Москву ожидает избыток складов
Еще пару лет назад рынок складских помещений оставался наименее развитым сектором московского рынка недвижимости. На сегодняшний день аналитики уже определяют его как быстро развивающийся за счет активной деятельности компаний-девелоперов, реагирующих на состояние рынка значительным вводом новых складов.
Рынок складских помещений является одним из самых молодых секторов коммерческой недвижимости. Еще совсем недавно большую часть предложения составляли так называемые совдеповские склады, пригодность которых для хранения товаров была весьма сомнительной. Из-за отсутствия альтернативы предпринимателям приходилось либо мириться с предлагаемыми условиями, либо переоборудовать помещения самостоятельно. Сегодня же найти качественное складское помещение гораздо проще.
Как рассказала Guide to Property Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium, основной характеристикой текущего состояния рынка складских помещений является интенсивное развитие. По ее данным, с начала текущего года в Москве введено в эксплуатацию около 280 тыс. кв. м, а объем качественных складских площадей классов А и В, заявленных к вводу до конца года, составляет еще около 300 тыс. кв. м. Всего на начало 4 квартала 2006 г. общий объем качественных складских площадей классов А, В составил около 1 млн. 930 тыс. кв. м , уточняет Ольга Кисарина.
Начальник отдела клиентских отношений компании РосЕвроИндастриал Артем Пичугов согласен, что сейчас складской рынок находится на пике своего развития. Мы видим большую востребованность высококачественных складских помещений. Формируется единый принцип формирования арендных платежей: арендные ставки triple net, операционные расходы open book , сообщил G2P Артем Пичугов.
Несмотря на бурный рост и высокие темпы развития, о насыщении пока говорить рано. Рынок на подъеме, много нового строительства, появляются все новые сильные игроки, говорит Кирилл Власов, президент группы компаний Русская Логистическая Служба . Сегодня и Президент, и Министерство транспорта Российской Федерации обратили внимание на этот сектор рынка. На фоне возрастающей конкуренции в секторе жилой, торговой и офисной недвижимости многие заинтересовались вопросами строительства логистических центров .
Однако в то же время, по словам Кирилла Власова, отсутствие опыта приводит к ошибкам: очень много заявленных проектов не реализованы, а среди уже введенных в эксплуатацию есть очевидно неудачные проекты с точки зрения инфраструктурных решений. У многих уже реализованных объектов есть проблемы с качеством строительства, что затрудняет или делает невозможным использование такого объекта как складского комплекса. Среди основных проблем можно выделить качество полов (ровность пола, наличие трещин), протечки в крыше, непросчитанные системы отопления и воздухообмена (вентиляции). Есть факты обрушения частей здания. Принимая в расчет все описанные обстоятельства, говорить о переходе рынка к ситуации баланса спроса и предложения рано, рост цен продолжается, и все ведущие агентства прогнозируют, что такая ситуация будет еще в течение 2 3 лет , говорит он.
Несмотря на повышение темпов строительства, предложение складов на продажу очень ограничено. Зачастую это связано с тем, что покупка складской недвижимости означает значительное изъятие денег из оборота компании, а это всегда невыгодно. Кроме того, как отмечает Ольга Кисарина, девелоперы складских комплексов, строящие новые помещения, часто предпочитают рассматривать их как доходный арендный бизнес.
Как рассказала G2P исполнительный директор компании Международное логистическое партнерство Алла Соловьева, рынок продажи действительно отсутствовал до тех пор, пока отсутствовал продукт для продажи. С появлением продукта (в большей степени в последний год) появились сделки по продажам, причем разного рода типа sale-leaseback, форвардные продажи, продажи отдельных объектов, совместные предприятия и т.д. Сейчас рынок явно движется в этом направлении , - говорит Алла Соловьева. Однако, по ее словам, необходимо понимать, что продажа объектов не вытеснит аренду, так как продажа будет продолжать оставаться инвестиционным механизмом, а аренда будет удовлетворять текущие операционные потребности, давая необходимую гибкость операциям.
Конечно, склад можно не покупать, а построить. По словам Ольги Кисариной, в связи с существующим дефицитом тенденция строительства складских комплексов под себя активно развивается. На данный момент для собственных нужд компаниями построено порядка 10-15 % от общего объема качественных складских площадей. Заявлено к строительству до 2009 года еще порядка 300 тыс. кв. м , говорит она.
Артем Пичугов, напротив, придерживается мнения, что склады, построенные компаниями для собственных нужд, пока занимают очень незначительную долю рынка. Выбор делается на основе своих потребностей и возможностей. Если специфические требования к складу не позволяют найти подходящий комплекс на рынке, то склад строится под заказ (build-to-suit). Если стоит цель капитализировать компанию, то готовый склад можно приобрести , говорит Артем Пичугов.
Как сообщил G2P Кирилл Власов, сегодня построить склад под ключ , включая стоимость земли и коммуникаций, стоит примерно 1,1 тыс. долларов за 1 кв. м, а его аренда обойдется в 120 130 долларов за 1 кв. м в год. Мне кажется, вывод напрашивается очевидный: сегодня арендовать выгоднее, тем более на рынке появляется выбор , считает Кирилл Власов. По его мнению, если рынок аренды сдвинется в сторону увеличения ставок, то более дорогая аренда отобьет желание у арендаторов и компании вернутся к рассмотрению вопроса покупки.
По мнению большинства экспертов, рынок должен постепенно стабилизироваться. Как полагает Ольга Кисарина, активность компаний по строительству складских комплексов для собственных нужд возрастет, а качество крупных проектов значительно повысится. С ее мнением солидарен и Артем Пичугов. Все больше компаний будут менять свои старые складские площадки на складские помещения класса А. Предпочтения будут отдаваться комплексам с продуманными конструктивными решениями и современными инженерными системами, прозрачными условиями аренды, с профессиональными управляющей и эксплуатирующей компаниями , говорит он.
Однако некоторые участники рынка полагают, что становление данного сегмента рынка пройдет не так гладко, как хотелось бы. Так, Кирилл Власов прогнозирует повторение польского сценария (когда интенсивный ввод складских объектов в эксплуатацию привел к тому, что предложение превышало спрос на 30%, прим. G2P), но только в более масштабных размерах.
Еще 2 3 года на рынке будут появляться новые и новые грандиозные комплексы, потом эти площади уже некому будет продавать, говорит он. Через 6 7 лет начнется ценовая война, которая приведет к резкому падению цен до уровня ставки аренды 80 90 долларов за 1 кв. м в год. Многие владельцы складов, которые не смогут выполнить к этому моменту свои кредитные обязательства, будут продавать объекты по цене 400 500 долларов за 1 кв. м. Начнется конкуренция не как сейчас между покупателями, а между продавцами за тех, у кого есть грузовые потоки (клиенты и логистические компании). Тогда будет иметь смысл купить склад в собственность. Через 10 лет рынок устоится, а цены вернутся к сегодняшней отметке .
Guide to Property
g2p.ru 27.10.06