Петербург в логистическом кольце
Сектор складской недвижимости, еще год назад называемый "самым отсталым" на петербургском рынке, получил мощное развитие.
Сегодня эксперты опасаются, что дорожная инфраструктура Петербурга и Ленобласти не выдержит бурного развития логистического сектора.
Рынок складской недвижимости сейчас развивается в двух направлениях. С одной стороны, на него выходят инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети.
Только в этом году будет введено в строй почти 400 тыс. м2 складов. В следующем году девелоперы обещают сдать в эксплуатацию еще 700-800 тыс. м2 склад-ских площадей.
Громадье
Одним из глобальных достижений этого года операторы называют возможность арендовать высококлассные объекты заблаговременно. В нынешнем году на петербургском рынке появились крупные проекты складских терминалов, предназначенных для сдачи в аренду. Уже сейчас арендаторы имеют возможность заключать предварительные договоры, а фактически помещения будут введены в строй через 6-12 месяцев.
"То, что девелоперы наконец начали строить не для собственных нужд, а для сдачи в аренду, можно назвать революцией, - считает Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной, складской недвижимости и земли LLC KnightFrank. - До сих пор 95% складских помещений возводили не специализирующиеся на логистике фирмы "для себя". Из-за отсутствия предложения пользователи складов вынуждены были заниматься не своим делом, и при этом "просто так" арендовать необходимое помещение было крайне сложно".
Приток девелоперов стал заметен после прихода на местный рынок компании MLP, которая 2 года назад заявила о намерении создать сеть логистических парков класса А общей площадью 1,5 млн м2 в Москве, Петербурге, Ростове, Екатеринбурге, Новосибирске и других городах-миллионниках. Общий объем инвестиций - более $1 млрд.
В Петербурге первым проектом MLP стал комплекс в Уткиной заводи (участок - 40 га вдоль КАД, 183 тыс. м2 складских помещений класса А, объем инвестиций - $150 млн. Первая очередь площадью 72 тыс. м2 должна быть сдана в этом году). Одновременно стартует второй проект компании - строительство логистического комплекса в Шушарах. Первая очередь будет сдана через год, в III квартале 2008 г., вторая - в I квартале 2009 г.
Второй "гигант" - московская компания "Евразия логистик", которая (также в процессе создания российской сети терминалов) в течение 2007-2010 гг. намерена инвестировать $500 млн в строительство логистического парка "Колпино". Это самый крупный проект на рынке СПб и ЛО: складская площадь парка составит 790 тыс. м2.
По соседству развернется "Логопарк Нева" - первый комплекс в программе Megalogix. Проект реализуют Raven Russia Ltd и Avalon Group. Первую очередь площадью 55 тыс. м2 обещают запустить в конце 2007 г., остальные 74 тыс. м2 введут в строй в будущем году.
Это лишь наиболее крупные проекты, ввод которых намечен на ближайшее время.
Дефицит
Все эти проекты пришлись в Петербурге как нельзя кстати. Удачные проекты сдаются "на корню": по причине дефицита предложения арендаторы готовы заключать договоры еще до старта строительных работ, на стадии рабочего проекта. По данным Knight Frank, арендаторы в Уткину заводь нашлись в течение полугода, а ООО "Евразия Логистик", еще не начав строительных работ, уже сдала в аренду 5 тыс. м2.
"В настоящее время спрос на высококлассные складские площади в Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складских площадей класса А составляет 98-99%", - подтверждает Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB.
Все больше внимания арендаторы уделяют качеству строительст-ва, качеству концепции, расположению объекта. Складские и производственные площади предпочитают арендовать в Московском, Выборгском, Невском, Фрунзенском, Приморском, Красногвардейском районах, рядом с крупными автомобильными магист-ралями (ул. Софийская, пр. Славы, Московский пр., Дальневосточный пр., Выборгское шоссе).
Большинство новых проектов позиционируется как высококласс-ные складские помещения класса А, но до сих пор многие, особенно небольшие местные компании грешат стремлением увеличивать объем застройки в ущерб качеству концепции.
"Остается меньше места для парковки, маневрирования, отстоя большегрузного транспорта. А ведь складской терминал - это не столько сама "коробка", сколько окружающая инфраструктура", - говорит Максим Мельников. - До сих пор арендаторы были вынуждены арендовать то что есть. Сейчас, по мере насыщения рынка, наступает время грамотных концепций, их и будут выбирать клиенты".
Арендаторы обращают все большее внимание не только на качество строительства, но и на концепции логистического цент-ра. С развитием рынка складской недвижимости у них для этого появляется все больше оснований.
есть Мнение
Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
"Транспортного коллапса на юге Петербурга не будет. Здесь главным развязывающим фактором является КАД. Скорее, проблемы возникнут (и возникают уже) на подходе к КАД, и не только на юге, а и на севере Петербурга, через который идет весь финский транзит. Так что стратегически важной для Северо-Запада станет высокоскоростная железнодорожная магистраль (ВСМ) Москва - Петербург - Хельсинки. Сейчас грузовые поезда пускают в обход, что серьезно увеличивает время и затраты бизнесменов. Большой эффект даст и строительство платной автодороги Москва - Петербург. Перспективна для логистики - вся территория вокруг КАД. Думаю, цена на землю вокруг новых проектов будет расти, конечно, не такими темпами, какими она росла последние 4-5 лет, но процентов на 20 в год дорожать будет".
Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной, складской недвижимости и земли LLC Knight Frank:
"В этом году стартовал ряд проектов по схеме "строительство под заказчика". Разрабатывается проект, но он стартует только после того, как найден первый, голов-ной арендатор. Под его нужды и начинается строительство. Сейчас ряд проектов по этой схеме уже реализуются в Петербурге, один из них - недалеко от Колпино, другой - близ Всеволож-ска. Схема позволяет приспосабливать запросы арендаторов под девелоперов, в результате чего обе стороны экономят. Развитие рынка складской недвижимости в первую очередь вызвано приходом на петербургский рынок московских логистов. Вторая причина - бурное развитие ритейла. Третья - рост оборотов петербургского порта. Четвертая причина - приход в Петербург автопроизводителей, которые уже привели поставщиков, нуждающихся в крупных складских помещениях".
Цифры
95% арендаторов - логистические компании и ритейлеры.
Удельная доля складских комплексов, предназначенных для сдачи в аренду и для собственных нужд в общем объеме ввода, I квартал 2007 г., %
Собственные нужды - 60,7
Сдача в аренду - 39,3
Источник: Praktis CB
Географическая структура действующих складских комплексов, I квартал 2007 г., %
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты
Источник: Praktis CB
Строящиеся на рынке Петербурга качественные складские комплексы сухого хранения, открытие которых планируется в 2007 г.
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты
Источник: LLC Knight Frank
Прогноз
Прогноз потенциала рынка складов высокого класса (А и В), м2
Прогноз увеличения рынка по классам до 2010 г. (без складов для собственных нужд), м2
Деловой Петербург; 06/08/07