Рынок складов: тотальная «заморозка»
Рынок складских помещений Екатеринбурга столкнулся с резким ростом вакантных площадей. По данным УПН, с конца 2014 года показатель увеличился практически в 2 раза — с 1,8% до 3,3%. Другой негативной тенденцией является падение арендных ставок на склады, которое в 2015 году в среднем составило 5-7%. Несмотря на отрицательную динамику ключевых показателей, ситуация в этом сегменте недвижимости пока заметно лучше, чем в секторах ТЦ и БЦ. Однако уже в 2016 году кризисные явления на рынке могут усугубиться, что приведет к резкому обвалу спроса на складские площади в Екатеринбурге.
По оценкам УПН, сейчас в столице Среднего Урала насчитывается 1,84 млн кв. м. складов. С конца 2014 года в Екатеринбурге было введено в эксплуатацию всего 9 тыс. кв. м. (0,5% от общего объема). И это при том, что объем складских помещений, которые находятся в стадии строительства, за аналогичный период времени увеличился на 36,3% (до 215 тыс. кв. м.). Строительство 129 тыс. кв. м. складов в текущем году было полностью «заморожено». Застройщики решили взять паузу до момента улучшения ситуации на рынке, полагают аналитики УПН.
Это привело к тому, что арендные ставки в этом сегменте недвижимости в 2015 году упали всего на 5-7%. Для сравнения, в секторе бизнес-центров они рухнули на 20-22%. Из-за массовой «заморозки» проектов в Екатеринбурге на рынке складов не произошло перенасыщения.
«С III квартала 2014 года арендные ставки в классе А и В+ упали на 5,1% (до 415 руб. за кв. м.), в классе В — на 3,6% (до 350 руб. за кв. м.)., в отапливаемых складах класса С и D — на 9,9% (до 290 руб. за кв. м.), в неотапливаемых класса С и D — на 6,2% (до 165 руб. за кв. м.), в низкотемпературных — на 1,4% (до 560 руб. за кв. м.)», — заявил президент УПН Эдуард Богданов.
По его словам, арендные ставки снижаются во всех качественных группах, однако темпы процесса не так высоки, как в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Основной причиной является снижение темпов строительства новых складов и пополнения рынка. Из-за этого объем вакантных площадей в сегменте качественных складов пока остается на невысоком уровне (3,3%), хоть и демонстрирует стремление к росту (в конце 2014 года — 1,8%).
«Другая ситуация наблюдается в сегменте продажи складов. С конца прошлого года средняя цена предложения в Екатеринбурге выросла на 1,5% (до 27 570 руб. за кв. м.), в городах-спутниках упала на 17,9% (до 20 960 руб. за кв. м.), — сообщил Эдуард Богданов.
По мнению директора по развитию компании «Логопарк.РУ» Виталий Хиля, несмотря на негативные тенденции, ситуация на рынке складов Екатеринбурга пока остается стабильной.
«Больших рисков перенасыщения в ближайшее время нет. Около 70-90% складских комплексов Екатеринбурга строятся под конкретного заказчика. Остальные 10-30% — ищут клиентов перед сдачей в эксплуатацию. Кроме того, в городе сохраняется дефицит качественных складских помещений (класса «А» и «В»), которые имеют продуманную концепцию, удобную локацию, техническую оснащенность и высокий уровень обслуживания», — считает Виталий Хиль.
Однако, по словам эксперта, в ближайшее время может произойти резкий рост доли вакантных площадей.
«Некоторые арендаторы в целях экономии стали съезжать на собственные складские площади. Кроме того, у бизнеса стали сокращаться товарные запасы. Учитывая эти факторы, можно спрогнозировать рост вакантных площадей в Екатеринбурге в 2016 году до 5-7%», — отметил Виталий Хиль.
Генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов также считает, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке складов Екатеринбурга резко ухудшится.
«К концу 2015 года я жду начала негативного движения на складском рынке: освобождающиеся объекты, уходящие клиенты, снижение ставок и начало арендного экстремизма. Полагаю, что в сегменте аренды складов в течение всего 2016 года падение продолжится», — заявил Игорь Суханов.
По прогнозам экспертов, проблемы на рынке складской недвижимости будут усугубляться: арендные ставки продолжат падение, а уровень вакантных площадей — рост. Пока никаких предпосылок для изменения негативного тренда нет. Ситуация улучшится только после окончания экономического кризиса в стране.