Казахстан. Склады достигли паритета
После 25%-ной «просадки» в 2009 году арендные ставки на склады в Алматы остановили падение в III квартале 2010 года, отмечает Scot Holland | CB Richard Ellis. Современные склады класса «А» заполнены практически на 100%. В целом по рынку наблюдается небольшое увеличение спроса на складскую недвижимость и незначительное увеличение предложения.
Согласно оценке руководителя по развитию компании Scot Holland | CB Richard Ellis Валерия Пшеничного, на сегодня объем складских помещений в Алматы составляет 800 тыс. кв. м, включая старые советские склады, на долю которых приходится примерно 70% текущего объема предложения.
Стоимость годовой аренды складских помещений в Алматы колеблется довольно значительно – от $30 до $110 за кв. м, что означает $2,5-9 за кв. м в месяц.
Снижение арендной ставки складских помещений высокого класса в течение 2009 года составило около 25%. В то же время существенного изменения арендных ставок складских помещений в III квартале 2010 года не отмечается.
Средняя стоимость продажи складских площадей составляет около $600 за кв.м.
Замедление роста мировых рынков и национальной экономики Казахстана вместе с уменьшением деловой активности привели к росту уровня пустующих площадей на складах, который иногда достигает 30% (средний показатель – 25%).
Крупные арендаторы складских объектов по-прежнему предпочитают арендовать большие площади на складах класса «А» или «В+» по 5 и более лет и практически не подают заявок на новые площади ввиду сокращения планов по развитию.
В то же время из-за тяжелой экономической ситуации последних нескольких лет, приход новых крупных компаний на рынок Казахстана не наблюдается.
Валерий Пшеничный отмечает, что, как правило, заявки на складские помещения сейчас подают местные предприниматели из сегмента МСБ. Однако количество и таких заявок невелико, в частности потому, что МСБ зачастую подыскивают склады самостоятельно. Средний размер складских помещений, запрашиваемых местными компаниями, колеблется в пределах 100-500 кв. м.
Тем не менее, крупные современные склады чувствуют себя хорошо и намерены расширяться. Как комментирует зампред правления АО «Damu Logistics» Николай Каширин, в Алматы наполняемость складов компании составляет до 90%, а в регионах – 20%. Он видит тенденции повышения спроса, по сравнению с 2009 годом. При этом конкуренция среди складов класса «А» существует, но не все из них полностью соответствуют заявленному классу. «На данный момент АО «Damu Logistics» присутствует в Алматы, Астане, Актобе, Караганде, и есть намерение до 2014 года зайти во все регионы страны и Тульской области РФ, в основные транспортные узлы Казахстана», – делится планами Николай Каширин.
Есть, куда расти
В настоящее время на рынке Алматы практически отсутствует предложение земельных участков с готовой инфраструктурой под строительство промышленных парков. Этот рынок по-прежнему находится на ранней стадии своего развития.
Новые проекты по строительству коммерческой недвижимости располагаются вдоль дороги Алматы-Астана. Нехватка железных дорог в западном направлении от Алматы (Бишкекская трасса) создает трудности для строительства складских помещений в данной местности.
Складские помещения советских годов постройки арендуются, как правило, небольшими (преимущественно местными) компаниями.
Некоторые организации предпочитают возводить собственные склады, которые впоследствии снимаются с рынка.
Рыночная практика показывает, что если компании предъявляют особые требования к складскому хранению, они строят собственные помещения приблизительно в 20-50 км от города и один складской двор в пределах города, который используется в качестве дистрибутивного пункта. Другие компании арендуют небольшие склады, преимущественно класса «В», из-за их более низкой цены.
Ряд игроков, действующих в сегменте складской недвижимости, выбрали стратегию оказания своим клиентам услуг «логистического аутсорсинга» (услуги по управлению запасами, транспортировке товаров, складированию и так далее за уплату вознаграждения логистическому оператору) вместо обычного предоставления помещений в аренду.
Высокая интенсивность транспортного движения, которая ведет к быстрому ухудшению дорожного покрытия, вместе с угрожающими темпами загрязнения атмосферы побудили местное правительство разработать новую политику по сокращению транспортной нагрузки и улучшению состояния окружающей среды.
Некоторые планы предполагают перенос всех складских и промышленных объектов за пределы города наряду со строительством Большой алматинской кольцевой дороги (БАКАД).
Сегодня многие логистические терминалы старого типа находятся в процессе обновления, качество инфраструктуры, в частности дорог, улучшается, а пропускная способность – увеличивается. Хотя этот процесс небыстрый, данный сектор демонстрирует относительно неплохие перспективы, констатируют в Scot Holland CBRE.
Курсивъ