Логистика в переосмыслении
Ситуацию на рынке складской недвижимости эксперты комментируют неохотно. Расчеты девелоперов на интенсивное развитие этого сектора оказались неоправданными.
Впрочем, по оценкам специалистов, согласившихся принять участие в дискуссии «Строительного Еженедельника», спрос на этом рынке существует и развивается. Однако для его удовлетворения требуется гибкость решений, позволяющая приспособиться как к изменившейся экономической конъюнктуре, так и к запросам той категории арендаторов, который сегодня задает тон на рынке.
Дмитрий Кирман, корреспондент газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Три года назад эксперты утверждали, что рынок качественной логистики в Петербурге не развит, спрос не насыщен... Что можно сказать сегодня?
Леонид Захаров, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– С 2006 по 2008 год городской рынок складской недвижимости класса А и В, предлагающейся в аренду, дважды удвоился: от 190 тысяч квадратных метров он возрос за год до 402 тысяч, а затем до 789 тысяч. Этот стремительный рост предложения предполагает, что сегодняшнюю ситуацию в складской недвижимости следует анализировать не только с точки зрения последствий кризиса, но и с точки зрения процессов в самом сегменте рынка. На пике рыночного бума, летом 2008 года, арендные ставки достигали 140 долларов за квадратный метр складской площади, а стоимость аренды офисов при логистических объектах была еще выше. При этом объем незаполненных площадей на тот период не превышал 1,5-2 процентов. Неудивительно, что заявлялись все новые складские мощности, преимущественно класса А. Последние из них были выведены на рынок уже в период кризиса. В текущем году сразу несколько компаний рассчитывали реализовать новые очереди своих логистических объектов, однако их пришлось приостановить: ситуация стала кардинально меняться, предложение крупной логистики, особенно комплексов класса А, оказалось избыточным.
К настоящему времени заполняемость складских комплексов класса А сократилась до 60-65 процентов, причем минимум приходится на самые новые комплексы. Общий объем сделок в текущем году по предварительным оценкам может составить более 70 тысяч квадратных метров – на 30 процентов меньше, чем в 2008 году. В то же время ставки аренды упали на 30-35 процентов. Однако ситуацию не следует драматизировать: ставки в этом секторе традиционно рассчитывались в долларах США. В рублях снижение составляет около 5 процентов. Таких крупных сделок, как полтора года назад, сегодня нет, однако в последние месяцы заключено несколько сделок от 5 тысяч квадратных метров.
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости Astera St. Petersburg:
– Из крупнейших сделок этого года можно отметить аренду компании «Крупская» и холдинга Scania в логистическом комплексе AKM Logistics. Достаточно крупные сделки заключены также с Gorigo, MLP и «Холдингом 78».
Владислав Фадеев, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга петербургского филиала GVA Sawyer:
– Сегодня крупной сделкой считается аренда 5-6 тысяч квадратных метров. Полтора года назад такие сделки считались средними.
Гульнара Музафарова, генеральный директор ООО «УИМП-Брокеридж»:
– Желающие арендовать 5 тысяч квадратных метров на несколько лет есть и сегодня. Но арендодатели сегодня не всегда настроены на заключение долгосрочных договоров на условиях арендаторов. Ведь прогноз финансовой ситуации остается неясным.
В то же время известны случаи, когда арендодателям приходилось очень сильно снижать арендные ставки. Есть очень дешевые альтернативные предложения – впрочем, они не всегда озвучиваются на рынке.
Дмитрий Кирман:
– Насколько сегодня изменилась структура спроса на рынке складской недвижимости?
Вера Бойкова:
– Сегодня преобладает спрос на площади от 1,5 до 3 тысяч квадратных метров, хотя есть желающие и на совсем небольшие площади – от 200 квадратных метров, и арендодатели сегодня идут навстречу этому спросу, если есть техническая возможность. Преобладающий клиент на сегодняшнем рынке – не крупный международный оператор, а конечный пользователь продукции. Это дистрибьюторы одежды, бытовой техники, продуктов питания.
Леонид Захаров:
– Действующие складские комплексы практически не могут предложить «мелкой нарезки». Блок площадью 5000 квадратных метров делится на части по 2500 квадратных метров, но вот 1500 «квадратов» уже не получается. Уже возведенные типовые объекты класса А трудно поддаются реконцепции.
Гульнара Музафарова:
– В середине прошлого года, еще до наступления кризиса, нам удалось убедить инвесторов в том, что наш строящийся комплекс в Кудрово будет быстрее окупаться, если сделать его полифункциональным. Наша технология позволяет гибко менять объемы торгового, выставочного и складского секторов. Сегодня у нас есть заявки на 60 процентов площади. Конечно, играет роль расположение: мы рядом с «Мегой», которая притягивает потребителей торгового сектора. Нас тормозит только нехватка собственных средств, но в будущем году мы запустим наш комплекс.
Дмитрий Кирман:
– Таким образом, спрос все-таки есть?
Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International St. Petersburg:
– Существует неудовлетворенный спрос на качественные склады с хорошей логистикой. Логистика – это время. А экономия времени – это деньги и возможность организации эффективных бизнес-процессов. Под качеством склада я подразумеваю сочетание характеристик самого объекта плюс инфраструктуры. Одна из важных составляющих – технические параметры, позволяющие сократить длительность логистического цикла. К примеру, сегодня остается спрос на специализированные склады для хранения конкретных товарных групп (например, химические грузы), на кросс-докинговые терминалы и прочее.
География спроса сосредоточена на юге (Шушары), севере (ориентировочно Парголово, Осиновая Роща). Но на севере нет соответствующего объема предложения. Перспективные зоны концентрации спроса – район около Морского порта или восточная окраина города (Янино).
Леонид Захаров:
– Сегодняшними клиентами не слишком востребованы склады в южных районах города, вблизи порта, где сосредоточено большинство недавно введенных объектов. Им часто нужны площади 1-1,5 тысячи квадратных метров, на севере или на востоке города, а такое предложение практически отсутствует.
Вера Бойкова:
– Потенциальные арендаторы часто ищут складские площади на севере города, а в итоге вынуждены довольствоваться Шушарами. А это не самый благоприятный район с точки зрения транспортных удобств.
Если объект находится на четной стороне Московского шоссе, грузовому транспорту трудно отсюда развернуться на выезд из города – приходится делать круг через КАД. И наоборот, с нечетной стороны трудно попасть на въезд в город.
Тарас Гронин, заместитель генерального директора управления строительными проектами ООО «Геодизайн»:
– Сегодня обжитые логистические зоны в Ленобласти привлекательнее, чем в городе. Здесь легче согласовать строительство склада с градостроительным ведомством, а транспортная доступность иногда лучше. Так, наши клиенты обосновываются в Мурино, Новосаратовке, у границы Гатчины. Как правило, это компании, перебазирующие производства из города и заинтересованные также в создании складских мощностей.
Денис Васильчук, генеральный директор компании «Стрек. Металлические изделия»:
– Набегавшись по городу и не найдя подходящего склада, клиент нередко принимает решение построить складской объект на свои средства. Услуги, которые мы предлагаем, позволяют минимизировать затраты инвестора. Мы обслуживаем тех, кто приходит с техническим заданием, точно зная, что ему нужно. У нашей материнской компании Astron многолетний опыт гибких решений в разных странах.
Наш опыт внушает нам оптимизм. Складская недвижимость будет востребована всегда. Меняется специфика спроса, отраслевой спектр, но потребность никуда не исчезает. Есть торговля – есть нужда в хранении и дистрибуции.
Дмитрий Кирман:
– Какие промышленные отрасли сегодня доминируют среди арендаторов складской недвижимости?
Гульнара Музафарова:
– Сегодня в отличном состоянии пищевая промышленность. Это видно по сделкам: самые крупные площади арендуют производители кондитерских, молочных изделий. Мы рассчитываем и на производителей стройматериалов.
Денис Васильчук:
– В период кризиса наиболее активные клиенты представляют сельское хозяйство и спорт. Сейчас возникает интерес у фармацевтики. Но в ближайшие годы, как я думаю, развернутся и другие промышленные отрасли в связи с проектами освоения арктических месторождений нефти и газа. В октябре я был на совещании в Мурманске, где Astron участвует в консорциуме «Мурманшельф»: там ждут только политического решения, чтобы начать освоение Штокмановского месторождения.
Леонид Захаров:
– Думаю, что компании, «заморозившие» вторые очереди своих объектов, будут их осуществлять уже с учетом новой конъюнктуры. На рынке востребованы гибкие, динамичные решения. Типовой гигантизм в логистике в нашем регионе себя не оправдал.
Дмитрий Кирман:
– Какие уроки следует извлечь логистической отрасли из кризиса?
Гульнара Музафарова:
– Такие же, как и другим сегментам коммерческой недвижимости: не увлекаться спекулятивными настроениями, не рассчитывать на недифференцированный спрос, прислушиваться к потребностям арендаторов.
Леонид Захаров:
– Не страдать гигантоманией. Например, в Германии успешно реализуются складские комплексы площадью по 15-20 тысяч квадратных метров, формально не соответствующие нашим представлениям о классе А, однако точно соответствующие запросам определенных групп арендаторов.
Денис Васильчук:
– Германия – удачный пример. Компаниям, которые хотят выжить на рынке, надо поучиться у германских коллег способам сокращения издержек. Мы к этому придем. Сейчас участники рынка больше думают не о том, как правильно строить, а о том, что делать с пустующими или приостановленными объектами.
Владислав Фадеев:
– Участникам российского рынка логистики еще много лет надо учиться у европейцев. Обратите внимание: в странах Западной Европы заполняемость складов в период кризиса сократилась всего на 2-3 процента. Не потому, что кризис не так сильно затронул эти страны, а во многом благодаря устойчивости логистических цепочек. У них выход из цепочки – вынужденное и затратное мероприятие, а у нас это делается легко. Если бы у нас успели сложиться прочные связи между поставщиками и транспортировщиками, не существовало бы проблемы миграции арендаторов и падения заполняемости складских комплексов.
"Строительный Еженедельник", № 49 (389) от 30.11.2009