06.07.09

Обзор рынка складской недвижимости Екатеринбурга

За 6 месяцев 2009 года в Екатеринбурге не было открыто ни одного складского или логистического комплекса. При этом количество вакантных складских площадей увеличилось примерно в 2-3 раза.

Эксперты отмечают, что на рынке установился ценовой диктат арендатора, резко сократились сделки по сдаче площадей в аренду на строящихся объектах, увеличился спрос на небольшие площади. Падение уровня арендных ставок с начала года составило в среднем 10-15%, реальное же падение цен для отдельных объектов достигало 30%.

На сегодняшний день, согласно данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», объем предложения складских площадей в Екатеринбурге составляет 982,5 тыс. кв.м. Всего в городе насчитывается более 50 складских комплексов (Класс «D» -10%, Класс «В» – 24%, Класс «А» – 18%, Класс «С» – 48%).

На долю качественных складских площадей (класс «А» и «В») приходится 42%. Стоит отметить, что в прошлом году данный показатель существенно увеличился (в два раза) за счет ввода второй очереди логопарка «Пышма» (105 тыс. в. м) и ряда менее крупных объектов.

Наибольшая концентрация существующих складских комплексов наблюдается в следующих формируемых логистических узлах Екатеринбурга:

Северный логистический узел (объединяет районы В. Пышмы, Среднеуральска и начало Серовского тракта); Юго-восточный логистический узел (расположен в районе ЕКАД и пос. Кольцово).

Кроме того, большое число складских площадей сосредоточено в Орджоникидзевском административном районе города, где находится значительное количество промышленных предприятий и хозяйственных строений. Наибольшее количество строящихся и запланированных к строительству складских и логистических комплексов также расположено в северном и юго-восточном направлении возле ЕКАД в границах, отмеченных выше логистических узлов.

Между тем, спрос на помещения в складских и логистических комплексах Екатеринбурга в текущем году снижается. Количество вакантных складских площадей в Екатеринбурге в первом полугодии 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось примерно в 2-3 раза. При этом падение уровня арендных ставок с начала года составило в среднем 10-15%, реальное же падение цен для отдельных объектов достигало 30%.

Впрочем, несмотря на некоторое падение спроса, в первом полугодии на рынке Екатеринбурга была зафиксирована одна из крупнейших за этот год в России сделок по сдаче в аренду складских площадей – «Логистический центрТюмень» арендовал 22 тыс. кв. м площадей складского комплекса класса «А» «Пышма» (девелопер «Евразия Логистик») под региональный центр дистрибуции продуктов питания.

Эксперты «Урал-Гермес» отмечают, что на рынке установился ценовой диктат арендатора, резко сократились сделки по сдаче площадей в аренду на строящихся объектах, увеличился спрос на небольшие площади (до 500-1000 кв. м). Наблюдается снижение спроса на качественные складские площади («А» и «В») со стороны региональных сетевых операторов (до кризиса до 20% сделок по аренде в этих объектах приходилось именно на сетевиков).

По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», в Екатеринбурге установились следующие диапазоны средних арендных ставок:

Класс «А» – 300-350 рублей за кв. м. в месяц

Класс «В» – 250-300 рублей за кв. м. в месяц

Класс «С» – 200-250 рублей за кв. м. в месяц

Класс «D» – 120-170 рублей за кв. м. в месяц

За период с начала 2009 года базовые арендные ставки на складские площади класса «А» и «В» снизились в среднем не более чем на 10-15%. Исключение составляет логопарк класса «А» «Пышма», где в виду сдачи в аренду больших площадей снижение арендных ставок за первое полугодие достигает 20% (до уровняв 250 руб./кв. м/мес.). Кроме того, некоторые арендодатели готовы идти на уступки своим клиентам, например, СК «Терминал Чкаловский» предоставляет 10% скидку в первые два месяца после заключения договора аренды.

Базовые арендные ставки на складские площади класса «С» также понизились незначительно. Однако, в отличие от объектов класса «А», значительное число арендодателей рассматривают возможность предоставления скидки в 10-20% до конца года (компании «Оборонснабсбыт», MLM Logistic идр.).

Тем не менее, не смотря на прошедшую коррекцию, средние арендные ставки в Екатеринбурге все еще уступают среднеевропейским (Берлин, Варшава, Будапешт и др.).

Следует отметить, что минимальные ставки в складских комплексах являются в большинстве своем временными и долгосрочные договора аренды при этих ставках не заключаются.

Максимальные арендные ставки характерны для грамотно реализованных проектов, которые успешно функционируют и имеют удобное местоположение, высокую транспортную доступность, хорошие конструктивные характеристики и гибкую политику взаимоотношений с арендаторами.

В докризисный период неоднократно отмечалось, что дефицит качественных складских площадей в Екатеринбурге составляет порядка 1,2 млн. кв. м. В планах же девелоперских компаний до 2013 года было ввести в эксплуатацию складские комплексы классов «А» и «В» общей площадью около 1,5 млн. кв. м, что существенно превышает данный дефицит. Начавшийся экономический кризис внесет значительные коррективы в данную программу: некоторые девелоперы уже отодвинули сроки начала новых проектов на неопределенный срок. Среди них логистические проекты компаний «Металлайн» (45 тыс. кв. м), УК «Мост» (30 тыс. кв. м), «ЕвразияЛогистик» (250 тыс. кв. м) и др.

Затягивание сроков реализации ожидается по всем заявленным проектам, не зависимо от того, на какой стадии готовности они находятся. Объекты, завершенные на 70% и более, будут достраиваться по инерции, остальные находятся под риском заморозки. Таким образом, темп роста предложения на рынке значительно уменьшится.

Но резких скачков арендных ставок (как и цен продаж) в ближайшее время не ожидается, – отмечают в «Урал-Гермес». До конца текущего года в Екатеринбурге должно быть построено и введено в эксплуатацию (полностью или частично) 4 крупных логистических центра («Европейско-азиатский международный транспортно-логистический центр», «Терминал Чкаловский» (в 2009 году – 42000 кв. м) и логистический центр компании «Русь» в Новокольцовском проезде (22000 кв. м)), что также будет препятствовать росту арендных ставок.

Dkvartal.ru; 06.07.09