Что там на складе?
Ситуация с коммерческой недвижимостью в Иркутске в ушедшем году была достаточно сложной -- цены на офисы выросли, по оценкам некоторых специалистов, на 70% за офисы и на 50% за торговые площади. При этом все аналитики отмечают достаточно острую нехватку и торговых и офисных помещений, что приводит к такому росту цен. Немного особняком в сфере коммерческой недвижимости складывается ситуация со складами.
Традиционно в Иркутске сложилось несколько крупных складских центров, в основном, это Свердловский и Ленский округа -- район станции Кая, ул. Трактовая, поселок Жилкино, "Затон", а также район аэропорта и отдельные "островки" в Куйбышевском районе.
На сегодняшний день единой классификации складской недвижимости нет. Следуя западной традиции, по аналогии с офисной и торговой недвижимостью, специалисты делят склады на несколько категорий -- A, B, C, D. К категории А относятся склады, изначально предназначеные для складской деятельности, приспособленные под любые виды грузов, находящиеся недалеко от основных транспортных магистралей. К классу В относятся чаще всего склады, построенные в 80-х годах по всем канонам советской логистики, но сейчас требующие определенной модернизации. Помещения бывших автобаз, овощехранилищ, производственные помещения, изначально не приспособленные под склады, относятся к классу С. И, наконец, к классу D относятся гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары и сельскохозяйственные постройки. По мнению сертифицированного аналитика рынка недвижимости АН "Тысячелетие" Юрия Винникова, в Иркутске трудно применить такую или какую-либо другую классификацию складской недвижимости. В основном в столице Восточной Сибири склады были построены еще в советское время, и сейчас идет их реконструкция, поэтому уровень склада зависит от того, сколько денег готов вкладывать собственник в модернизацию помещения.
МИРОВЫЕ СТАНДАРТЫ
Например, есть удачный пример реконструкции базы "Меридиан", где снимают склады несколько фармацевтических и косметологических компаний, в частности компания Avon. Руководство складского комплекса модернизирует площади под нужды конкретного заказчика.
По мнению президента Иркутского областного союза риэлторов Натальи Комисаренко, предложение по складским площадям покрывает спрос как на холодные, так и на теплые склады, и иногда складывается ситуация, когда сложно сдать склад, особенно небольшой. Определенные сложности испытывают компании, занимающиеся авиаперевозками, которым необходим склад в районе аэропорта, но это не становится большой проблемой в связи с тем, что большая часть грузов перевозится по железной дороге.
Наталья Комисаренко отметила, что наиболее трудно снять небольшой склад в Кировском и Октябрьском районах, поэтому предприниматели, имеющие в этих городских округах свой бизнес, но не имеющие своих складов, испытывают определенные затруднения. Она также отметила, что в последнее время от крупных компаний, занимающихся древесиной, металлопрокатом и стройматериалами, поступают заявки на покупку оборудованных баз, снабженных железнодорожными путями, кранами и другим необходимым оборудованием.
Тем не менее Юрий Винников считает, что хотя в Иркутске предложение покрывает спрос, бывают сложности с поиском нужного помещения, особенно для иногородних компаний. Например, недавно одна московская компания искала склад с полным комплексом логистических услуг, но у фирмы, которая могла предоставить такие услуги, не нашлось свободных площадей.
В Иркутске большинство складов находится в аренде (70--80%), по мнению Натальи Комисаренко, такая ситуация объясняется тем, что аренда склада не столь дорогостоящая. При этом не все предприниматели готовы вкладываться в покупку складской площади, так как она не скоро окупится.
Говоря о ценах на складскую недвижимость, Юрий Винников отметил, что рост стоимости в этом сегменте коммерческой недвижимости не такой высокий, как на офисную или торговую. Это связано с тем, что договора на аренду заключаются на длительный период, в документах прописывается предельно допустимый уровень повышения арендной платы -- чаще всего на уровне инфляции.
Оценивая сегодняшнюю ситуацию со складской недвижимостью, можно сказать, что все идет стабильно, но ведь могло быть и лучше. В будущем же Иркутску обещают "светлую логистическую жизнь" -- по проекту агломерации Иркутска, Ангарска и Шелехова в мегаполисе должен появиться крупный логистический центр в районе нового аэропорта (где-то между Иркутском и Ангарском), что может помочь стать Иркутску перевалочным пунктом между Европой и Азией.
Телеинформ; 11.01.07