Акцент “складского” бума будет смещаться в сторону регионов
Несмотря на молодость, рынок складских помещений московского региона с каждым годом становится более прозрачным и цивилизованным. О его “детских болезнях” и наиболее важных тенденциях по просьбе “ЭВ” рассказывает директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Colliers International Максим Шакиров.
Максим ШАКИРОВ в 1997 г. окончил Нижегородский лингвистический университет, а в 2001 г. — Волжский гостехинститут. Работал в DHL, Cushman& Wakefield/Stiles&Riabokobylko. C декабря 2006 г. является директором департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International.
— Как вы оцениваете складской рынок Московского региона?
— Рынок складской недвижимости Москвы и Московской области развивается достаточно динамично. Сегодня он привлекателен как для западных инвесторов, так и для российских девелоперов. Спрос на качественные складские помещения сегодня явно превышает предложение. Сегодня очень трудно найти за месяц свободный склад на 5—10 тыс. кв. м. Высокий уровень спроса обуславливает низкий уровень вакантных площадей. Для складских помещений класса А этот показатель составляет 0,5%, класса В — 2,5—4% В основном все складские комплексы развиваются в Подмосковье. Если раньше девелоперы редко размещали проекты дальше 5—10 км от МКАД, то теперь соглашаются и на 40—50 км, так как свободные и привлекательные с точки зрения логистики земельные участки в дефиците. Несмотря на относительно длительный срок окупаемости (5—7 лет), рынок складских площадей остается одним из перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости.
— Какие причины оказывают влияние на развитие складского рынка?
— Прежде всего это бурный экономический рост, развитие торговли и промышленности, повышение уровня благосостояния населения. Люди стали лучше жить и больше покупать продуктов питания или, например, бытовой техники. Также возрастает интерес к российскому рынку со стороны западных компаний, которые хотят теперь не только поставлять товары, но и размещать здесь производство. А для производства нужны запасные части и расходные материалы. Товары нужно хранить, сортировать, обрабатывать и распределять в дальнейшем по России готовую продукцию. Естественно, бурно развиваются и российские компании. Все это и формирует спрос на складские помещения.
— Каков сегодня объем складов?
— Общий объем площадей складских комплексов классов А, В+ и В- составляет суммарно в столице и области около 2,5 млн. кв. м, из которых где-то 1,4—1,5 млн. кв. м — это качественные помещения класса А. Примерно в 2,5—3 млн. кв. м оценивается совокупный объем складов классов С и D, построенных в 50—70-е годы прошлого века. Особенно много их в столичных промзонах. Некоторые из них сейчас активно реконструируются, чтобы повысить классность объекта.
— По сравнению с другими мегаполисами Европы это много или мало?
— Россия занимает огромную территорию, и это сказывается на специфике ведения бизнеса. Во многих крупных городах Европы объем складов не так велик. Если сравнивать с городами Польши, которые являются транзитными коридорами в Европу, то там объемы приблизительно те же, может, чуть выше. Но в Польше — рынок арендатора и есть выбор.
— Какой формат является самым популярным у арендаторов?
— Согласно нашему анализу спроса и предложения, наиболее востребован формат складов от 5 до 10 тыс. кв. м. На него приходится 38% спроса. Долю в 28% занимают склады от 1 до 3 тыс. кв. м. Затем идет формат от 3 до 5 тыс. кв. м — 25%. И замыкают линейку форматов по популярности склады более 10 тыс. кв. м (9%). Отмечу, что комплексами в 10—20 тыс. кв. м в основном интересуются крупные логистические операторы. При этом каждый арендатор хотел бы иметь отдельные разгрузочно-погрузочные ворота, свою противопожарную стенку.
— Достаются ли в этих условиях качественные площади маленьким компаниям?
— К сожалению, очень редко. Маленькие компании сами ищут решения. Кто-то объединяется, кто-то берет площади в субаренду у логистического оператора. Но большая часть небольших компаний довольствуется складами классов D, С или В- площадью 1—1,5 тыс. кв. м. Условия аренды, сроки там другие, правда, и ставки аренды ниже.
— А каковы средние ставки аренды?
— Из-за высокого спроса арендные ставки на складские помещения в Московском регионе остаются одними из самых высоких в Европе. Ставки, структурированные по принципу triple net (чистая арендная ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС), для качественных складов класса А составляют от $115 до $135 за 1 кв. м в год и $100—125 за 1 кв. м в год для складских помещений класса В. Стоимость эксплуатационных расходов только за минувший год повысилась на 15—20% и составляет в год для класса А и В $20—30 и $15—25 соответственно. Сейчас применяется более гибкий подход к формированию арендных ставок: в зависимости от арендуемой площади, срока аренды и самого арендатора. Минимальный срок аренды установился в районе 5 лет. Но наблюдается тенденция к увеличению до 7—8 лет. Сегодня для девелопера идеальный вариант — сдать 10—20 тыс. кв. м помещений на 10 лет западной или отечественной компании с известным именем на рынке.
— Как в ближайшее время, на ваш взгляд, будет развиваться складской рынок?
— Во-первых, будет усиливаться конкуренция между игроками на рынке складских комплексов. Во-вторых, при выборе площадей преимущество будут иметь компании-арендаторы с раскрученным именем. В-третьих, девелоперы будут активно осваивать территории вокруг ЦКАД, то есть проекты будут “уходить” от Москвы все дальше. И самое важное, в ближайшие 3—5 лет акцент “складского” бума будет смещаться в сторону регионов.
Сегодня 50—60% грузов, которые хранятся на складах московского региона, предназначены для регионов, у которых пока нет инфраструктуры складов. Но как только она там появится, поток грузов потечет мимо Москвы в регионы.
— То есть в Москве будет расти предложение на качественные склады?
— Разумеется. Но даже если в ближайшие полтора года все заявленные крупные проекты будут реализованы, спрос на качественные склады все равно удовлетворен не будет. Таким образом, компаниям, которые занимаются складской недвижимостью, работы на ближайшие годы хватит.
"Московский комсомолец"; 24.07.2007