотов торговли, арендаторы уже не имеют возможности нести более высокую арендную нагрузку. Однако пока ни снижение доходности, ни негативные ожидания к отрицательной корректировке не привели. Управляющие стараются «до последнего» держаться на текущем уровне, чему в способствует и то, что сегмент функционирует в условиях локального дефицита предложения. В итоге за последний год динамика ставок на склады классов А и В+ составила +3,6 %. Сейчас такие объекты сдаются в среднем по 435 руб./кв. м в месяц. В наиболее качественных терминалах, работающих на рынке уже несколько лет, ставки аренды заметно превышают ту «высоту», которая фиксировалась до кризиса. В классе В динамика схожая. Здесь прирост за четыре квартала составил лишь +2,8 %. В абсолютных значения стоимость аренды помещений такого уровня сегодня составляет 360 руб./кв. м/мес.
Что касается складов низкого качества (класс С и D), то с декабря 2013 по июль 2014 гг. ставки аренды на «теплые» склады показали положительную динамику. Прирост составил около +9 %. Однако уже осенью стоимость аренды таких помещений стала заметно падать. В итоге за год ставки аренды на отапливаемые склады класса С и D опустились на –3 %. Сегодня средний показатель в сегменте находится на уровне 310 руб./кв. м/мес. Это по-прежнему на -11,5 % ниже максимального уровня, фиксировавшегося в декабре 2008 года.
В сегменте неотапливаемых складов с сентября 2013 года фиксировалась в основном невысокая отрицательная динамика. По базе данных УПН снижение за последние четыре квартала составило -5,4 %. В итоге ставки в сегменте вновь оказались на –5 % ниже докризисного уровня.
Подводя итоги, надо отметить, что на рынке сохраняется состояние неопределенности и «нервозности», а основные его показатели, влияющие на спрос, снижаются. Несмотря на то, что факторы локального рынка говорят об определенной степени дефицита предложения, макроэкономический фон остается определяющим и крайне неблагоприятным.
На этом фоне существенного пополнения рынка в ближайшей перспективе не ожидается. За ближайшие четыре квартала объемы ввода вряд ли превысят 40-50 тыс. кв. м, а начало реализации новых масштабных проектов, вероятно, будет отложено на 2016 год или еще более отдаленную перспективу. Исключение в этом плане могут составить только проекты девелопмента по принципу build-to-suit для крупных сетевых ритейлеров. Что касается ставок аренды, то высока вероятность того, что их динамика в 2015 году будет отрицательной. Сценарий роста сегодня рассматривается управляющими компаниями как маловероятный. За ближайшие четыре квартала в качественном сегменте снижение может составить до 15 %, а складов класса В, С и D – до 20 %. Не исключен и альтернативный сценарий развития ситуации – с разгоном инфляции выше уровня прогнозируемого Минэкономразвития. В этом случае ставки аренды и цены сохранятся на текущем уровне или покажут незначительный номинальный рост.