Москва опять дороже Европы
Весь 2005 год оказался успешным для расширения рынка складской недвижимости Московского региона. Несколько новых терминалов А и В класса уже принимают арендаторов. Стало известно о новых крупных проектах и сделках, определивших судьбу рынка на ближайшие годы. Однако склады по-прежнему стоят девелоперам титанических усилий и долгих лет, а их предложение все равно никак не поспевает за нарастающим спросом.
В Московском регионе на рынке существует 4 4,5 млн кв. м складов всех классов. Примерно 1 млн кв. м относится к качественным А и В зданиям, из них лишь около 400 000 кв. м соответствуют международным стандартам. Объем А и В может пополниться еще на 300 000 кв. м к концу 2005 началу 2006 г., если девелоперы их успеют сдать. По сравнению с 2004 г. спрос на склады А и В возрос на 35% и составил около 2 млн кв. м. Основные источники спроса: логистические операторы, торговые сети, производители товаров. Условно Московский регион разделился на три зоны строительства: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Но в столице строить нерентабельно: проект становится невыгоден при цене земли свыше $300 000 за 1 га. Здесь более эффективны склады в составе торгцентров и офисов. Между третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стоимость 1 га земли $600 000 800 000. На МКАД $1 1,5 млн. На расстоянии 10 км от МКАД $200 000 500 000 за 1 га. Цена земли зависит от близости шоссе, размеров площадки, топографии, состояния коммуникаций, наличия ж/д ветки. Себестоимость строительства складов А класса составляет $500 700 за 1 кв. м. Интерес иностранных инвесторов растет: Citigroup Venture Capital приобрела блокпакет акций НЛК. Подписано соглашение о передаче акций складов Кулон на ул. Дорожной и Новорижском шоссе институциональным инвесторам из Raven Russia Limited.
Строительство складов стало в новом тысячелетии еще одной доходной нишей для инвестиций. Руководитель Pascalis Gardner & Partners Мишель Паскалис видит здесь большие перспективы. Похожее мнение у Рубена Алчуджяна, управляющего директора компании Praedium. Как говорит Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга Национальной логистической компании (НЛК), ставка доходности для девелоперов складов составляет 15-18% годовых, правда, каждый проект индивидуален. Объекты различны по качеству: если к классу А можно отнести только отапливаемые помещения с удобными подъездными путями, железнодорожной веткой, очень высокими потолками, специальным оборудованием для погрузки-разгрузки и т. д., то более низкие классы могут отвечать не всем этим требованиям.
Но инвестиции в склады долгосрочны окупаемость составляет не менее шести лет. А среди крупных проектов, заявленных в 2005 г., по 100 000 кв . м и более, пока ни один официально не сдан в эксплуатацию, говорят эксперты. Сроки строительства становятся ведущим параметром успеха. И многие компании борются за первенство, объявляя о подписанных с арендаторами договорах. Пройти приемочную комиссию к новому году обещают НЛК и РосЕвроДевелопмент , сдав первую очередь терминала класса А Крекшино (33 000 кв. м из общих 300 000 кв. м между Минским и Киевским шоссе в 24 км от МКАД). Федотов из НЛК говорит, что помещение уже занял известный, по его словам, ритейлор электронно-бытовой техники. Частично и сама НЛК будет предоставлять в Крекшино логистические услуги. Консультанты ожидают к концу 2005 г. ввода в строй 18 500 кв. м Носовихинского терминала, девелопер которого фирма Крона-Маркет (Носовихинское шоссе).
Договоры с арендаторами заключены и в крупнейшем спекулятивном (т. е. предназначенном для открытого рынка) логопарке Пушкино (210 335 кв. м), который строят Capital Partners и Lone Star Ventures, на Ярославском шоссе. По словам Владимира Пинаева, директора по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL), получившей эксклюзивные права маркетингового агента, проект разбит на три здания. В каждом по шесть боксов с разными датами завершения строительства. В первом
(68 670 кв. м) уже готовы 22 230 кв. м, туда въехал арендатор, оставшиеся фазы по очереди будут завершаться к февралю 2006 г. Во второе здание (68 963 кв. м) арендаторы въедут также в феврале 2006 г., а в третье (72 702 кв. м) в мае. Помещения всех зданий поделят почти поровну DHL, НЛК и Relogix, сообщили в компании Knight Frank, ставшей представителем Relogix в проекте. Практика заключения предварительных договоров с арендаторами широко распространена, объясняет консультант отдела исследований Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR) Юлия Мещерина. Это вызвано отчасти дефицитом качественных площадей на рынке. И возможно при условии доверия между арендаторами и девелоперами .
В комплексе Томилино (600 000 кв. м, Новорязанское шоссе, склады классов А и В), по данным пресс-службы, подписаны два договора аренды на 16 000 кв. м сроком на 10 лет сетью универмагов Фамилия (8424 кв. м) и продающей стройматериалы группой компаний Вертикаль (7866 кв. м). В Multinational Logistics Partnership (MLP) сообщили, что в их терминале на Ленинградском шоссе (200 000 кв. м) сдано в аренду около 70 000 кв. м, но арендаторы не раскрываются. Там идет строительство первой очереди на 45 600 кв. м и устройство фундаментов для второй и третьей фаз.
Среди небольших складов, которые также в дефиците, уже достроено 26 000 кв. м компанией БЭЛ Девелопмент на Каширском шоссе. Его занял торговый оператор Копейка , рассказала Юлия Мещерина из CWSR. Это спекулятивный проект. Компания Белая дача сдала вторую очередь логистического терминала в подмосковных Котельниках площадью 28 000 кв. м. Принят в эксплуатацию комплекс Единой международной сети таможенных складов 10 500 кв. м в Немчиновке Московской области, сообщили в Knight Frank.
Спекулятивный склад девелопера Интерстатус Истпарк (13 500 кв. м, класс А) будет готов в феврале 2006 г., сейчас завершается внутренняя отделка помещения, говорит Ольга Батурина, старший консультант JLL. Госкомиссия подписала акт приемки комплекса Кулон-Балтия на 24 000 кв. м, сообщила заместитель директора по маркетингу компании Кулон Елена Веселова. Kalinka Stockmann заняла в нем 8700 кв. м, Schneider Electric 9200 кв. м, Прагматик-Экспресс 6600 кв. м сроками на 5-10 лет.
В грандиозных планах на 2006-2008 гг. пока значатся проект Coalco Белый парк на трассе Дон на 800 000 кв. м, Норс Поинт Дистрибьюшн Парк компании AIG Lincoln на Алтуфьевском шоссе (80 000 кв. м), индустриальный парк Кулон-Истра на Новорижском шоссе (174 000 кв. м). Русская инвестиционная группа ( РИГрупп ) объявляла о строительстве складских комплексов в Чеховском, Истринском и Наро-Фоминском районах общей площадью 300 000 кв. м, по каждому проекту продолжаются согласования и работа с арендаторами, сообщил вице-президент РИГрупп Дмитрий Котляренко.
Как говорит Алексей Новиков, заместитель директора отдела индустриальной недвижимости Knight Frank, многие проекты, особенно крупные, реализовать на молодом рынке непросто. Сроки строительства затягиваются, например, когда девелоперы ошибаются с выбором правильного участка или стремятся максимально застроить территорию, не заботясь о нормах, принятых для терминалов, не думая об арендаторах.
Ставка аренды в А классе на ноябрь 2005 г. составила, по данным консультантов, $105-145 за 1 кв. м без НДС, коммунальных платежей и операционных расходов. Для класса В $85-115. По мнению Федотова из НЛК, ставки во многом зависят от объемов арендуемых площадей, сроков аренды, удаленности от Москвы. В следующем году их снижения ожидать вряд ли стоит, но и сильного повышения не будет. С ним соглашается Руслан Суворов, руководитель отдела производственной недвижимости Praedium. Цены и так очень высоки по сравнению с европейскими рынками, считает Батурина из JLL. В Берлине ставки на уровне $65, в Варшаве $76, в Мадриде $94. Но в 2007-2008 гг. на рынок выйдут новые крупные проекты профессиональных девелоперов. Для них строительство складов основной бизнес в отличие от логистических или FMCG компаний, считает Новиков из Knight Frank.
Ведомости; 29.11.05