Обзор складского рынка Московского региона: итоги и прогнозы
Минувший год оказался одним из самых бурных в истории российской складской недвижимости. Прежде всего это касается Москвы и Московской области, которые, бесспорно, выступают локомотивом развития данного сектора. Огромный спрос на качественные склады заставляет инвесторов вкладывать деньги в этот вид недвижимости, который до недавнего времени казался совершенно неинтересным по сравнению с торговыми и офисными помещениями
По данным компании Praedium, объем инвестиций в склады относительно 2005 года увеличился в два раза, что объясняется активной деятельностью в данном сегменте международных инвестиционных фондов. Их интерес вызван в первую очередь начальной стадией развития рынка и огромным неудовлетворенным спросом, а также относительно высокой доходностью проектов. Острый дефицит качественных складских площадей обусловлен растущим уровнем потребления и его следствием – активным развитием торговой недвижимости. Увеличилось количество заявленных девелоперами масштабных многофазовых проектов общей площадью 200–600 тыс. м2. Причем их инициаторами выступают как российские, так и иностранные девелоперы. В то же время, несмотря на высокие темпы развития складского сегмента, в прошлом году многие запланированные проекты так и не были реализованы. Вернее, сроки их введения в эксплуатацию постоянно переносятся.
Возрос интерес девелоперов к строительству индустриальных парков, предполагающих комплексное развитие территории. Например, в Клинском районе Подмосковья заявлено строительство первого международного экоиндустриального парка. Он будет включать в себя логистический комплекс, а также производственные, жилые и офисные помещения.
КЛЮЧЕВЫЕ ПРОЕКТЫ И ТЕНДЕНЦИИ 2006 ГОДА
Один из самых крупномасштабных проектов – технологистический комплекс «Томилино», расположенный в 6 км от МКАД по Рязанскому, Новорязанскому шоссе. В 2006 году в «Томилино» было сдано в эксплуатацию 50 тыс. м2 качественных складских площадей.
Другой важнейший объект – логистический парк «НЛК-Крекшино», расположенный на Киевском шоссе в 20 км от МКАД. В августе прошлого года была введена вторая очередь проекта. Завершение строительства логистического парка площадью более 130 тыс. м2 заявлено на конец 2007 года.
Стоит отметить еще один крупный проект – складской комплекс класса А «Ленинградский терминал». Логистический парк расположен на Ленинградском шоссе в 13 км от МКАД. Общая площадь объекта составит 200 тыс. м2. Сейчас завершается строительство второй фазы.
Наконец, отдельно следует сказать о логистическом парке класса А «Пушкино», который находится на Ярославском шоссе в 15 км от МКАД. В 2006 году в рамках проекта введено в эксплуатацию 180 тыс. м2 складских площадей.
Среди важнейших трендов в складском сегменте эксперты выделяют следующие:
- Высокая инвестиционная активность, в том числе в регионах.
- Увеличение числа крупных складских проектов, соответствующих международным стандартам.
- Увеличение масштабов строящихся и заявленных складских проектов.
- Избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта.
- Аренда складских помещений крупными логистическими компаниями, а также формирование практики сделок sale & leaseback (продажа собственной площади с обратной арендой).
- Использование арендных ставок triple net, операционные расходы начисляются на базе open book (формирование арендной ставки на базе чистой арендной ставки, прибавление операционных расходов в соответствии с фактическими расходами).
- Заключение долгосрочных предварительных договоров аренды на ранней стадии строительства объектов.
- Появление новых крупных провайдеров логистических услуг (Logicon, Monblan, GTI, Cargo Care), а также бурный рост существующих.
СТАВКИ И КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ
Как отмечают эксперты компании Praedium, в I-II кварталах 2006 года уровень арендных ставок оставался относительно стабильным, однако в III квартале наметилась тенденция к их повышению. Основными причинами явились увеличение стоимости складского девелопмента и рост цен на строительные материалы.
В то же время у девелоперов сформировалась практика применения более гибкого подхода к формированию арендных ставок в зависимости от арендуемой площади, сроков аренды, известности арендатора. К тому же из-за увеличения количества профессиональных девелоперов у арендаторов появилась возможность выбора, и если раньше ставки росли по всем категориям складов, то с прошлого года эта тенденция касается в большей степени действительно качественных помещений.
Арендные ставки и операционные расходы на складские помещения классов A и B в 2006 году представлены в таблице 1, а их динамика по годам – на рис. 1. Крупнейшие сделки 2006 года представлены в таблицах 2 и 3.
Таблица 1. Арендные ставки и операционные расходы на складские помещения классов A и B в 2006 г.
| Арендные ставки ($/м2/год) (без НДС, включая операционные расходы) | Операционные расходы ($/м2/год) | ||
| Класс А | 140–160 | Класс А | 25–30 |
| Класс В | 110–130 | Класс В | 10–15 |
Таблица 2. Крупнейшие сделки 2006 г. по купле-продаже
| Объект | Покупатель | Продавец |
| Земельный участок промышленного назначения площадью120 га, Домодедовский район Московской области, 30 км от МКАД на пересечении федеральных трасс Каширского шоссе («Дон» М4) и Кольцевой автодороги («бетонка» А107), примыкает к железной дороге в районе станции «Белые Столбы» | Партнерство Capital Partners / ICD International | Coalco |
| Земельный участок промышленного назначения площадью 100 га, Домодедовский район, Московская область | Giffels | Coalco |
| Складской комплекс общей площадью 4900 м2 (складская площадь 4050 м2), участок 1 га, Ленинградское шоссе | Китайский Дом Дружбы | Триколор |
| 100% акций логистической компании «Энтер Логистика». Основной актив компании – складской комплекс площадью 8 тыс. м2, г. Реутов | ЭКЗ Лебедянский | Энтер Логистика |
| Земельный участок к югу от Москвы, вблизи МКАД, площадью 44 га | Британская инвестиционная компания London & Regional Properties | – |
Таблица 3. Крупнейшие сделки 2006 г. по аренде
| Объект | Арендатор | Площадь (м2) |
| Томилино | Tablogix | 22 000 |
| «Новокосинский» ул. Салтыковская, вл. 26, 2 км от МКАД | Rewico | 18 600 |
| Складской комплекс в Видном | «Центр Обувь» | 16 000 |
| МЛП Ленинградский Терминал | Логистический оператор Cargo Care | Более 20 000 |
| Траст-Терминал-Лыткарино | «Регент-Арт» | 10 500 |
| «Вашутинский» | «Рейтеон» и OSG Records Management | 9800 |
| Крекшино (BTS) | BMW Russiand Trading | 12 500 + опцион на расширение до 16 000 |
| Logopark Kapotnya | «Грат-Вест» | 12 000 |
| Терминал «Новосходненский» | «Катрен» | 10 650 |
| МЛП Подольск | «Русская Логистическая Служба» | 35 000 |
Рисунок 1. Распределение арендных ставок на складские помещения (включая эксплуатационные расходы без НДС)
CПРОС
Несмотря на сохраняющийся на рынке высокий спрос на качественные складские площади, введенные в эксплуатацию складские комплексы сократили разрыв между спросом и предложением. Это приводит к повышению уровня конкуренции. По данным компании Praedium, общий объем неудовлетворенного спроса сейчас превышает 1 млн м2. А главное – постоянно растущий сегмент торговой недвижимости создает большой потенциал для увеличения этого спроса.
ПО КЛАССАМ
Наиболее высокий спрос наблюдается на склады класса А. Именно в этом сегменте нулевой процент свободных площадей. Как говорят эксперты, дефицит будет ощущаться еще на протяжении двух лет (увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых складских комплексов будет также сопровождаться ростом спроса). Интерес арендаторов к наиболее качественным складам продиктован прежде всего желанием повысить эффективность своих логистических процессов.
ПО РАСПОЛОЖЕНИЮ
В ситуации жесткого дефицита в сегменте качественных складов арендатора интересует не столько близость объекта к МКАД, сколько хорошая транспортная доступность и приоритетное направление. Наименее загруженными магистралями можно назвать трассы «Дон», «Крым», что объясняет популярность южного направления. Это в свою очередь сказывается на девелоперской активности: сегодня объем нового строительства на юге Московской области превышает общий объем предложений по остальным направлениям.
ПО ПЛОЩАДИ
В 2006 году увеличилось количество крупных запросов и сделок – по площадям 10–30 тыс. м2. Арендаторами в подобных случаях как правило выступают логистические операторы и крупные компании.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Объем качественных складских площадей на начало 2007 года оценивается на уровне 2 млн 106 тыс. м2. В 2006 году было введено в эксплуатацию примерно 456 тыс. м2, что значительно ниже запланированного к выходу объема: большинство крупных объектов сдается в эксплуатацию с задержкой заявленных сроков. В 2007 году, как полагают специалисты, сохранится рост объемов строительства качественных складских площадей, что стимулируется высоким спросом, а также резким увеличением объема инвестиций.
В 2006 году основной объем нового предложения складов – более 70% – приходился на южное, юго-восточное, а также на северное и северо-западное направления. Северо-запад пользуется популярностью в связи с большим объемом грузопотоков, идущих из Европы, а также близостью международного аэропорта Шереметьево. Южное и юго-восточное направления – из-за большого регионального грузопотока, а также меньшей загруженности магистралей (трассы «Дон», «Крым»).
Наиболее перспективным для дальнейшего строительства складов является западное направление, поскольку сейчас там еще не так много складских объектов, в то же время грузопоток по Минскому и Киевскому шоссе довольно велик. Наименее развитым остается восточное направление (в отличие от юго-восточного), что связано в первую очередь с недостатком широких удобных трасс и высокой транспортной загруженностью существующих (Горьковское шоссе загружено в связи с развитием г. Балашихи).
Распределение складских помещений класса А по направлениям представлено на рис. 2.
Рисунок 2. Распределение складских помещений класса А по направлениям
Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в 2006 году, представлены в таблице 4, а графически их месторасположение указано на рис. 3.
Таблица 4. Наиболее значительные объекты, сданные в эксплуатацию в 2006 г.
| № | Объект | Класс | Общая площадь, м2 | Складская площадь, м2 | Расположение | ||||
| 1 | Логистический парк Пушкино, 1 фаза | А | 189 600 | 180 000 | Ярославское ш., 15 км от МКАД | ||||
| 2 | Ленинградский терминал, 1 фаза | А | 59 900 | 52 950 | Ленинградское ш., 13 км от МКАД | ||||
| 3 | ТЛК Томилино | А | 50 000 | 50 000 | Новорязанское ш., 6 км от МКАД | ||||
| 4 | Логистический парк Крекшино, 1 фаза, зд. 1 В | А | 29 390 | 24 451 | Киевское ш., 24 кмот МКАД | ||||
| 5 | Транссервис в Пушкино, 1 очередь | А | 25 600 | 25 600 | Ярославское ш., 14 км от МКАД | ||||
| 6 | Восточные ворота | А | 24 100 | 17 150 | МКАД, 14 км | ||||
| 7 | Терминал Шолохово, Fleming Family & Partners | А | 44 000 | 43 000 | Дмитровское ш., 15 км от МКАД | ||||
| 8 | Виктория, 1 очередь (часть 1) | А | 17 000 | 17 000 | Москва, Амурская ул. | ||||
| 9 | East Park | А | 13 537 | 9420 | Москва, Суздальская ул., вл. 46 | ||||
| 10 | Траст-Терминал-Лыткарино | В | 31 965 | 20 765 | Новорязанское ш., 10 км от МКАД | ||||
| 11 | Springs Park, 1 очередь | В | 15 000 | 14 000 | Новорязанское, Егорьевское ш., 15 км | ||||
Рисунок 3. Месторасположение наиболее значительных объектов, сданных в эксплуатацию в 2006 г.
В нынешнем году у компаний новые грандиозные планы. Наиболее крупные проекты представлены в таблице 5, а их графическое месторасположение – на рис. 4.
Таблица 5. Наиболее крупные проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2007 г.
| № | Объект | Класс | Общая площадь, м2 | Складская площадь, м2 | Расположение | |
| 1 | Логистический парк Домодедово, | А | 385 248 | 337 166 | Трасса Дон, 30 км 1, 2 фаза от МКАД | |
| 2 | Северное Домодедово, 1 очередь | А | 360 000 | 360 000 | Трасса Дон, 11 км от МКАД | |
| 3 | Крекшино, 2, 3 фаза | А | 169 480 | 145 432 | Киевское ш., 24 км от МКАД | |
| 4 | ТЛК Томилино | А | 121 000 | 110 000 | Новорязанское ш., 6 км от МКАД | |
| 5 | Пушкино, 2 фаза | А | 95 000 | 95 000 | Ярославское ш., 15 км от МКАД | |
| 6 | North Point | А | 88 000 | 80 000 | Алтуфьевское ш., 0,7 км от МКАД | |
| 7 | Giffels South Gate | А | 64 000 | 64 000 | Трасса Дон, 30 км от МКАД | |
| 8 | Логистический парк на Симферопольском шоссе | А | 60 980 | 56 640 | Симферопольское ш., 10 км от МКАД | |
| 9 | МЛП Подольск | А | 59 000 | 59 000 | Симферопольское ш., 17 км от МКАД | |
| 10 | Кулон Истра, | А | 51 214 | 45 724 | Новорижское ш., 40 км 1 очередь от МКАД | |
Рисунок 4. Месторасположение наиболее крупных проектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в 2007 г.
ПРОГНОЗ НА 2007 ГОД
Девелоперы прогнозируют, что в 2007 году сохранится дефицит качественных складов. Однако предложение будет постепенно приближаться к уровню спроса, что повысит конкуренцию между объектами. Уровень вакантных площадей увеличится и составит 1,5–3% на складские помещения класса А и примерно 3–5% на складские помещения класса В. Арендные ставки скорее всего стабилизируются. К вводу в 2007 году запланировано около 1,5 млн м2 качественных складских площадей.
На рынке складской недвижимости сохранится высокая инвестиционная активность как в Москве и Московской области, так и в других российских регионах. Прогнозируется увеличение количества инвестиционных сделок, причем не только по приобретению готовых объектов, но и по покупке акций российских девелоперских компаний складского сегмента. Эксперты полагают, что объемы сдаваемых в эксплуатацию качественных складских площадей возрастут. Прогнозируется дальнейшее увеличение спроса в сегменте складов класса А, особенно на западном направлении Москвы и Московской области. Крупнейшими арендаторами, очевидно, будут логистические операторы.
Блиц-опрос:
| Свой прогноз относительно развития ситуации на рынке складской недвижимости Московского региона дает директор по маркетингу и работе с арендаторами компании «Международное логистическое партнерство» Анна Якубова Каковы наиболее ожидаемые проекты, запланированные к сдаче в эксплуатацию в этом году? «Международное логистическое партнерство» ведет строительство логистического терминала класса А МЛП-Подольск общей площадью 204 тыс. м2. Комплекс расположен в непосредственной близости от Симферопольского шоссе на участке в 37 га, в 14 км от МКАД, в 10 км от аэропорта «Домодедово». К концу 2007 года планируется ввести в эксплуатацию четыре блока общей площадью 182 275 м2. Ожидается, что к концу года будут введены вторая и третья фазы Логистического парка «Крекшино», новые строения «ТЛК-Томилино», первая фаза «Кулон-Истра». Как отразится рост объемов качественных складских площадей на арендных ставках на склады класса C и D? Опыт показывает, что арендаторы отказываются от складских помещений класса С и D в пользу комплексов более высокого класса. Поэтому можно ожидать, что по мере ввода в эксплуатацию более качественных объектов спрос на площади более низкого уровня будет понижаться, соответственно возможно снижение ставок на аренду помещений на складах класса С и D |
«Логистика и управление» № 4 апрель 2007