Насыщения рынка складской недвижимости три года ждут
БН.ру
Бурное развитие торговли в Петербурге, рост валового регионального продукта и усиление позиций региона в качестве транспортно-логистического центра стали причиной возникновения в городе дефицита складов. Дефицит самых дорогих и качественных – мультимодальных складов высшей категории составляет более 1 млн кв. м. Относительного насыщения спроса участники рынка ожидают не раньше 2009 года
Насыщения рынка складской недвижимости три года ждут
Бурное развитие торговли в Петербурге, рост валового регионального продукта и усиление позиций региона в качестве транспортно-логистического центра стали причиной возникновения в городе дефицита складов. Дефицит самых дорогих и качественных – мультимодальных складов высшей категории составляет более 1 млн кв. м. Относительного насыщения спроса участники рынка ожидают не раньше 2009 года.
Кирилл Малышев, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, оценивает дефицит качественных площадей до конца 2007 года в 1,2–1,3 млн кв. м.
Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, при этом отмечает, что несмотря на дефицит, клиенты становятся более требовательными (как правило, это происходит за счет выхода на рынок западных ритейлоров). «Многие компании выбирают не только качественные помещения, но и качественную концепцию, удобное расположение», – отмечает он.
Основные потребители складского рынка сегодня – ритейлоры, импортеры, логисты и производители. Все они сегодня осознают, что строительство не является их профильным бизнесом, что гораздо прибыльнее вкладывать деньги в развитие своих сетей в городе и регионах, чем в создание собственных складов. Также многие логистические компании понимают, что их дело – именно логистика, они арендуют помещения в складских комплексах (Relogix, RLC, Megalogistic. FinPost, DHL и др.). Кроме того, существует тенденция, когда логисты и ритейлоры даже продают свои логистические комплексы и остаются в них только арендаторами.
Дорасти до гибкости
Большинство объектов высокого класса, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2007 году, относится к классу «А». Это связано с тем, что разница в себестоимости строительства комплексов «А»- и «В»-классов не превышает 10–12%, а арендные тарифы отличаются более чем на 15%.
Ставки аренды на складские помещения класса «А» составляют сейчас $120–130 за кв. м, ставки класса «В» варьируются в пределах $100–115 за кв. м в год без учета НДС и коммунальных платежей. По мере насыщения рынка темпы роста арендных ставок начнут замедляться.
Стоимость строительства простой коробки под склад варьируется в диапазоне $600–700 кв. м (без коммуникаций).
В настоящее время в городе строится несколько складских терминалов общей площадью около 300 тыс. кв. м. До конца 2008 года будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м.
Заявленная площадь строящихся мультимодальных терминалов до 2010 года – 3,3 млн кв. м. Но по оценкам Colliers International (исходя из существующей практики девелопмента) объем предложения на 2010 год не превысит 2 млн кв. м.
«По нашим оценкам, 2009 год станет ключевым для данного сектора рынка. В эксплуатацию единовременно будет введено большое количество складских проектов – около 1 млн кв. м, благодаря чему ставки аренды и прочие коммерческие условия станут более гибкими», – уверен Кирилл Малышев.
|
Максим Мельников,
Склад может быть отнесен к классу «А» только при коэффициенте застройки складского комплекса не менее 50%. Это, пожалуй, основное требование. Вообще базовый фактор высококлассного объекта – это, конечно, его грамотная концепция. И высота потолков, и бетонное покрытие в таком комплексе просто не могут быть плохими. Любой комплекс, построенный правильно, в трехлетней перспективе будет востребован. Да, года через три на рынок выйдут проекты, построенные по схеме build to suit. Но даже тогда останутся ниши для складов, на которые будет спрос. |
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:Строящиеся на рынке Петербурга качественные складские комплексы сухого хранения, открытие которых планируется в 2007 году:
|
№ |
Название |
Адрес |
Класс |
Инвестор/Девелопер |
Общая площадь к вводу, кв. м |
| 1 |
Без названия |
Шушары |
А |
Авалон Логистикc |
128 000 |
| 2 |
МЛП-Уткина заводь |
Уткина Заводь |
А |
МЛП |
72 000 |
| 3 |
Интертерминал |
Предпортовая ул., 1 |
А |
Big City и Green Mark |
57 460 |
| 4 |
Без названия |
Шушары |
А |
ПНК-2 |
40 200 |
| 5 |
Без названия |
Горелово |
А |
EPI |
40 000 |
| 6 |
Терминально-логистический центр "Шушары" |
Шушары |
А |
Евросиб |
20 000 |
| 7 |
Без названия |
Шушары |
А |
Энерго |
20 000 |
| 8 |
Без названия |
Горелово |
А |
Астрос Логистик Центр |
15 000 |
| 9 |
Без названия |
Уткина Заводь |
А |
Портер |
7 500 |
| 10 |
Без названия |
пр. Обуховской Обороны |
А |
Теорема |
10 100 |
| 11 |
Без названия |
Мебельная ул., 12 |
В |
Терминал «Старая Деревня» |
20 000 |
| 12 |
Охта терминал |
Энергетиков пр., 22 |
В |
Мегалогистик |
6 000 |
Системные проблемы
Относительно большие складские площади (от 3 тыс. кв. м) пользуются спросом, в основном, со стороны логистических операторов. Крупные российские и международные торговые сети также проявляют интерес к высококлассным помещениям.
Однако складские мощности распределены по городу без какого-либо плана, поскольку большей частью сформированы путем бессистемного перевода производственных объектов в складские площади на разных территориях Петербурга.
К примеру, наиболее привлекательной для организации склада класса «А» является в последнее время южная часть города, рядом с Московским шоссе. Основным критерием выбора места потенциального расположения склада становится близость к КАД, что ведет к серьезным транспортным проблемам. Кроме того, все имеющиеся программы развития различных видов транспорта и улично-дорожной сети разрабатываются и реализуются практически без координации с развитием складских мощностей.
При этом в Северной столице крайне мало крупных мультимодальных терминалов общего пользования, которые – полностью оправдывая свое название, действительно обеспечивали бы эффективное взаимодействие различных видов транспорта. И эта проблема накладывается на отсутствие координации в развитии транспортно-логистических систем Петербурга и Ленинградской области. Объективная потребность в выводе с территории города части крупных производственных и складских объектов не сопровождается реализацией соответствующих программ по их размещению в Ленобласти.
|
Кирилл Малышев,
Растущая потребность в высококлассных складских комплексах прежде всего вызвана приходом на рынок Петербурга иностранных торговых компаний и увеличением грузопотока через город. Ощутимое влияние на рост спроса оказывает и промышленное развитие. В том числе – привлечение в Северную столицу крупнейших автопроизводителей, деятельность которых увеличивает емкость складского рынка. При этом помещения в мультимодальных комплексах полностью сдаются в аренду еще до ввода (иногда – задолго) объекта в эксплуатацию. |
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
|
Людмила Рева,
Говоря о прогнозах насыщения рынка, следует также учитывать отложенный спрос на склады классов «С» и «D», арендаторов которых часто не устраивает качество предоставляемого сервиса. Принимая во внимание подобные факторы, удовлетворения спроса на рынке складской недвижимости можно ожидать не ранее 2009 года, а то и позднее. Потребности города постоянно растут, а в долгосрочной перспективе свою роль могут сыграть такие факторы, как, например, вступление России в ВТО стремление, «переключить» логистику из Эстонии на Петербург и многое другое. |
ПРЯМАЯ РЕЧЬ:Грядущие проблемы
Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, предполагает, что у некоторых компаний – застройщиков складов уже через три года могут начаться проблемы. «Многие компании, которые строят объекты класса «А», стремятся к быстрым деньгам, пытаясь выжать максимум прибыли с участка. Они нарушают коэффициент застройки, или выбирают неправильную локацию, или ориентируются не на тот сегмент рынка, или строят там, где и так наблюдается перенасыщение предложения, или завышают арендные ставки. Сейчас такие ошибки нивелируются высоким спросом, но через несколько лет ситуация может изменится».
Максим Мельников считает, что проектировать и строить мультимодальные склады нужно в районах с хорошей транспортной доступностью, но не у Московского шоссе, где к 2010 году уже планируется к вводу около 1,5 млн кв. м складских площадей. «На этом направлении может возникнуть настоящее перенасыщение предложения, в то время как на севере города ощущается его острый недостаток», – предупреждает г-н Мельников.
Но найти такие места в городе крайне сложно. На рынке по-прежнему острый недостаток инженерно подготовленных земельных участков, пригодных для строительства складов. Цены на участки завышены. И это может изменить структуру рынка складской недвижимости не в лучшую сторону. Аналитики предупреждают, что земля под строительство складов (особенно неподготовленная), не может стоить больше $60 за кв. м. В противном случае экономика проекта может быть поставлена под сомнение.
Как определить склад категории «А»
|
Необходимые условия |
Наличие |
| Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров | обязательно |
| Площадь застройки 40–45% | обязательно |
| Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв. м, на уровне 1,20 м от земли | обязательно |
| Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6–7 ярусов) | обязательно |
| Регулируемый температурный режим | обязательно |
| Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения | обязательно |
| Наличие системы вентиляции | обязательно |
| Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения | обязательно |
| Автономная электроподстанция и тепловой узел | обязательно |
|
Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters)
|
желательно не менее 1 на 500 кв. м |
| Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей | обязательно |
| Наличие офисных помещений при складе | обязательно |
| Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала) | обязательно |
| Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников | обязательно |
| Оптико-волоконные телекоммуникации | обязательно |
| Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория | обязательно |
| Расположение вблизи центральных магистралей | обязательно |
| Профессиональная система управления | обязательно |
| Опытный девелопер | обязательно |
| Ж/д ветка | желательно |