Прогнозы складского рынка Московского региона на 2011 г.
Елин В.А. Председатель Совета директоров ЗАО "Смарт Лоджистик Групп"(SLG), кандидат технических наук.
С высокой долей вероятности, рынок складской недвижимости Московского региона в 2011 году окончательно преодолеет последствия мирового финансового кризиса и начнет расти умеренными темпами.
Вряд ли теперь, девелоперы и инвесторы складской недвижимости, будут строить впрок склады " Б+" и " А" класса, наученные горьким опытом кризисного периода, когда в Московской, Ленинградской областях и части регионов России в разгар кризиса качественные склады были заполнены лишь на половину.
Если говорить о перспективе 2011-го и 2012-го года, то в этот период будет преобладать тренд строительства складов под заказ или "build to suit". Причина проста: из-за увеличения сроков окупаемости складского строительства по разным моментам, инвесторы будут смотреть на этот сектор более приземленным взглядом. Основными игроками рынка 2011-2012 гг., заказывающими музыку, будут крупнейшие логистические операторы, транснациональные производители товаров и крупнейшие ритейлеры. Собственно на них и будет расти складской рынок 2011 и 2012 годов. Так в частности, для нашей компании, ЗАО "Смарт Лоджистик Групп" (SLG), в этом году поступили предложения о строительстве под заказ складского комплекса класса "А" от нескольких крупнейших девелоперов сегмента складской недвижимости России. В планах "SLG" на 2011 год освоить новые складские площади "А" класса от 80.000-100.000 м.кв. на юге или на севере Московской области.
Основной тенденцией складского сегмента сегодня является поиск оптимального расположения складского комплекса с заданными характеристиками. В частности, расположение складов класса "А" и "Б+" по отношению к городской сети сбыта. Особенно в городах-милионниках.
Так же резко растет спрос на качественного, высокопрофессионального логистического оператора с глубокой переработкой широкоассортиментного товара на складе класса "А". На складском рынке появились устойчивые запросы по универсализации услуг логистического аутсорсинга. То есть, клиентам требуется не только теплый качественный склад, но и разветвленный логистический сервис на складе, включающий температурные режимы для охлаждаемых товаров при температуре +2 - +4 С, +6 - +8 С и температурный режим +8 - +12 С, лицензированные площади под фармацевтическую алкогольную и другую продукцию. Это связано с оптимизацией бизнес-процессов и универсализацией операций ряда продуктовых и фармацевтических дистрибьюторов, а так же с ужесточением условий хранения алкогольной продукции. Все эти тенденции будут превалировать и в 2011 году.
Спрос на качественную складскую недвижимость Московского региона будет нарастать экспоненциально, только по мере возникновения дефицита складских помещений. В свою очередь, временный дефицит складских помещений начнет проявляться уже в ноябре-декабре 2010 г. и усилится в весенний период 2011 года. Причём это произойдет, как по причине традиционного роста стоков товаров в ожидании покупательной активности к Новому Году, так и по причине борьбы с автомобильными пробками нового мэра столицы и, более активным выводом складских помещений из Москвы. Собственно в других мегаполисах России, будет так же проявляться тенденция вывода большегрузного транспорта и складского хозяйства из центра городов.
Базовые ставки "Triple net" на склады класса "А" Московского региона, вероятнее всего будут находиться в пределах 110-115 $ в первом квартале 2011 года, так как есть еще определенный запас пустых складских помещений. Что будет во 2-м квартале в Московском регионе предположить пока невозможно, так как пока нет чёткой позиции в отношении к складской недвижимости в городе Москве со стороны Мэрии.
Если говорить конкретно, про новое строительство складов, то его темпы существенно снизились. Прирост предложения по итогам 2010 г. составит около 450 тыс. м. кв. качественных складских площадей, что на 40% меньше нового предложения 2009 г. В 2011 г. темпы ввода новых складских площадей существенно не изменятся. Объем поглощения (занятости), по итогам 2010 г., может составить 700-750 тыс. м. кв., что сопоставимо с аналогичным показателем 2009г. При существующих темпах строительства и поглощения складских площадей, доля вакантных помещений в складских комплексах к концу 2011 г. снизится до 5,5-6%.
До конца этого года объем складской недвижимости в Московском регионе вырастет на 150 тыс. кв. м., за счет завершения строительства логистических парков: «PNK Чехов» (3 фаза – 100 тыс. кв. м.) и «Крёкшино» (3 фаза – 50 тыс. кв. м.). Из-за проблем с финансированием откладывался ввод в эксплуатацию ряда проектов: ПЛК «Северное Домодедово», «МЛП Подольск», но в 2011 году, скорее всего, будет начато строительство 3 фазы – 142 тыс. кв.м. логистического парка «Северное Домодедово». Так же, в Московском регионе, есть значительное количество земельных участков позиционированных под складские объекты, поэтому при строительстве «под заказ» складской комплекс может вырасти у Вашего загородного поселка.
По мнению Александра Романенко, партнера «КСК ГРУПП», рынок складской недвижимости вследствие спада в кризисный период, который характеризовался приростом предложения за счет реализации незаконченных проектов и одновременным снижением спроса на складские площади, пока еще имеет достаточное количество вакантных площадей. В ближайшее время будут реализованы незаконченные проекты, а также будет преобладать строительство складов под заказ. Возобновление активного строительства на докризисном уровне не ожидается до 2012 года, рост будет происходить по мере уменьшения вакантных площадей и увеличения спроса на складские площади. В середине 2011 года возможен всплеск активности на рынке за счет реализации отложенного спроса. Однако инвесторы должны быть осторожны, макроэкономических предпосылок для выхода активности на докризисный уровень в настоящее время нет.
Благодаря активизации банковского кредитования, возобновилась реализация нескольких девелоперских проектов, прежде всего на уже действующих площадках логистических парков. Подавляющая доля предоставленных девелоперам кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием. За весь 2010 г. суммарный объем сделок, по нашим оценкам, может достигнуть $3,3-3,5 млрд. Наблюдается повышение интереса к рынку недвижимости со стороны негосударственных пенсионных фондов. Поэтому, не исключается строительство новых складских комплексов и логистических парков на замороженных площадках под эгидой пенсионных фондов.
Относительно ожидаемых сделок по купле-продаже в секторе складской недвижимости на 2011 год можно сказать следующее, что они конечно будут. Однако конкретных компаний по этим сделкам назвать невозможно, так как по ним нет публичной информации. Мы можем только предположить, что в конце 2010 и первой половине 2011 года ряд логистических парков и логистических центров могут поменять владельцев по разным причинам: от финансовых до политических.
Пресс-служба SLC; 10.11.10