Какие склады нужны столице?
В начале месяца мы писали о том, что объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость вырос по сравнению с 2005 годом ни много ни мало на 1000%. Однако в последнюю очередь рост инвестиций затронул складской сегмент рынка. Сегодня мы попробуем разобраться, с чем связано такое отставание логистического направления и каковы его перспективы в ближайшем будущем.
Причины отставания
Причины, обуславливающие отставание складского рынка от традиционных лидеров торгового и офисного, лежат на поверхности. Во-первых, сам сегмент сформировался в России сравнительно недавно. Отставание в инвестиционной привлекательности логистического сектора недвижимости связано с относительной молодостью данного сегмента рынка: логистические комплексы мирового уровня на открытом рынке появились гораздо позже, чем аналогичные торговые и офисные объекты , поясняет независимый аналитик рынка недвижимости Дмитрий Попов.
Кроме того, свою роль сыграла сравнительно невысокая доходность складского направления. Девелоперы не очень активно вкладывались в строительство складских помещений, поскольку рентабельность в этих проектах была ниже, чем в других секторах недвижимости жилой, к примеру , поясняет руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Айдар Галеев.
Ситуация сегодня
Конечно, ситуация на рынке не может быть описана только с точки зрения инвестиционной привлекательности того или иного сегмента. И, говоря о складской недвижимости, нельзя умолчать об остром дефиците предложения, характеризующем сегодняшний рынок. Наиболее остро нехватка площадей ощущается сегодня в классах А и В. И, судя по всему, заявленные к вводу в текущем году объемы мало того что не насытят спрос, но еще и будут реализованы с отставанием.
Конкретный пример, иллюстрирующий разрыв между спросом и предложением, приводит Айдар Галеев. По его словам, 15% заявок в компанию приходится на долю складов А-класса, 60% на В-класс. Что же касается метража, то здесь на долю класса А приходится 500 тыс. кв. м активного спроса, а на долю класса B и того больше 550 600 тыс. кв. м , говорит Галеев. Вместе с тем уровень вакантных площадей класса В не превышает, по оценке Галеева, 3,5%, а класса А близок к нулю. Причина в том, что все новые качественные складские площади поглощаются еще на стадии строительства, за 3 4 месяца до сдачи объекта в эксплуатацию.
По данным аналитиков компании Praedium, даже с учетом объема, заявленного к вводу в 4-м квартале, общий прирост качественных складских помещений будет меньше запланированного. Всего с января сдано 580 тыс. кв. м складских площадей А- и В-классов, тогда как на начало года заявлялось 900 тыс. кв. м. Общий же объем таких площадей на сегодня составляет, по информации Praedium, 1 млн 930 тыс. кв. м. А что касается неудовлетворенного спроса на качественные склады, на сегодня он может быть оценен на уровне 1,5 млн кв. м.
Немаловажные детали
Заметим, что мы сейчас говорили о качественных складских площадях в целом, без акцента на дополнительные требования к ним. Если вспомнить о таких существенных моментах, как проблема транспортной доступности, или о способности склада поддерживать низкотемпературный режим, ситуация окажется еще сложнее. Инвесторы более активно вовлечены в строительство обычных складских помещений, которых действительно не хватает на рынке, а вот проекты складов-холодильников только рассматривают, говорит Айдар Галеев. Эти проекты требуют существенных инвестиций, однако через пару лет именно они будут одними из самых прибыльных, поскольку уже сейчас на услуги по хранению замороженных продуктов есть серьезный спрос со стороны крупнейших продовольственных международных брендов .
И, разумеется, традиционная московская проблема транспортная доступность. Движение на столичных магистралях в утреннее время затруднено практически всегда, следовательно, в идеале товар лучше хранить в черте города или рядом с МКАД. Впрочем, сложившийся сегодня дефицит складских площадей не оставляет места для подобного идеализма.
Прогноз на будущее
Что касается инвестиционной привлекательности складского направления, сомнений в ее росте у участников рынка практически нет. Рынок складских помещений будет оставаться привлекательным в ближайшие 5 лет. Доходность в России в этом сегменте выше, чем на Западе, а значит, интерес будет сохраняться высоким. Будут появляться новые высококлассные проекты , уверена менеджер отдела маркетинговых исследований компании Capital Partners Евгения Акимова. Дмитрий Попов называет складской сегмент одним из самых привлекательных для инвестиций прежде всего по ожидаемому росту и снижению ставок капитализации. Потенциал роста в складском сегменте сегодня выше, чем в жилой недвижимости , считает Айдар Галеев. И это подтверждается выходом на отечественный рынок все новых зарубежных игроков, как западных (например London & Regional Properties), так и азиатских (Mitsui).
Однако, судя по вышеприведенным цифрам, иллюстрирующим разрыв между спросом и предложением, нехватка пусть неспециализированных, но элементарно качественных складов в обозримом будущем устранена не будет. По крайней мере, запланированные к вводу в будущем году крупные объекты эту проблему не решат, особенно если учесть ставшие уже привычными переносы сроков ввода в эксплуатацию. Кроме того, в ближайшей перспективе будут расти не только вводимые объемы складских площадей, но и спрос на них как со стороны российских компаний, так и со стороны выходящих на наш рынок зарубежных игроков. Одним словом, острый дефицит качественных складских площадей в наступающем году, несомненно, останется с нами.
Журнал "Собственник"; 30 ноября 2006