Маленькие нужнее
По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», за 2007 г. было введено 280 000 кв. м складов классов А и В. Объем качественного предложения вырос, таким образом, более чем на 40% и составил 887 000 кв. м. Тем не менее высококлассные склады, признают аналитики, занимают пока 20% от общего числа складских помещений.
В 2008 г., по данным Colliers International, девелоперы обещали построить 900 000 кв. м складской недвижимости. В I квартале была введена в эксплуатацию лишь десятая часть — чуть более 91 000 кв. м. Всего сейчас строится около 1,3 млн кв. м складов классов А и В, свыше 2,5 млн кв. м находится в стадии проектирования, подсчитали аналитики «Knight Frank Санкт-Петербург».
Девелоперы приостановили или вовсе отказались от ряда проектов уже на начальной стадии, говорит Владислав Ковалевский из «Knight Frank Санкт-Петербург». По его оценке, в 2008 г. будет введено около 630 000 кв. м, из них класса A — около 520 000 кв. м, класса B — 110 000 кв. м. Практика переноса сроков ввода обычна для девелоперов, а сейчас на них влияют финансовые проблемы на рынках, добавляет Вера Бойкова из Astera St.Petersburg. В заявленные сроки будет реализовано не более 50-60% от анонсированных проектов, добавляет Кирилл Малышев из Colliers International. По оценке директора по развитию «Евросиб девелопмент» Марии Тиники, из-за нехватки финансирования новое строительство не начнется на 30-40% площадок.
Строительство Кольцевой автодороги (КАД) привело к повышению интереса девелоперов к участкам на границе Санкт-Петербурга и Ленобласти. Уже появились первые проекты на юго-западе (промышленная зона Горелово) и востоке области (промышленная зона Янино), говорит Малышев. Например, Международное логистическое партнерство (МЛП) ввело в эксплуатацию в деревне Новосаратовка на юго-востоке КАД первую очередь складского комплекса «Уткина заводь» (81 812 кв. м), EVLI Property Investments строит в Горелово терминал Gorigo (160 000 кв. м). В Янино на участке 50 га финская корпорация Container Finance Group и ГК «Н-транс» реализуют проект «Логистический парк «Янино».
Больше всего складских проектов заявлено в районе Московского шоссе на юге города, говорит Ковалевский. По его оценке, к концу 2009 г. там будет сконцентрировано около 45% предложения качественных складских площадей. Эксперт прогнозирует неизбежное обострение конкуренции на южном направлении от Санкт-Петербурга. Появление больших объемов площадей в районе промзоны «Шушары-2» (расположена недалеко от Московского шоссе) может привести к локальному затовариванию рынка, что потребует более тщательной проработки концепций и учета интересов менее крупных арендаторов, чувствительных к условиям аренды, считает Бойкова.
По ее оценке, доля вакантных площадей к концу 2009 г. может вырасти до 5-9%. По итогам 2007 г. она составила 2,5% в классе А и 4% в классе В, подсчитали в «Knight Frank Санкт-Петербург».
По подсчетам Ковалевского, 77% заявок потенциальных арендаторов поступает на помещения до 3000 кв. м. Их чаще всего можно найти в складах класса B, где предлагаются услуги ответственного хранения. Владельцы большинства новых складов класса A ориентируются на сдачу помещений блоками от 4000 кв. м — они, по мнению Ковалевского, нужны примерно 11% арендаторов. Самые крупные площади — от 10 000 кв. м и выше — обычно арендуют логистические операторы, ритейлеры, как правило, берут по 4000-10 000 кв. м, производственные компании — до 3000 кв. м, рассказывает Ковалевский.
Но девелоперы в основном рассчитывают на крупных арендаторов, «игнорируя значительную часть спроса на блоки площадью менее 3000 кв. м с гибкими условиями аренды, говорит Бойкова.
Ведомости ; 29.04.2008