Компаниям нужны не старые цеха, а логистские центры
Качество логистских услуг в Украине достаточно противоречиво. Спрос на складские помещения хронически не удовлетворяется – компаниям не нужны морально устаревшие помещения советских времен. Наблюдается и нехватка складов среднего класса. Спрос предопределяет и ценовую политику, ведь средняя ставка рынка зависит от введения в эксплуатацию новых объектов. Уже теперь цены приближаются к западным, и эксперты прогнозируют их неминуемое повышение. Проблемы молодой для Украины отрасли обсуждали участники Первого конгресса «Логистика – взгляд в будущее» 16 и 17 мая в «Президент–отеле «Киевский».
КАЧЕСТВЕННЫЕ НАРУШЕНИЯ
В Киеве, по данным FIM Consulting Plus, по большей части используются составы низкого качества – класса «D». Это – промышленные помещения советских времен, которые устарели морально и физически. Их частица составляет 58% предложения рынка. Реконструированные составы (класс «С») занимают около 20% площадей, класса «В» – 14%, «А» – 8%. Рост деловой активности и объемов производства, торговли, розничного товарооборота стимулирует спрос на складскую недвижимость. Эти факторы повлияют на повышенную рентабельность складских центров в ближайшем будущем. Сергей Тумасов считает, что в Киеве лишь 2 высококачественные логистские комплексы класса «А». «Заявленый класс «В» в Украине не дотягивает до требований, которые выдвигаются таким центрам в Европе», – отмечает эксперт. Однако Виктор Распутный, директор компании Build & Live Development утверждает, что не хватает не только дорогих логистских комплексов : «Не хватает как высококачественных составов, так и составов низшего уровня. Класса «D» не существует как такового, потому что старые ангары тяжело назвать составами. Украине нужны составы именно среднего класса. Тех, кто не пользуется самым дорогим классом А, значительно больше. Компании желают качественных изменений, ведь нужны не старые цеха, а логистские центры».
ЕДИНСТВЕННЫЙ ЦЕНТР ЛОГИСТИКИ
С 2004 года начался отсчет развития этой отрасли в Украине. И именно из Киева, расположенного на пересечении основных транспортных магистралей. «Сегодня логистским операторам в самом Киеве строить центры убыточно, однако за 30–40 км. от города – лучший вариант», – считает Сергей Тумасов, директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. Такого же мнения и Виктор Распутный: «Выгоднее всего строиться под Киевом, в 20-километровой зоне на подъездах к городу, где проходят основные грузопотоки.» Эти тезисы подтверждаются реальностью, ведь, по данным Александра Лашка, директора департамента развития девелоперской компании «Днепрэкология», «в Одессе построили высококачественный логистский центр, и теперь он не полностью заполнен. Потому компании стремятся начинать с Киева, хотя это и дороже». В столице еще к окончанию строительных работ профессиональный центр имеет арендатора. В прошлом году в эксплуатацию введены лишь 2 больших объекта класса «А»: комплекс на Житомирском шоссе площадью в 27 тыс. кв. м, девелопером которого стала компания FIM Group, а также складской терминал на 10 тыс. кв. м в Обухове, который реализовала компания «Украинские грузовые курьеры». Большой склад арендуют международные логистские операторы Frans Maas и Kuehne & Nagel.
в 2007 году в Киевском регионе должны построить еще 350 000 м2 складских помещений класса А и В, ведь заявлено к реализации 5 проектов. Однако наибольшие надежды эксперты возлагают на «МЛП-Чайка» класса «А» ( 98 тыс кв. м) и East Gate Logistic (43,5 кв. м).
«В прошлом было много случаев, когда операторы заявляли о реализации определенного проекта, но сделать это не успевали, – объясняет ситуацию Сергей Тумасов, – Компании покупали ОСХ, чтобы перевести их на промышленное назначение, в сущности, сделать склады, но то были по большей части декларативные намерения».
Скептически к громким заявлениям относится и директор компании Build & Live Development: «Никогда не было такого, чтобы все заявленные проекты реализовывались своевременно.» А значит, что прогнозируемого сдерживания цен на складскую недвижимость не будет. Насколько они вырастут, будет зависеть от количества реализаций заявленных проектов.
СТАВКИ СДЕЛАНЫ?
Введение в эксплуатацию каждого нового объекта будет влиять на среднюю арендную ставку на рынке. Аренда такой недвижимости в Лондоне – $10–13 за 1 м2, Польше 5–6$, Прибалтике $6–7, России $10–12.
В Киеве, по данным Real Estate Solutions, цены на 1 кв.м выросли с $7–10 до $8–12. Однако эксперты утверждают, что все же – это пока еще высоковатые ставки для Украины. При этом, невзирая на большой спрос, заказчики не готовы платить большие деньги за некачественные услуги. Как сообщила «Украинской столице» Юлия Ляшенко, директор департамента консалтинга FIM Consulting Plus,орендні ставки за 1 кв. м разных категорий составов распределены так: помещение класса «А» и «В» – $10–15, классу «С» – $8–10, «D» – $3–8, при этом стоимость приведена без учета эксплуатационных расходов. «В европейских логистических центрах из одного квадратного метра имеют больше пользы, в частности и в денежном эквиваленте. Потому стоимость зависит не просто от метража площади центра, но и от возможности обслуживать имеющийся участок», – объясняет разницу директор компании Global Solutions. Хотя Виктор Распутний отмечает, что качество складских услуг в настоящее время повысилось. «Шесть лет тому назад цены были ниже европейских в десять раз. Сейчас они приближаются к западным, ведь, во-первых, дорогая земля, во-вторых, ставка капитализации подобных объектов растет, составляя почти 13–15% на год», – отмечает он.
По прогнозам Юлии Ляшенко, арендные ставки вырастут на 10-15% на протяжении следующего года, ведь большинство проектов – лишь на стадии строительства.
НАПРАВЛЕНИЕ ДВИЖЕНИЯ
Главные грузопотоки идут с запада и увеличатся в случае вступления Украины в ВТО. С востока и юга они меньше. «Самые перспективные направления – Житомирское и Варшавское, через них идут основные потоки товара из Европы. Одесский, Бориспольский, Броварской также перспективные, но более проблемные, обуховское направление разрабатывается, но оно, по-сути, тупиковый», – отмечает господин Тумасов.
Компания Build & Live Development провела опрос перевозчиков, которые работают в Киеве и области. «Для них нет разницы, в каком направлении от Киева расположен склад, главное – это дороги хорошего качества. Загруженность на основных магистралях, которые проходят через Киев, приблизительно одинаковая, потому это не главный фактор при выборе места для логистского центра», – считает Виктор Распутный.
КОПАНИЕ «ПОД СЕБЯ»
Распространенным является постройка складов компаниями «под себя». Так, отечественная компания «Украинские грузовые курьеры» построила для собственных потребностей комплекс в Обухове, на стадии введения в эксплуатацию и центр в Броварах. Международные компании Raben и Kuehne+Nagel имеют центры на 20 и 18,5 тыс. м также для собственных потребностей. До этого для себя строили «Укрвино», «Акила», «Тетра пак», Revival Express. Сегодня компания «Рошен» (дочернее предприятие концерна «Укрпроминвест») строит центр на 53 тыс кв. м в Яготине, увеличив инвестиции у него на 2$ млн. По данным пресс-службы, финансовые вложения в этот проект будут составлять 47$ млн. Еще одна компания – ОАО «Ритейл Групп», которые являются владельцем сети «Велика кишеня», будет возводить под Киевом логистский центр «под себя».
По мнению экспертов, такое «параллельное строительство» будет продолжаться, ведь предложения на рынке невысокие. Хотя Юлия Ляшенко утверждает, что в ближайшее время ожидается экспансия иностранных инвесторов в этом секторе.
На Московском рынке за прошлый год на рынок выведено 4 масштабных проекта и заявлено к реализации 10 новых проектов класса «А». Один из проектов – «МЛП-Подольск» общей площадью в 180 000 кв. м – будет реализовывать компания «Международное Логистское Партнерство», которая в этом году введет в эксплуатацию комплекс под Киевом «МЛП-Чайка». В Москве также низкий уровень вакантных участков. Для складских помещений класса «А» этот показатель составляет 0,5%, для класса «В» – 2,5–4%. Стоимость арендных ставок повысилась на 15% процентов и составила 20–30$за кв. м помещений класса «А» и 15–20$ – классу «В». При этом есть тенденция к покупкам складских помещений, а не сдаче их в аренду. Хотя растут и минимальные сроки аренды – 5–7 лет. При этом девелоперы при реализации проектов будут переориентироваться из расстояния от Москвы на время, за которое возможно преодолеть это расстояние.
"Українська столиця"; 30.05.07