Ритейлеры ушли на склад
В логопарках сокращаются свободные площади
Минувший год стал рекордным для складского рынка: суммарная площадь сделок на треть превысила аналогичный показатель прошлого года. В этом году активность арендаторов и покупателей сохранится. Консультанты ждут снижения доли пустующих помещений до 3,5–4% — это рекордно низко с начала кризиса 2014 года. Наиболее активными на складском рынке оказались ритейлеры, именно под их интересы в дальнейшем будут подстраиваться девелоперы, наращивая долю складских помещений в границах МКАД.
Уровень вакантности складских помещений в Московском регионе в этом году может сократиться до 3,5–4%, став рекордно низким с начала кризиса 2014 года, следует из прогнозов Knight Frank. По расчетам аналитиков, в 2018 году показатель находился на уровне 5%. Вакантность снижается на фоне высокого спроса: как следует из расчетов Knight Frank, в прошлом году было арендовано и куплено 1,6 млн кв. м складов, что на 33% выше аналогичного показателя 2017 года (1,197 млн кв. м). Это исторический максимум, уверяют консультанты. По их оценкам, в этом году спрос составит 1,3–1,5 млн кв. м, оставаясь стабильно высоким.
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев оценивает совокупный объем сделок в прошлом году в 1,48 млн кв. м. Это, по его подсчетам, на 32% больше предыдущего рекорда, поставленного в 2014 году. В этом году объем поглощения достигнет 1,1 млн кв. м, считает он. Руководитель аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова говорит, что по итогам 2018 года было введено в эксплуатацию суммарно 922 тыс. кв. м складской недвижимости — это в 1,7 раза превышает аналогичный показатель 2017 года. В этом году, по прогнозам госпожи Копыловой, будет введено около 1 млн кв. м новых складов, при этом более 50% из них запланировано под конкретных заказчиков. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский объясняет, что активность девелоперов сейчас во многом ограничивают негативные факторы рынка: повышение цены строительства, высокая стоимость кредитов, конкуренция, несоответствие рыночной ставки аренды/продажи ожиданиям собственников.
Наиболее активными арендаторами складских помещений аналитики Knight Frank называют ритейлеров: по итогам 2018 года на их долю пришлось 37% общего объема сделок. За последние десять лет этот показатель увеличился почти в два раза: в 2008 году доля ритейлеров в структуре арендаторов и покупателей складской недвижимости оценивалась в 17%. В тот период основную долю сделок на рынке формировали логистические операторы, которые затем привлекали на собственные площади ритейлеров. В Knight Frank ожидают, что на фоне роста активности розничных сетей постепенно будет увеличиваться доля складской недвижимости в границах Москвы. Сейчас, по расчетам аналитиков компании, в границах МКАД находится 1 млн кв. м складских площадей — это 7% всего объема предложения Московского региона (14,2 млн кв. м). Аналитики ждут, что в перспективе пяти-десяти лет совокупная площадь городских складов вырастет на 20–30%. Также будет обновлена часть существующих объектов, представляющих собой старые производственные здания. Интерес к городским складам в Knight Frank объясняют стремлением снизить скорость доставки.
Вопреки существенному росту спроса и прогнозируемому снижению вакантности консультанты не ждут снижения арендных ставок на складскую недвижимость. Оксана Копылова предполагает, что этот показатель в текущем году зафиксируется на уровне 3,6–3,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «Наличие или отсутствие свободных площадей на одном объекте почти не влияет на востребованность другого. Кроме того, рынок отличает высокая доля сделок по еще не реализованным площадям, это связано с классическим несовпадением спроса и предложения по количественным и качественным характеристикам»,— заключает она.