ВИРТУАЛЬНАЯ
ТАМОЖНЯ ТАМОЖЕННО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

Руслан Суворов,
руководитель отдела складской и производственной недвижимости
компании Praedium

Российские потребители считают, что охлажденные овощи, мясо и птица полезнее, чем продукты, подвергнутые другим видам обработки, поэтому в ближайшем будущем Россию ожидает значительный рост рынка охлажденных и замороженных продуктов. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что радужные перспективы данного сегмента продовольственного рынка могут ощутимо померкнуть из-за катастрофической ситуации с холодильными активами, которая наблюдается сейчас в России.

Эта статья поясняет, почему к действующим емкостям низкотемпературных складов приходится применять такие неутешительные характеристики.

Классификация

Холодильные и морозильные склады — необходимое звено в цепи поставок значительной части категорий продуктов питания, а также некоторых других товаров. Конструктивно такие склады могут быть как очень похожими на сухие (обычные) склады, так и отличаться от них в зависимости от температурного режима. Для девелопмента существенным является условие наличия достаточного объема энергии, так как низкотемпературные склады относятся к категории энергоемких объектов.

Рис. 1. Классификация низкотемпературных складов по температурному режиму

Предложение

Рынок холодильно-морозильных складов в Московском регионе не развит. Основной объем предложения — созданные в советское время хладокомбинаты — не в состоянии обеспечить потребности активно развивающейся пищеперерабатывающей промышленности. Часть (порядка 5%) хладокомбинатов в настоящее время на реконструкции, для части предусмотрен вывод за пределы Москвы.

По данным Российского союза предприятий холодильной промышленности, в период с 2006 по 2010 гг. будет выведено из эксплуатации 5 хладокомбинатов с суммарной емкостью около 40 тыс. тонн, что создаст еще больший дефицит в этом сегменте рынка. Вакантные площади практически отсутствуют.

Основной объем предложения на сегодняшний день формируют:

• овощехранилища, адаптированные под склады-холодильники;
• хладокомбинаты, оставшиеся с советских времен;
• производственные компании – мясокомбинаты и молокозаводы, сдающие в аренду свободные площади;
• логистические операторы, выделяющие часть площадей для организации холодильно-морозильных складов.

Расположение

В настоящее время наблюдается равномерное распределение холодильных мощностей между Москвой и Московской областью. На Москву приходится 50% предложения. Холодильно-морозильные склады располагаются как на территории жилых районов, так и в промышленных зонах. Порядка 75% складов находится на территории промзон, при этом на Южный округ приходится наибольшее число объектов.

Рис. 2 Распределение действующих низкотемпературных складов на территории Москвы

Арендные ставки и спрос

В Москве и области наблюдается большой разброс арендных ставок. Рынок аренды холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития. Большой неудовлетворенный спрос способствует формированию «рынка продавца». Диапазон арендных ставок составляет $180-470/кв. м в год (с НДС, без эксплуатационных расходов).

Основные факторы, влияющие на уровень арендной ставки:

• местоположение;
• арендуемая площадь;
• качество оборудования;
• наличие развитой инфраструктуры.

Уровень арендной ставки не всегда соответствует классу объекта в силу низкой структурированности рынка.

Спрос на холодильные и морозильные склады растет, что обусловлено расширением российского рынка замороженных полуфабрикатов и овощей, увеличением разнообразия и популярности охлажденных молочных продуктов и мороженого. На московском рынке спрос существенно превышает предложение.

По мнению компаний-потребителей холодильно-морозильных складов, конкуренция в данном сегменте рынка складских услуг отсутствует, и такая тенденция продолжится и в ближайшие 3-4 года. Новые проекты холодильно-морозильного назначения реализуются в основном для собственных нужд, в тоже время старые хладокомбинаты будут выводиться из эксплуатации.

Основные товарные сегменты продукции, хранящейся в складах-холодильниках:

• мясо и мясопродукты;
• рыба и рыбные продукты;
• молоко и молочные продукты;
• овощи и фрукты;
• фармацевтика;
• косметика и парфюмерия.

Некоторые крупные пользователи строят собственные холодильно-морозильные склады и полностью используют все площади для собственных нужд, но среди таких компаний тоже наблюдается нехватка площадей, что обусловлено развитием и ростом смежных рынков.

Требуется строительство

В целом арендаторы холодильно-морозильных площадей неактивны в силу отсутствия адекватного предложения. В большинстве случаев у арендодателей существует круг постоянных проверенных арендаторов, с которыми заключены долгосрочные договоры аренды.

Стоит ожидать, что улучшение экономической ситуации, рост покупательской способности населения, и, как следствие, активное развитие как российских, так и западных компаний – пользователей холодильно-морозильных складов повлечет за собой дальнейшее увеличение спроса на такие площади.