29.12.05

Девелопмент складской недвижимости в Петербурге развит слабо

Спрос существует, предложения недостаточно, конкуренции практически нет, но и роста не происходит. По сравнению с сегментами жилой, торговой и офисной недвижимости инвестиционная активность в складском сегменте остается незначительной.

Сложности с поиском и оформлением земельных участков под застройку в складском сегменте увеличиваются тем, что площадь объекта, который может быть интересен потенциальным покупателям или арендаторам, должна быть достаточно большой (несколько десятков тыс. м2). Участок для строительства современного склада должен быть большим по площади, иметь хорошую транспортную доступность и располагаться вблизи основных транспортных магистралей, в противном случае его ликвидность резко снизится. Сочетание этих факторов позволяет рассматривать для строительства складских комплексов ограниченное число территориальных зон, расположенных за пределами плотной городской застройки, преимущественно вблизи КАД, крупных магистралей или их пересечений.

При дальнейшем выборе участка девелопер сталкивается с тем, что строить объект ему придется на инженерно неподготовленной территории. Это гораздо более серьезная проблема. Обеспеченность объектов инженерными коммуникациями - постоянная головная боль всех застройщиков. Отсутствие инженерной инфраструктуры может поставить под сомнение реализацию проекта или сделать его непредсказуемым с точки зрения сроков и затрат.

Хотя стоимость и сроки возведения складов значительно меньше, чем те же показатели для жилых, торговых и офисных помещений, срок окупаемости складов пока заметно выше. Жилые объекты, несмотря на насыщенность рынка, в основном окупаются к завершению строительства. Срок окупаемости офисной и торговой недвижимости составляет от 3 до 5-6 лет. Срок окупаемости складского комплекса достигает 8-9 лет. Для логистических операторов этот срок меньше, поскольку они имеют возможность улучшать экономические показатели проектов за счет доходов от услуг.

Поэтому при стратегическом планировании девелоперы и инвесторы рассматривают складской сегмент в последнюю очередь. Ситуация может измениться в лучшую сторону по мере насыщения остальных сегментов рынка недвижимости, когда сроки окупаемости в них увеличатся до 7-8 лет, а усилившаяся конкуренция увеличит риски реализации проектов.

"Деловой Петербург"