Логистическая трагедия Москвы: склады стали никому не нужны
Продолжая разговор о том, как рынок коммерческой недвижимости Москвы переносит кризис, остановимся теперь на складском сегменте. Вступив в тяжелую полосу позже других, сейчас он продолжает испытывать снижение. Правда, уже есть позитивные прогнозы, а некоторые участники рынка утверждают, что дно кризиса в складском сегменте уже практически достигнуто.
Пока что, конечно, радоваться особо нечему: и с начала года, и за весну темпы развития складского сегмента только снижались. Как отмечает генеральный директор компании “Миэль – Коммерческая недвижимость” Андрей Бушин, строящиеся объекты замораживаются, многие из заявленных – остаются на бумаге. Так что темпы строительства в сегменте упали по сравнению с прошлым годом существенно. “Продолжилась корректировка ставок аренды и продажи складских площадей в сторону их понижения, – рассказывает эксперт. – Так, к концу I квартала 2009 года ставки аренды упали на 26-30% по сравнению с последним кварталом 2008 года, ставки продажи на 26-29%. Вместе с тем в рублевом эквиваленте они выросли, что вызвано ростом курса доллара к рублю”.
Как говорит руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers Int Владислав Рябов, за весь 1 квартал 2009 года не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта А- или В-класса, а общий объем предложения к концу этого периода составил 2,6 млн кв. м. “Доля вакантных площадей находится на уровне 5%, – продолжает эксперт. – Рост этого показателя отмечается впервые с начала развития профессионального рынка складской недвижимости”. В текущем году, отмечает Рябов, стоит ожидать введения в эксплуатацию около 600 тыс. кв. м высококачественных складских площадей.
Новые объекты в строй почти не вводятся, а уровень вакантных площадей при этом растет (в 5 раз с начала года). Объясняется это не столько тем, что существующие склады освобождаются арендаторами, сколько увеличением предложения в субаренду. По данным компании Knight Frank, за первые три месяца текущего года суммарная площадь помещений, повторно вышедших на рынок, составит 250-300 тыс. кв. м, и в немалой степени – именно за счет субаренды. Спрос же, утверждают аналитики Knight Frank, к концу года упадет вдвое по отношению к концу 2008-го.
Кстати говоря, как отмечает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, весной объем предложения складских помещений в аренду даже немного сократился. Скажем, в апреле это снижение составило около процента по количеству объектов, а по площади – все 10%. При этом арендная ставка продолжила снижаться (к концу весны она составила в среднем около $188 за кв. м в год).
Андрей Бушин называет меньшие цифры – порядка $150 за кв. м в год в пределах кольцевой и $100-115 за кв. м в год за МКАД; цена продажи, в зависимости от местоположения объекта, в среднем составляет от $850 до $1500 за кв. м. По данным аналитиков компании Praedium, ставки аренды к настоящему моменту и вовсе находятся на уровне $115-120 за кв. м в год даже для А-класса. При этом сделки проходят со складами площадью не более 10 тыс. кв. м, и это в три, а то и в четыре раза меньше, чем до кризиса.
Как же будет развиваться ситуация в течение года? Уже сейчас можно сказать, что новые объекты, в отличие от I квартала текущего года, на рынке все-таки появляются: так, в Мытищах открылся логистический центр Tikkurila (общая площадь – 9900 кв. м, складская – 5400 кв. м, остальное – офисы).
Правда, пока что это практически единичный случай вывода на рынок нового объекта, основная масса нового предложения – все еще субаренда.
Мнения же экспертов рынка относительно складского “дна”, как водится, разделились: кто-то считает, что впереди еще годы упадка, кто-то – что все трудности уже практически позади. Среди оптимистов – управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян, отметивший на 7-м Ежегодном саммите института имени Адама Смита “Недвижимость в России”, что цены в складском сегменте приблизились к своей низшей точке и для продолжения снижения нет объективных оснований. По словам эксперта, хуже всего сейчас приходится ранее самому востребованному сектору – складам класса В, изменения, произошедшие здесь, как считает Рубен Алчуджян, впору назвать трагическими, а количество пустующих складов В-класса – огромным.
“Ситуация пока остается крайне сложной. Какое-то время, предположительно лето и осень, рынок коммерческой недвижимости по-прежнему будет лихорадить от экономического кризиса, – рассуждает Андрей Бушин. – По всей вероятности, негативные последствия кризиса сохранятся до конца 2009 года: основное падение рынка мы пережили, но о восстановлении говорить еще рано”. Что до складского сегмента, уверен эксперт, его шансы на выход из стагнации – вторые после торговых центров. Оживления в торговле, возможно, стоит ожидать уже этой осенью (к слову сказать, по данным RRG, уже сейчас наблюдается стабилизация и даже некоторое повышение цен на торговые площади – правда, в основном речь идет о ЦАО), и оно, считает Бушин, вполне способно “подтянуть” за собой и складской сегмент.
ARENDA.8482.RU; 14.07.09