Анализ рынка складской недвижимости Московского региона осенью 2009 года
Елисеев А., Елин В., Кулешова Ю., компания ЗАО "Смарт Лоджистик Групп" - www.slg.ru .
1.Охарактеризуйте, пожалуйста, в целом ситуацию на российском рынке складской недвижимости. Как сейчас выглядят основные показатели, характеризующие это сегмент? Почему одни компании продолжают считать его перспективным, а другие сворачивают свою деятельность?
Ответ:
Конец 4 квартала 2008 года и начало 2009 характеризовалась сильными скачками базовых арендных ставок на складские помещения в Московском регионе, далее ставки стабилизировались и сейчас находятся на уровне 100-115$ за кв.м/год для складов класса «А», и 80-95$ за кв.м/год для складов класса «В». При этом эксплуатационные платежи остались на уровне 1200-1400р. за кв.м/год, коммунальные на уровне 10-12$ за кв.м/год. Выше указанные цены приведены без учета НДС. Так же надо отметить, что при заключении арендных договоров для складов класса "А" требуется от 1-го до 3-х депозитных платежей, равных одномесячной арендной плате.
При этом объем вакантных площадей в 2009 году для качественных складских помещений остается на уровне 8-9%, по сравнению с 1 кварталом 2008 года этот показатель вырос ~3-3,5 раза.
Сейчас сворачивают свою деятельность большое количество мелких логистических компаний, дистрибьюторов и перевозчиков связанных со складским бизнесом, которые до кризиса появлялись как «грибы после дождя». Связано это с тем, что логистика не приносит сейчас достаточного дохода для обслуживания компании в связи с существенно сократившимися объемами, а в некоторых случаях даже убыточна для предпринимателей. У крупных логистических операторов NLK, STS Logistic, SLG и др., есть большее поле для деятельности и постоянные клиенты, что позволяет им находить варианты выхода из ситуации и просто приостановить, замораживать на время свое развитие.
2. Можно ли сегодня говорить об изменении позиций и соотношения сил основных игроков рынка складской недвижимости? Какие события и факторы на это повлияли? Как изменилась конкурентная среда?
Ответ:
На данный момент основные позиции занимают крупные девелоперы, такие как «Евразия Логистик», РосЕвроДевелопмент, MLP, Espro с уже завершенными проектами. Как и ожидалось, дефицит кредитных средств, отсеял мелкие компании, их проекты либо так и остались «на бумаге», либо ищут финансирование для завершения строительства.
Сейчас основные игроки рынка сконцентрировали силы на реализации проектов в Московском регионе, т.к. экономика данного района начнет восстанавливаться раньше остальных регионов и имеет, даже в кризис, мощный инвестиционный потенциал. Здесь очень развита логистика, большое количество потребителей складской недвижимости.
По поводу конкуренции, можно сказать, что она приобрела «здоровую» форму, т.к. раньше собственники ее практически не ощущали – рынок был на стороне арендодателя. Клиенты заключали договора аренды за 1-1,5 года до ввода объекта, принимали объекты с недоделками без четкой границы их устранения и ввода в эксплуатацию и шли на необоснованно жесткие условия договора.
Сейчас рынок имеет обратный тренд и сменился на рынок покупателя. Собственникам пришлось смириться с этим, теперь девелоперы борются за каждого клиента и готовы в адекватных пределах обсуждать условия и идти на уступки. Поэтому базовые ставки для складов в классе "А" со 160-170 $ за один м.кв.в год приземлились до разумных значений.
3. Существует ли тенденция реконцепции реализуемых проектов? В чем это выражается? Какого эффекта ожидается достичь?
Ответ:
Да, на данный момент наблюдается тенденция снижения минимальной площади аренды, если раньше крупные девелоперы не рассматривали запросы менее 5000 - 6000 кв.м., то сейчас принимают запросы от 1000 -1500 кв.м., некоторые даже готовы менять конфигурацию помещений. Данная концепция используется для расширения потока клиентов, который не был задействован раньше в объектах высокой классности.
Также девелоперы стремятся снизить свои риски за счет привязки к развивающимся районам. Например компания Эспро, единственные на российском рынке, кто начала в этом году строить крупный индустриальный комплекс, выбрали местоположением Калужскую область, именно там в 2007 году был построен завод Volkswagen.
4. Как сейчас на этом рынке в текущих условиях чувствует себя ваша компания? Насколько успешно удается работать (обоснуйте на конкретных примерах и показателях)? Расскажите о ваших проектах и планах.
Ответ:
На данный момент наша компания "Смарт Лоджистик Групп" - SLG, скорректировала курс на ближайшее год – два. Во-первых, мы вовремя отказались от федерального развития, вовремя вышли из Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. Как мы знаем, там дела у многих федеральных логистических операторов идут не очень хорошо. Во-вторых, часть наших избыточных помещений в Московском регионе мы переориентировали к сдаче в субаренду, при этом с возможной комбинацией первой и второй концепции, то есть оказываем дополнительные услуги нашим субарендаторам по логистике в высокий сезон поставок.
Так же мы сразу отреагировали на изменение полярности рынка в сторону клиента, нашей реакцией стало предложение аренды от 1500 кв.м., со сроком аренды до полугода.
За первое полугодие мы сдали в субаренду около 20.000 кв.м. складских и офисных помещений в нашем комплексе SLG «Северное Домодедово», более 60% площадей сданы клиентам с запросом аренды менее 3000 кв.м.
Основным для нас проектом сейчас является запуск таможенного терминала на территории комплекса SLG «Северное Домодедово», который позволит привлечь дополнительный пул клиентов непосредственно связанных с экспортно-импортными операциями.
5. В одном из прошлогодних материалов "СНИП" рассматривал вероятность участия крупных сетевых девелоперов и инвесторов в программе создания единой скоординированной транспортно-логистической системы в масштабах страны (как вариант, на основе ГЧП). Каковы сейчас, на ваш взгляд, шансы у такого партнерства (особенно в свете разговоров о роли госзаказа)? Учитывая то, что многие ученые-логисты считают, что сейчас нужно сконцентрировать усилия не на высококлассных складах, а на проектах мультимодальных комплексов в основных транспортно-логистических узлах. Не было ли подобных предложений со стороны государственных структур?
Ответ: Ответ: Надо иметь ввиду, что Государственно-частное партнерство достаточно сложный организационно-правовой механизм. К тому же, он имеет пока единичные примеры применения в Российской Федерации. Сложность такого механизма состоит, как в длительной процедуре согласования в Федеральных ведомствах участников такого процесса, так и в затяжном процессе финансирования и контроля проектов с участием ГЧП. Сфера логистики достаточно конкурентная в России и вряд ли кто-то из частников будет ждать, когда сформируется и начнет действовать план по "Логилизации" всей России". Более того, настоящее время уже реализованы части такой программы, в виде логистических парков "Грин Гэйт", "Мегалоджик" и др. на территории России, красноречиво доказывая, что бизнес не ждет.
Относительно Госзаказа в логистике можно сказать следующее. В тендерах на логистические услуги, а именно ответственное хранение, перевозки, таможенную очистку и др., участвуют исключительно частные компании с различными видами акционерного капитала. И у четом постоянной критики со стороны руководства страны по открытости такого типа тендеров, будет без разницы участие в них ГЧП, ЗАО, ОАО и т.д. Главное, чтоб за такими образованиями был значительный профессиональный опыт, хорошая логистическая база, и конкурентные цены.
Ученые-теоретики в логистике могут утверждать, все что угодно, и приводя любые примеры согласно фразе: "Лучшее враг хорошему". Конечно логистические парки в ключевых узлах пересечения транспортных потоков, это лучшее, что можно себе представить. Но эти комплексы стоят колоссальных денег, к ним должны подходить современные транспортные коммуникации с высокой пропускной способностью. А Вы критически взгляните на наши автомобильные и железные дороги, а так же на региональные авиа порты и морские порты и сразу станет ясно, что к цели надо двигаться долго и постепенно в плановом порядке согласно продуманного Федерального проекта в логистике.
Наша компания с 2005 года работает над проектом «Великий Шелковый Путь» - www.gsway.ru цель которого наладить логистические связи производителей России, Европы и стран Юго-Восточной Азии и Северной Америки с конечными потребителями на территории Российской Федерации.
К сожалению предложений, со стороны государственных структур пока не поступало, о построение системы цивилизованной оптовой и розничной торговли стали задумываться только недавно.
Пока сроки реализации данного проекта перенесены на 2012 год, но мы уверены, что в скором времени на логистические парки обратят огромное внимание, как частные инвесторы так и государственные структуры.
Журнал СНИП