31.01.07

Петербургу требуются высококлассные складские помещения

В прошлом году в Петербурге и в ближайших пригородах начали активно строиться сразу несколько крупных логистических терминалов высокого класса: до сих пор предложение складов европейского уровня на местном рынке практически отсутствовало. О перспективах развития этого сектора корреспонденту газеты "Недвижимость и строительство Петербурга" рассказывает Олег Барков, генеральный менеджер компании "Knight Frank Санкт-Петербург".

2005-2006 годы стали началом формирования рынка высококачественной складской недвижимости в нашем городе. У Петербурга - большое постиндустриальное наследство, поэтому найти здесь склад, переделанный из бывшего цеха или базы, никогда не было проблемой. Однако в последнее время у арендаторов появилась потребность в высококлассных помещениях категорий А и В.

Суммарная площадь крытых складов в Петербурге - около 4 млн кв.м, из них на объекты класса А приходится всего 105 000 кв.м (3%) рынка, класса В - 300 000 кв.м (8%). Уровень вакантных площадей в этом сегменте практически равен нулю, потому что до недавнего времени производственные, торговые и логистические компании строили высококачественные склады для собственных нужд.

В 2006 году были заявлены и начали реализовываться сразу несколько масштабных проектов, предназначенных для сдачи в аренду. Это терминал площадью 200 000 кв.м, который в Новосаратовке, рядом с КАД, строит компания "Международное логистическое партнерство" (МЛП).

Кстати, в первой фазе проекта, которая вводится во II квартале 2007-го (85 000 кв.м), в аренду уже сдано около 90% помещений. Так, предварительный долгосрочный договор на 55 000 кв.м подписан с компанией Relogix. В планах МЛП - возвести аналогичный складской комплекс в Шушарах.

Начато создание складского комплекса "Обухово" (около 83 000 кв.м) - самого крупного в городской черте. Заявлен самый масштабный проект в регионе - "Логопарк Колпино" (примерно 780 000 кв.м). По размаху складского строительства и по уровню новых терминалов мы постепенно догоняем Москву, где рынок высококачественных складов стартовал четыре года назад.

Наиболее высока инвестиционная активность на юге Петербурга. На мой взгляд, есть опасность перегрузки этого направления, поскольку наличие нескольких терминалов по 100 000-200 000 кв.м значительно осложнит транспортную ситуацию при сохраняемой ширине Московского шоссе.

Весьма популярны юго-запад и юго-восток. Много проектов заявлено на востоке, что объясняется не столько перспективами этого направления, сколько наличием здесь свободных участков. Хотя сегодня практически все земли рядом с Кольцевой потенциально интересны. Стратегически важен север, который пока еще мало освоен складскими девелоперами.

Пока спрос на склады категорий А и В существенно опережает предложение. Однако благодаря реализации заявленных проектов в 2008 году оно превысит 1 млн кв.м, и этот разрыв станет незначительным.

Минимальные запросы арендаторов качественных складов: хорошая транспортная доступность; потолки - от 8 метров; идеально ровный пол; один док (загрузочный портал) на 1000 кв.м; просторные зоны парковки и отстоя (должны занимать не меньше половины участка, выделенного под застройку); офисные помещения при складе; охраняемая территория. Наибольший спрос (37% заявок) ориентирован на помещения до 1000 кв.м.

Типичные условия аренды складов класса А - $105-130/кв.м в год, класса В - $80-110. Это так называемая triple net - очищенная арендная ставка, которая не включает операционные расходы, оплату коммунальных услуг и НДС.

Почему современные склады выгодны девелоперам? Возможно, они не столь доходны, как офисные центры высокого класса, зато просты в строительстве и эксплуатации. На сегодня это наиболее легкий и наименее рискованный способ инвестирования в объекты коммерческой недвижимости.

Ожидаемая доходность девелопера на собственный капитал при реализации складских проектов составляет 18-21%. Средняя доходность инвестора (ставка капитализации) - 12-13%. На рынке есть тенденция к снижению этого показателя, но пока еще его уровень привлекателен. Средняя окупаемость проектов - 6-9 лет.

Что хотят получить ведущие девелоперы и инвесторы? Долгосрочные договоры аренды (от 7 лет) с компаниями, имеющими хорошую репутацию и историю. При этом они ориентируются на среднюю очищенную ставку $110-130/кв.м в год, страховой депозит при заключении договора составляет от одного месяца до трех, операционные расходы - около $30/кв.м в год, коммунальные платежи - порядка $10.

На развитии складского рынка благоприятно сказывается расширение дорожной сети и Морского порта. На рост спроса активно влияют приход в город новых торговых сетей, логистических операторов, увеличение оборотов порта, реализация крупных индустриальных проектов.

Такие инвесторы, как General Motors, Toyota и Nissan, способны дать толчок к созданию новых технопарков.

Типичные условия аренды на рынке складов в Петербурге

Параметр Класс A Класс B
Срок аренды, лет 3-10 1-7
Арендные ставки, $/кв.м в год 105-130 80-110
Операционные расходы, $/кв.м в год 8-32 20-25
Коммунальные услуги, $/кв.м в год 8-12 7-10
Страховой депозит, мес. 1-3 1
Аванс, мес. 1-3 1
НДС, % 18

Структура спроса на складские помещения

до 1000 кв.м - 37%
1000-3000 кв.м - 34%
3000-5000 кв.м - 14%
5000-10000 кв.м - 11%
более 10000 кв.м - 4%

Ссылка: http://souz.conon.ru; 30.01.07